快適な住まいにできるだけ長くお得に住みたいという方は多いでしょう。
賃貸物件に長く住むためには、必ず更新という手続きを行わなければなりません。
更新では、更新料という費用がかかってくるため、家賃と併せて更新料についてもよく考えておく必要があるのです。
家賃についてだけでなく、更新料についての基礎知識もしっかりとおさえておくことで、より長くお得に住み続けることができます。
今回は、更新についての基礎知識や相場、支払い方法から家賃・更新料の値下げ交渉のコツなど幅広くご紹介します。
今の家賃に不満がある方や、更新が近づいてきて不安という方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
更新とは？基礎知識を学ぼう
まずは、更新の基礎知識を学びましょう。
なぜ更新手続きをしなければならないのか、全ての契約で更新が必要なのか、どれくらいの頻度なのかなどをご紹介します。
なぜ更新手続きが存在するのか
更新手続きは、契約を継続するために行う手続きです。
後ほど詳しくご紹介しますが、賃貸は一般的に2年に1度更新手続きを行うことになります。
契約期間が2年で満了するため、住み続けるには更新しなければならないのです。
この仕組みによって、賃料の見直しなどがしやすかったり、ルールを守れない入居者を退去させることができたりします。
では、なぜ更新料がかかってくるのでしょうか。
その理由には次のようなものが挙げられます。
・収入の一部として徴収している
・更新料を徴収する分、家賃を安くしている
・補修費用にあてるため
・仕来りのようなものだから
更新の有無は契約によって変わる
賃貸は、契約によって更新できない場合もあります。
契約ができる契約とできない契約について詳しく見ていきましょう。
更新ができる契約
更新ができるのは、「普通借家契約」です。
普通借家契約は、契約期間を満了した後も、更新することによって住み続けられる契約です。
そのため、更新の通知が届いた場合は、普通借家契約であると言えます。
とはいえ、ほとんどの賃貸が普通借家契約であるため、契約時に特別な説明をされなかった場合は更新通知が届くと考えておいて良いでしょう。
また、普通借家契約の特徴として、入居者が更新を望んだ時、原則大家さんがそれを拒むことはできない点が挙げられます。
しかし、家賃の滞納が繰り返されていたり、マナー違反が目立ったりする場合は更新を拒否できます。
長く住み続けたいという場合は、家賃の支払いや社会人としての知識・判断力をしっかりと持って行動することが大切です。
また、更新するということは、更新料の支払いも求められます。
事前に更新料を把握しておくだけでなく、期日までに支払えるように用意しておくことも忘れないようにしましょう。
更新ができない契約
更新ができないのは、「定期借家契約」と呼ばれています。
定期借家契約には更新という仕組みがないため、契約期間満了後は速やかに退去しなければなりません。
大家さんが認めれば、住み続けることも可能ですが、この場合は契約ではなく「再契約」という形になります。
契約する時に受けた説明を再度受ける必要がある他、もう1度同じ手続きを行わなければなりません。
更新料はかからないものの、事務手数料や仲介手数料、保証料といった費用がかかってきます。
とはいえ、敷金は返還されたものでまかなえるケースが多く、礼金についても初回に支払っていることから、免除されることがほとんどです。
定期借家契約で注意したいのは、再契約が難しいという点です。
更新料がかからないとはいえ、再契約ができるかどうか分からないため、同じ物件に長く住みたいという方は、普通借家契約の物件を探すのがおすすめです。
更新頻度は2年に1度
更新ができる契約で賃貸を借りた場合、更新頻度は一般的に2年に1度となっています。
普通借家契約では、1年以上の契約期間を設けなければ、大家さんにとって不利なことが多くなってしまうからです。
1年未満の契約となると、法律で決まっている「期間の定めがない建物の賃貸借」に該当してしまい、「退去をするなら1ヶ月前までに通知する」などといったルールが設けられなくなってしまうのです。
