賃貸物件に住み始める際に、最初に支払う初期費用には様々なものがありますが、その中でもやや仕組みが複雑なのが「敷金」です。
一度支払ったら戻ってこない礼金や仲介手数料などとは違い、敷金は退去時に一部が返金されることもあるため、損をしないためにはその仕組みをきちんと理解しておく必要があります。
今回は、敷金の基礎知識から、敷金の返金額に大きな影響を与える原状回復義務について、また敷金が返金されるまでの流れや敷金返還トラブルを防ぐ方法までご紹介していきます。
退去時の敷金返還トラブルを防ぐためにも、ぜひチェックしてみてください。
目次
そもそも敷金って何？
まずは、そもそも敷金とは何か、相場や礼金との違いなど、敷金の基礎知識を詳しく解説していきます。
敷金とは主に部屋の原状回復に当てられる費用
敷金とは、借りている部屋に傷や汚れをつけてしまったり、備え付けの家具や設備を壊してしまったりした場合、その修理・交換のために充当される費用です。
故意あるいは過失によって付いた傷・汚れなどのほか、たばこのヤニによる黄ばみや食べこぼしを放置したことで落ちなくなった汚れなど、日常生活の中でついた傷や汚れも、退去時に敷金から差し引いて原状回復を行います。
原状回復費を差し引いて残った敷金は、借主に返還されることが一般的です。
ちなみに、関西や九州地方では敷金のことを保証金と呼ぶことが多く、敷金とは金額や性質がやや異なります。
家賃を滞納すると敷金から補填されることも
敷金は、家賃滞納が発生した際の補填として使われることもあります。
ただし、通常は入居期間中に滞納家賃との相殺が行われることはなく、退去時に原状回復費用と併せて敷金から差し引くことがほとんどです。
敷金から原状回復費や滞納分の家賃を差し引いてもなお、費用が不足するようであれば、別途追加で費用を支払わなければなりません。
敷金の相場は地域によっても異なる
国土交通省が公表している「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によれば、敷金の設定金額として最も多いのは家賃1ヶ月分、次に多いのは家賃2ヶ月分となっています。
つまり、敷金の相場は家賃の1～2ヶ月分ということになります。
ただし、気をつけなければならないのは、物件や地域性によっても金額や性質が異なることです。
先述でも触れましたが、関西・九州などの一部地域では、敷金ではなく保証金と呼び、保証金には礼金の意味も含まれていることから、その金額は家賃3～6ヶ月分と高額に設定されていることが多いです。
敷金と保証金の違いについては、以下で詳しくご説明します。
関西・九州地方特有の「保証金」および「敷引き」とは？
「敷金」も「保証金」も、家賃滞納や原状回復費用の補填に使われる点は同じです。
ただし、敷金は退去時の部屋の状態に応じて差し引かれる金額が変動するのに対し、保証金は最初から差し引かれる金額が決まっている点が異なります。
例えば、賃貸借契約で保証金が20万円、退去時に差し引く金額が15万円と決められていれば、部屋の原状回復費用がそこまでかからなかったとしても、最初に支払った20万円から15万円が差し引かれて残りの5万円が返金されます。
このシステムは、関西・九州などの西日本特有のもので「敷引き」と呼ばれています。
なお、上記の例で退去時に原状回復費用が15万円以上かかった場合は、別途追加費用が請求される可能性があります。
関東から関西の賃貸物件に移り住む際は、地域性による敷金の名称や金額、性質などの違いに注意が必要です。
敷金と礼金の違い
賃貸物件の契約時に、敷金とセットで支払うことが多いのが「礼金」です。
礼金とは、部屋を貸してもらうお礼として大家さんに支払うお金を言います。
元々は戦後、住宅を確保するのが厳しい時代に、部屋を貸してくれたお礼に借主が家主へ金銭や品物を送るという風習の名残と言われています。
礼金は敷金とは違い、一度支払ったら戻ってくることはなく、相場は家賃の1～2ヶ月分とされています。
ただし、最近は初期費用を安くして入居者を多く獲得したいという大家さんの考えから、礼金なしの物件も増えてきています。
退去時に敷金は返金されるって本当？
通常、借主の都合による引っ越しなどで部屋を退去する場合は、入居時に支払った敷金から原状回復費や未納分の家賃を差し引いた金額が借主へと返還されます。
しかし、もしも大家さんや管理会社から立ち退きを要求された場合、敷金の返還を求めることは可能なのでしょうか？
