中古マンションは消費税がかからない!?その条件と物件の探し方

中古マンション

ものを買うと消費税が発生し、マンションの購入においても発生します。
2019年10月から消費税が8%から10%に引き上がりました。
すでに慣れた人も多いでしょうが、金額が大きなものを買うとなると消費税の負担は大きくなるのでマンション購入に踏み切れない人もいるでしょう。
実は、中古マンションの場合は消費税がかからない可能性があることをご存じでしたか?
今回は中古マンションに消費税がかからない条件やメリットについて解説します。

中古マンションに消費税がかからない条件

不動産

中古マンションの消費税はかかるケースとかからないケースがあります。
まずは、かからないケースにはどのような条件があるのか見ていきましょう。

売主が個人の場合は消費税がかからない

新築マンションは不動産会社など事業主から購入するのが一般的です。
しかし、中古マンションの売主は事業主以外に個人から購入という選択肢もあります。
消費税は事業者の財やサービスが課税対象となるので、事業主から新築や中古マンションを買うと消費税が発生する仕組みです。
しかし、持ち主が個人であった場合、課税事業者に当たらないので非課税で購入可能できます。
つまり、消費税をかけずに中古マンションを買いたい時は個人の売主と取引する必要があります。

仲介される中古マンションの大半は個人売主

中古マンションを探す場合、大体は不動産会社の仲介サービスを利用します。
購入の手続きも不動産会社を通じて行われるので、売主が個人であることを実感しにくいでしょう。
しかし、中古不動産の仲介で取引される物件の8割以上は個人売主です。
そのため、不動産会社からの仲介を受けても売主が個人であれば、中古マンションに対して消費税は発生しません。
つまり、消費税の発生を抑えたいからと、個人的に売ってくれる相手を探す必要はなく、仲介サイトや不動産会社の紹介を受けていれば普通に見つかります。
ただし、仲介をしてくれる不動産会社に手数料の支払いは必要です。
なお、仲介手数料は売買代金の3%+6万円が上限と定められているので、それ以上の金額を提示してくる不動産仲介会社には注意しましょう。

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中古マンション消費税がかからないメリットと注意点

中古マンション

消費税が発生しない中古マンションの購入は、どんなメリットがあるのでしょうか?
また、消費税がないことで生じるデメリットも知ることも大事です。
それでは、中古マンション消費税がかからないメリットと注意点をご紹介します。

購入価格の負担を減らせる

2020年9月時点で消費税は10%です。
100円のものを買えば合計110円となり、大した金額ではないと感じられますが、定価が高ければ発生する消費税も高くなるので、支払いの負担は大きくなります。
例えば、2500万円の中古マンションを購入する場合、単純に計算すると消費税を含め2750万円の支払いが発生します。
土地は非課税となるので実際の計算はもう少し複雑になりますが、2500万円で買うとなると250万円の消費税がかかります。
2500万円と2750万円で比べてみれば、前者の方がお得になることがわかるでしょう。
中古マンションの購入では仲介手数料、引越し費用、家具・家電の購入や処分、さらに住宅ローンの保険料、所有権移転登記など購入費以外の部分でも費用がかかり、さらにそれらにも消費税が発生します。
中古マンションの状態によってはリフォームやリノベーションも必要になる可能性もあるでしょう。
トータルで考えると物件価格以上の支払いを必要とするので、非課税で買えることは購入の負担を大幅に抑えられると言う点が最大のメリットです。

住宅ローンの控除限度額が引き下がってしまう

中古マンションの購入でも住宅ローンは利用でき、控除も使えます。
しかし、消費税がかからないとその控除限度額が引き下がってしまう点がデメリットです。
まず、住宅ローン控除は申告をすると、年間最大40万円の所得税が控除されます。
しかし、消費税がかからない場合は最大20万円までと大きく上限額が下がってしまうので注意が必要です。
平成26年3月までは控除率1%で、最大控除額は上限2,000円まででした。
つまり、「最大2000万円×1%×10年間」で10年間の最大控除額は200万円となります。
しかし、4月以降は最大控除額の上限が4000万円となったので、「最大4000万円×1%×10年間」で10年間の最大控除額は400万円となりました。
さらに、消費税10%が適用される中古マンションの取得は13年間に延長され、11年以降は住宅ローン残高もしくは住宅を取得価格のうち少ない方の金額で控除率をかけた分が控除されます。
ただし、消費税5%が適用される中古マンションや非課税で購入した場合は、平成26年3月までの措置が適用されるので、上限額が下がってしまうのです。
そのため、控除額の大きさで考えると消費税10%が発生する中古マンションを買った方が良い場合もあります。

消費税がかからない中古マンションの探し方

中古マンション

消費税をかけずに中古マンションを買うには、個人売主と取引をする必要があります。
その見つけ方は決して難しいものではありません。
不動産情報の項目には取引様態という表示があります。
取引様態が「売主」とある場合は、不動産会社が中古マンションを売っていることを示すので、消費税がかかります。
それ以外に「一般」、「媒介」、「仲介」と表示されている場合は、広告を出している相手が業者以外だと把握できます。
そのため、中古マンションの情報をチェックする際は、取引様態が売主となっているもの以外の情報を狙っていきましょう。
ただし、たくさんの不動産会社の情報が集まるポータブルサイトの場合、仲介と表示されていても他の不動産会社など事業主が広告を出している場合もあります。
その場合は、実際に不動産会社へ問い合わせてみないと個人か事業主かは正確に特定できないので注意してください。

まとめ

今回は中古マンションの消費税についてご紹介しました。
中古マンションは使用感があるものの、自分の住みたい立地で新築よりもお得に買えるマンションが手に入ります。
また、個人売主からの購入では消費税がかからないので、支払いの負担をより減らすことが可能です。
ただし、住宅ローン控除の上限額が下がってしまう点がデメリットであることを頭に入れておきましょう。