1年1ヶ月などの期間でも問題はありませんが、入居者にとっても大家さんにとっても不便になることから、2年での更新が多くなっています。
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賃貸物件における更新料の相場はどれくらい？
「令和4年度住宅市場動向調査報告書」 では、更新料を設けている賃貸物件が45.8％、更新料を不要にしている物件が39.2％という結果が出ています。
また、更新手数料の月数に関しては、最も多かったのが「1ヶ月ちょうど」で77.2％、次いで「2ヶ月ちょうど」が9.8％、「1ヶ月未満」が7.9％となっていました。
このことから、更新料の相場は家賃1～2ヶ月分であることがわかります。
ただし、上記はあくまで相場であり目安にしか過ぎません。
特に地域によっても更新料には大きな違いがあります。
平成19年に行われた「民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）」 によると、各都市で更新料がある物件の割合と相場が異なっていることがわかりました。
都市 更新料を設けている物件の割合 更新料の相場
北海道 28.5％ 0.1ヶ月
宮城 0.2％ 0.5ヶ月
東京 65.0％ 1.0ヶ月
神奈川 90.1％ 0.8ヶ月
埼玉 61.6％ 0.5ヶ月
千葉 82.9％ 1.0ヶ月
長野 34.3％ 0.5ヶ月
富山 17.8％ 0.5ヶ月
愛知 40.6％ 0.5ヶ月
京都 55.1％ 1.4ヶ月
大阪 0％ –
兵庫 0％ –
広島 19.1％ 0.2ヶ月
愛媛 13.2％ 0.5ヶ月
福岡 23.3％ 0.5ヶ月
沖縄 40.4％ 0.5ヶ月
更新料を設けている物件が多かったのは神奈川県や千葉県などで、東京は65％もの物件で更新料があることがわかっています。
一方で、大阪・兵庫には更新料を支払う文化がなく、物件の割合も0％となっています。
しかし同じ関西エリアにあっても京都では55.1％の物件に更新料があり、なおかつ平均相場は1.4ヶ月と全国的に見ても高い数値です。
こうした理由から、地域によって更新料は大きな違いがあると言えるでしょう。
家賃・更新料の支払い方法について
では、家賃・更新料はどのようにして支払うのが一般的なのでしょうか。
支払い方法については大家さんや不動産会社によって異なるため、しっかりと確認しておくのがおすすめです。
支払い方法
まずは、家賃・更新料の支払い方法について見ていきましょう。
自動引き落とされる
決められた日に銀行口座から家賃が引き落とされる方法を自動引き落としと言います。
自動引き落としは、口座振替申込書などの必要書類が多いことから、最初はとても手間がかかる支払い方法だと言えます。
しかし、手続きを済ませた後は自動で引き落とされるため、支払いに関する負担がかなり軽減できるでしょう。
自動引き落としのデメリットは、残高がないと滞納扱いになってしまうという点です。
自動引き落としでは、知らないうちに滞納してしまっていたというケースが多いため、資金管理をしっかりと行わなければなりません。
銀行で振り込む
期日までに指定された金融機関の口座に家賃を振り込む方法です。
振り込むだけの簡単な作業になるため、複雑な手続きが苦手という方に向いている方法だと言えるでしょう。
銀行振込のデメリットには、振込忘れてしまうおそれがあるということが挙げられます。
金融機関によっては振込手数料が発生することもあります。
クレジットカード決済
クレジットカード決済に対応している物件は少ないものの、大家さんにメリットがあることから注目されている方法になります。
自動引き落としや銀行振込とは異なり、残高不足や払い忘れなどがなくなるため、滞納の心配が低減できるからです。
もちろんクレジットカードの支払いを滞納し続けた場合は、家賃の支払いも滞ってしまうため注意しましょう。
コンビニ払い
コンビニ払いは、買い物ついでにできることもあり、銀行振込よりも手軽な方法だと言えます。