ここでは、立ち退き時に敷金が返還されるケースとされないケース、立ち退き時の敷金返還で気を付けるべきことをご紹介します。
立ち退き時に敷金が返金されるケース
立ち退きを求められた場合、敷金が返還されるケースは以下の2つのケースです。
貸主の都合で立ち退きを要求された場合
貸主側の都合で立ち退きを要求され、それに応じる場合は敷金を返還してもらえます。
ただし、全額返還ではなく原状回復費用が差し引かれての返還となります。
立ち退き要求をする貸主の都合とは、以下のようなケースが考えられます。
・貸主が物件を私的に使用したい
・第三者に物件を売却したい
・物件を収益性のある建物に造り替えたい
・家賃をより多く支払ってくれる借主に貸したい
また、貸主の都合で立ち退くことになった場合は、敷金に加えて「立ち退き料」も受け取れることが一般的です。
立ち退き料とは、貸主の要求に応じて借りていた部屋を明け渡す代償として支払われる費用のことです。
借主は受け取った立ち退き料を、転居のための引っ越し費用や不動産会社への仲介料、転居先物件の貸主に支払う敷金・礼金などに充当します。
正当な事由によって立ち退きを要求された場合
やむを得ない正当な理由で立ち退きを求められた場合も、原状回復費用を差し引いた敷金が返金されます。
やむを得ない事由による立ち退きとは、例えば賃貸物件が地震などの災害によって行政機関や専門家の調査を受けた結果、倒壊する恐れがあると診断されたため、建物を取り壊し立て直す場合です。
ただし、この場合は貸主都合による立ち退きとは違って立ち退き料は受け取れません。
また、借主が立ち退き交渉に応じない場合は、貸主から「建物明け渡し訴訟」を起こされる可能性があります。
仮に、この訴訟で貸主の主張が認められたとしても、借主から預かった敷金は返還しなければなりません。
転居前の敷金は全額返還される
原則として、転居前の敷金は借主に全額返還されることになっています。
また、立ち退き要求の理由に正当性が欠けていたり、貸主と借主の双方で合意が得られなかったりする場合は、立ち退き料も発生します。
しかし、借主が家賃を滞納している、突然部屋からいなくなり音信不通になった、故意に部屋を毀損したというような場合は、敷金が返還されない可能性があります。
立ち退き時に敷金が返還されないケース
借主の違反行為が原因で立ち退きを要求された場合は、敷金が返還されません。
賃貸契約期間中に迷惑行為を繰り返したり、賃貸借契約書で禁止されている行為を行ったりした場合は、貸主から強制退去を求められることがあります。
例えば、本来の借用目的とは別の用途に使用している、家賃を長期間滞納している、繰り返し騒音トラブルを起こす、故意に建物や設備を毀損するといった行為が該当します。
中でも、強制立ち退きを命じられることが最も多いのが長期にわたる家賃滞納です。
これらの迷惑行為や禁止行為が原因で強制退去を命じられた場合、敷金は返還されないものと捉えておいた方が良いです。
立ち退き時の敷金返還でよくあるトラブル
立ち退き時は、必ずしも敷金返還がスムーズにいくとは限りません。
特に多いのが、退去時期によって返還額が変わったり、本来なら立ち退き料も受け取れるはずなのに敷金しか受け取れなかったりするなどのケースです。
貸主は、借主に賃貸契約における違反行為がない限り、借主の敷金返還要求には応じることが原則です。
もしも、立ち退き時に返還される敷金の額が不十分だったり、納得のいく立ち退き料を受け取れなかったりする場合は、貸主と直接交渉するとお互い感情的になり、問題が長期化する恐れもあります。
立ち退き時のトラブルは、弁護士などの専門家に依頼するのがおすすめです。
敷金の返金に関わる原状回復義務
退去時に返還される敷金の額を少しでも増やすためには、原状回復義務の範囲について正しく理解しておくことが大切です。
そこで、続いては原状回復費義務の範囲や注意点について見ていきましょう。
貸主が負担するもの
原状回復にかかる費用の内、経年劣化による損耗や通常の生活を送る中で生じた傷・汚れについては貸主が負担することになっています。
具体的には、以下のものが借主負担に該当します。
・日焼けによるクロスやフローリング、畳の変色
・テレビや冷蔵庫の裏の壁の黒ずみ（電気ヤケ）
・家具の設置による床の凹み
・壁に貼ったポスターやカレンダーの跡
・壁にあいた画鋲やピンなどの穴
・自然災害で割れたガラス
・退去時のルームクリーニング（借主が通常の清掃を行っていた場合）
・次の入居者に備えた設備交換やリフォーム