ただ、対応している物件が少ないことや、支払い用紙を紛失するおそれがあるなど、デメリットは多いです。
コンビニをよく利用するという方にとってはありがたい方法でしょう。
手渡し
現金を直接大家さんや不動産会社に支払う方法です。
手続きなどが必要ない上、手数料がかからないというメリットがあります。
しかし、払い忘れを防止しづらい、セキュリティ管理が心配などの理由で、使われることが少なくなっています。
支払い方法は選択できない
ここまで様々な支払い方法をご紹介しましたが、実は家賃の支払い方法は自分で選択することができません。
支払い方法については、一般的に大家さんや不動産会社が決めることになっています。
生活リズムやライフスタイルによっては、銀行振込や手渡しが難しく、期日までに支払うのが難しいというケースは少なくありません。
便利なクレジットカード決済についても、大家さん側に手数料が請求されてしまうこともあり、なかなか導入は進んでいません。
もちろん、相談に応じてくれる大家さん・不動産会社は存在するため、事情を話し、支払い方法を変更できるかどうか交渉してみるのがおすすめです。
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家賃や更新料を支払わないとどうなる？
同じ賃貸物件に住み続けるためには、家賃や更新料を支払う必要があります。
一方で、家賃の高さや更新料を支払わなくてもいい物件があることを知り、支払いを拒否したい方もいるでしょう。
もし大家さんや不動産管理会社に相談もせず、一方的に家賃や更新料の支払いをストップしてしまうとどうなってしまうのでしょうか？
契約が解除される
家賃や更新料の支払いを拒否すると、契約が解除される可能性があります。
賃貸借契約書の中で更新料があることが明記されている場合、契約に基づいて必ず支払わなくてはなりません。
しかし、契約書に反して支払いを拒否してしまうと、不払いを正当事由に賃貸借契約が解除されて強制退去となってしまうのです。
それでもすぐに契約を解除されるわけではありません。
例えば更新料の支払い月であるにも関わらず忘れてしまっていた場合は、きちんとその理由を伝えてすぐに支払うことで契約を継続してもらえるでしょう。
一般的には家賃滞納だと3ヶ月以上支払いが滞っていると不払いの正当事由が認められる可能性が高まります。
連帯保証人が支払うことになる
賃貸物件の契約者が家賃や更新料の支払いを滞納している場合、連帯保証人に対して支払いの催促が行われます。
連帯保証人が代わって支払うことで契約解除は回避できるものの、連帯保証人との信頼関係が壊れてしまう可能性はあるでしょう。
物件の中には連帯保証人を立てずに借りられるケースもあります。
しかし、これは家賃保証会社などの第三者機関が代わりに連帯保証人となってくれている場合が多いです。
家賃や更新料の支払いが滞った際には第三者機関が代わりに大家さんへ支払い、契約者本人に取り立てを行うという流れになります。
信用情報に傷がつく
家賃保証会社などの第三者機関が契約者に代わって滞納分を支払った場合、契約者本人の信用情報に傷がつくことになります。
信用情報に傷がつくということは、ブラックリスト入りしてしまうことと同じ意味です。
ブラックリストに入ってしまうと新規で借入ができなくなったり、クレジットカードの新規作成や更新ができなくなったりします。
1ヶ月程度の滞納であれば信用情報に傷がつくこともありませんが、2～3ヶ月以上も滞納していると傷がつく可能性が高いです。
しかも、一度ブラックリスト入りしてしまうと完済してから5年ほど経過しなければ傷が消えることはありません。
そのため、家賃や更新料の滞納は将来的にも大きなリスクになると言えるでしょう。
訴訟リスクがある
何ヶ月も家賃や更新料を滞納してしまうと、大家さんから法的措置として訴訟を起こされる可能性があります。
突然訴訟されることはないものの、裁判所から届く督促状を無視すると少額訴訟となり、強制執行が行われます。
さらに、明け渡しを要求できる民事訴訟につながるケースもあるでしょう。
実際に契約解除となるかどうかは、「契約者と大家さんとの間にある信頼関係が破壊されたか」が重要なポイントになってきます。
何度も家賃を滞納していた場合には信頼関係が破壊されたと判断されやすく、裁判所でも契約解除を認める傾向にあります。
こうした法的措置をとられる前に、家賃と更新料はしっかりと支払っておくことが大切です。
賃貸契約を更新する際の注意点
次に、賃貸契約を更新する際の注意点についてご紹介します。
注意点を知っておくことで、後悔のない暮らしが実現することもあるため、ぜひ参考にしてみてください。
更新料以外にも費用がかかる可能性がある
賃貸を更新する時に必要なのは、更新料だけではありません。
必ずというわけではありませんが、火災保険料や保証料、更新手数料などがかかるケースがあります。
更新料はもちろん、火災保険料などの費用は、家賃が高いほど高額になります。
更新時に必要な費用が高額であれば、まとまったお金が必要になることから、事前に総額を知っておくことが大切だと言えるでしょう。
では、更新料以外にかかる費用について詳しく見ていきましょう。
更新手数料
大家さんが賃貸の更新手続きを不動産会社に依頼している場合、更新料の他に更新手数料が発生します。
不動産会社が仲介することによって、手続き自体にも費用がかかってくるのです。
火災保険料
賃貸物件の場合、火災保険の加入に同意しなければ契約が成立しないことがほとんどです。
火災保険へ加入しなければならない理由は、自分自身を守るためだけではありません。
火災が発生し、大家さんから損害賠償を請求された時、火災保険による補償を受けることで負担を減らすことができるからです。
他にも、トイレなどからの水漏れが下の階に影響を及ぼした時、火災保険が役に立ちます。
火災保険は、不動産会社に提示されたものに加入するのが一般的ですが、実は自分で探してきたものに加入する形でも問題ありません。
不動産会社に提示されたものに加入すれば、加入し忘れ防止や探す手間を省けるといった意味ではメリットが大きいと言えます。
しかし、すこしでも費用を抑えたいという場合は、比較検討し、より安いものに加入する方法があります。
保証料
保証人を立てず、家賃保証会社を利用している方も多いでしょう。
その場合は、賃貸の更新と同時に家賃保証会社へ保証料を支払う必要があります。
保証料は、更新まで家賃を滞納していなければ、入居時の保証料に比べて安くなるのが一般的です。
更新時の費用を抑えるためにも、家賃を滞納しないようにするのが大切です。
滞納しないようする
更新料はすぐに支払えなくても直ちに強制退去させられるケースはほとんどありません。
とはいえ、家賃と同じく支払いが滞ることによって信頼関係が壊れてしまい、契約解除されやすい状況になることは事実です。
契約解除されなくとも、何かトラブルが起こった時に大家さんを頼りづらくなってしまったり、賃料の値下げ交渉をしにくくなってしまったりと、デメリットが大きいです。
期日までに支払えるよう、しっかり用意しておきましょう。
引っ越しを検討するタイミングでもある
物件に不満がある、理想の物件が見つかったといった状況であれば、更新前に引っ越しを検討するのがおすすめです。
更新をしてから引っ越すとなると、更新料と初期費用の両方が必要になるため、出費がかさみます。
引っ越しも視野に入れる場合は、更新通知がきたタイミングで考え始めると丁度良いでしょう。
退去の意志は、引っ越す1ヶ月前までに大家さんや不動産会社に伝えなければなりません。
早め早めに行動できるよう、日頃から計画を立てていきましょう。
更新料がない場合は他の費用が高いことも
今住んでいる物件はもちろん、引っ越しを検討している時に「更新料なし」とされている物件を見つけた時は注意が必要です。
契約時に支払う敷金や礼金が高く設定されていることから、更新料をなしとしているケースがあるためです。
更新料がない物件の中には、なかなか入居者が決まらないという理由で更新料を徴収していない物件もあります。
つまり、条件が良くない、他の入居者がトラブルを起こしやすいなどといった物件である可能性があるのです。
更新料がない物件を選ぶ時は、その他の要素もしっかりと確認してから決めることが後悔しないポイントと言えます。
契約更新で家賃が変わることもある？
契約更新時、家賃が変わるのかどうか気になる方は多いでしょう。
それぞれどのような時に変動するのかをご紹介します。
上がる時
家賃が上がる時は、大家さんから値上げを言い渡され、自分もそれに合意した時です。
「借地借家法」という法律では、次のような条件に当てはまれば、家賃の値上げを通知してもよいことになっています。
・土地、建物に関する増税などによって、今の家賃では不十分と判断した場合
・物価が上昇し、今の家賃では不十分と判断した場合
・周辺にある似た物件の家賃と比べると、今の家賃が安すぎるという場合
大家さんから値上げ理由を聞き、納得できればそのまま更新することになります。
ここで注意したいのが、家賃の値上げに関しては必ずしも更新時に通知されるとは限らないという点です。
値上げ通知の時期については、法律で定められていないため、更新日の前日に言い渡されたとしても問題ないのです。
もし家賃の値上げに納得できない場合は、家賃交渉をしていくことになります。
家賃交渉中であっても家賃は必ず払うようにしてください。
家賃が滞ることによって、交渉しづらくなるのはもちろん、話がなかなか進まない状況が続き、時間がかかってしまいます。
対等な立場で話し合うためにも、家賃の支払いは欠かせないと言えます。
下がる時
家賃が下がるのは、「家賃が高いことでなかなか入居者が決まらない」「事故物件になった」といった理由があり、大家さんが通知してきた時です。
せっかく更新をしても、値下げの理由で住み心地が悪くなったと感じるケースもあります。
値下げの理由が分からなければ、大家さんや不動産会社に聞いておくのがおすすめです。
また、「自分の住んでいるマンションの空室が、今支払っている家賃よりも安い」「新しく建った建物の影響で、日当たりが悪くなった」など、今の家賃に不満が生まれた場合は、借主側からも値下げについて相談することができます。
こちらについては、大家さんに理解してもらえれば家賃の値下げが叶います。
家賃が変動する可能性はどれくらい？
では、家賃が変動する可能性は一体どれくらいなのでしょうか。
賃貸の家賃は、新築物件と比べるとかなり安定しており、景気の影響も受けづらいと考えられています。
しかし、最近は値上がりが多く見られる地域もあるため、一概には言えない状況になっています。
正確なことは分からないかもしれませんが、気になる方は大家さんや不動産会社に直接聞いてみると良いかもしれません。
更新料の交渉や分割払いにしてもらうことは可能？
更新にはまとまったお金が必要になることから、値下げをしてくれたり、分割払いに対応してくれたりすると助かるという方は多いでしょう。
実際、更新料の値下げ交渉や分割払いは可能なのでしょうか。
更新料の交渉
更新料の交渉をすること自体に問題はありません。
しかし、更新料の値下げを交渉することは稀で、最終的に更新料が免除になるといったケースの方が多い傾向にあります。
実は、更新料だけを値下げしてもらうことはとても難しいことなのです。
特に更新料について賃貸契約書について記載がある場合は、それに合意して契約したということになるため、値下げをしてもらうことのハードルが高くなります。
とはいえ、中には自ら更新料の値引きを提案してくれる大家さんがいるのも事実です。
人気物件でない限り、「更新時に引っ越してしまうのでは」と不安に駆られる大家さんは多く、できるだけ引っ越さなくても済むように動いてくれることもあるのです。
つまり、更新料の値引き交渉が有効なのは、空室の多い物件やあまり人気のないエリアの物件だと言えます。
分割払いについて
分割払いについての交渉も可能ですが、更新料減額の交渉と同様、認めてもらうのは難しいと言われています。
更新料は一括で支払うのが一般的であるため、なかなか交渉が上手くいかない傾向にあります。
しかし、更新料が支払えず、滞納してしまうという場合は分割払いに対応してくれるかどうか相談するのがおすすめです。
支払う意思があることを示す意味でも、分割払いの申し出は有効だと言えます。
大家さんにとっても滞納より分割で支払ってもらう方が良い場合があります。
ハードルは高いものの、相談してみる価値は十分にあるでしょう。
支払い期限の延長に応じてくれることも
更新料が用意できない、期日が伸びれば支払えるといった場合は、支払い期限の延長を依頼してみるのがおすすめです。
今まで家賃などの滞納がなければ、快く応じてくれる大家さんもいるようです。
延長してくれた場合は、その期日までに必ず支払うようにしましょう。
延長した期限まで過ぎてしまうと、大家さんと自分の間に亀裂が入り、信頼関係が破壊されてしまう可能性が高いです。
そのため、期限の延長について相談する場合は、できるだけ余裕を持てる期限にしてもらうと安心です。
家賃・更新料を交渉する際のコツ
先ほどもご紹介したように、更新料の値下げ交渉はとてもハードルが高いです。
更新料について交渉する場合は、更新料だけに重点を置くのではなく、家賃も含めて減額交渉をすると良いでしょう。
ここからは、家賃・更新料を交渉する時のコツをご紹介します。
タイミング
家賃・更新料の交渉は、タイミングが大切です。
基本的には更新通知が届いてから始めることになりますが、更新時期が5月～9月中となっている場合は、その期間に交渉を始めるのがおすすめです。
5月～9月は、賃貸物件の閑散期と言われており、家賃など交渉が通りやすくなる傾向にあります。
その時期に空室ができてしまうと、次の入居者が入ってくるまで時間が空いてしまう可能性があります。
空室ができるよりも、家賃や更新料を値下げして済み続けてもらう方が、大家さんにとっても大きなメリットになるのです。
日頃から態度に気を付けておく
家賃・更新料の交渉をする時は、威圧的な言動や態度を取らないようにすることが重要です。
ここで威圧的になってしまうと、値下げに応じたくないという気持ちにさせてしまうだけでなく、「今後トラブルを起こす可能性がある」と判断されてしまうことから、余計に交渉が困難になってしまいます。
もちろん、交渉時だけ良い住人を演じ手も意味がありません。
日頃から常識的なマナーを守り、好印象を与えておくことで、交渉はよりスムーズになるでしょう。
無理な交渉はNG
家賃交渉では、家賃の5％以内が目安となっており、それ以上の値下げ交渉は難しいです。
値下げを求めすぎると、値下げしてあげたいという大家さんの気持ちもなくなってしまう可能性があるため、まずは5％以内の値下げを交渉してみましょう。
できれば5％以内に止めたいですが、大家さんの反応次第ではそれ以上の値下げも可能かもしれません。
ただしリスクが高くなるため、心配な方は次の更新時にもう1度交渉してみるといった工夫をするのがおすすめです。
値下げしてほしい理由をまとめておく
ただただ値下げをしてほしいと主張するのではなく、値下げしてほしい理由をしっかり持つことが成功させるコツになります。
住んでいるマンションの空室が支払っている家賃よりも安い、新しい建物が建って条件が悪くなった、周辺の家賃相場よりも家賃が高いなどが交渉によく使われる理由です。
他にも、築年数が古くなってきたり、設備が古くなっていたりすると、交渉を受け入れてもらいやすいです。
空室があるマンションや人気のないエリアの場合は、「値下げがなければ引っ越しを考えている」と伝えることも有効です。
しかし、日頃から迷惑をかけていたり、すぐに入居者が見つかる人気物件だったりすると、値下げに応じてもらえないケースが多くあります。
まとめ
今回は、賃貸の更新料についてご紹介しました。
地域によっては更新料が発生しないこともありますが、ほとんどの方が更新料の支払いを経験したことがあるはずです。
更新料の相場や支払い方法、注意点などを知っておくと、更新するかしないかを決めやすくなります。
更新料が相場よりも高ければ引っ越しを検討することもでき、より良い暮らしが実現する可能性が高くなります。
とはいえ、物件自体を気に入っていて、長く住むつもりの方も多いでしょう。
そんな時は、今後の負担を減らせるように家賃や更新料の値下げ交渉を行うのがおすすめです。
今回ご紹介したコツを参考にして、上手な値下げ交渉をしてみてください。