借主が負担するもの
借主の不注意や故意によって生じた傷や汚れは、借主が原状回復費用を支払わなければなりません。
原状回復費用の内、借主負担となるものの具体例は以下のとおりです。
・荷物を運びこむ際に生じた傷
・食べこぼしを放置したことによるカーペットのシミやカビ
・借主の不注意で雨にさらされるなどして生じたフローリングの傷み・変色
・借主が通常の清掃を怠ったことで落ちなくなった汚れ
・たばこのヤニによる汚れや臭い
・下地ボードの張り替えを要する壁の釘穴、ネジ穴
・落書きなど、故意による毀損
・紛失や破損による鍵の交換
ハウスクリーニングの費用は借主負担のことも
経年劣化や通常損耗の修繕費用は、貸主の負担であるとご紹介しましたが、厳密に言えばこれらの費用は家賃に含まれているので、借主が支払っているということになります。
そのため、退去時に別途支払いを要求されることはないのです。
ただし、ハウスクリーニングの費用に関しては例外もあるため、注意が必要です。
国土交通省のガイドラインでは、借主が通常の清掃を行っていた場合のハウスクリーニング費用は、基本的に貸主が負担することになっていますが、物件によっては特約として借主負担となっているケースも多く見られます。
退去時に予想外の費用を請求されて慌てないためには、事前に契約書の内容をよく確認しておきましょう。
築年数が長い物件ほど敷金が多く返ってくる可能性が高い
国土交通省のガイドラインでは、「賃貸人の負担については、建物や設備などの経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当である」と示されています。
基本的に、建物の価値は新築時が最も高く、それ以降は年数の経過とともに減少していきます。
そのため、築年数が長い物件ほど、借主が支払う原状回復費用の負担割合が少なくなり、敷金が多く返ってくる可能性があります。
とはいえ、新築の物件同様、通常の清掃を怠らずなるべく丁寧に扱うようにしましょう。
敷金が返金される前の流れをチェック
敷金が返金されるまでの具体的な流れについてもチェックしておきましょう。
退去が決まってから敷金が返金されるまで、借主は以下の作業を行います。
①修繕費用の見積もりに立ち会う
②清算内訳書を確認する
③敷金の返還を受ける
修繕費用の見積りに立ち会う
借りていた部屋を退去する際は、大家さんや管理会社と共に部屋の現状確認を行い、修繕費用を見積もってもらいます。
部屋に修繕が必要な傷や汚れがないかチェックして、最後に借主立ち合いのもと修繕費用の見積もりが行われたこと、傷や汚れの具体的な状況と修繕費の負担に同意したことを示す書類にサインをします。
ただし、具体的な修繕費用の金額については、後日提示されます。
清算内訳書を確認する
通常、退去立会いから1ヶ月以内に敷金の清算内訳書が届くので、内容をきちんと確認しましょう。
もし疑問点や納得いかない点があれば、早めに申し出ることをおすすめします。
また、1ヶ月以上経っても清算内訳書が届かない場合は、管理会社に直接問い合わせを行ってください。
敷金の返還を受ける
その後しばらくすると、清算内訳書に記載された金額どおりに敷金が返還されます。
一般的には退去から1ヶ月以内、遅くとも2ヶ月以内には返還されます。
返還されるはずの敷金がなかなか返ってこないという場合は、賃貸借契約書に記載されている敷金返還時期を確認し、それ以上経過している場合は管理会社に問い合わせましょう。
敷金の返金に関わる退去時の立会いとは
賃貸物件から引っ越す際には、退去立会いが必要になります。
ここでは、退去立会いまでの準備や流れ、立会いでチェックされるポイントなどをご紹介します。
退去立会いをする目的とは？
退去立会いをする目的は、退去に伴う修繕工事の負担を借主と貸主どちらが支払うのかを明確にするために行われます。
入居中、室内にできてしまった汚れや傷などの修繕費用は、すべて借主の負担になるわけではありません。
入居前から既にある傷や経年劣化による傷みは借主側の負担から除外されるからです。
退去立会いは、貸主と借主が修繕内容と修繕費の負担割合について話し合い、意見の食い違いが起こるのを防ぐ役割があります。
そのため、できるだけ代理人を立てることなく、入居者本人が行うようにしましょう。
立会い後、借主側で負担が必要になった場合は入居時に預けた敷金から支払われ、差額が戻ります。
もし修繕箇所が多く、敷金で賄えない場合は、追加で修繕費を負担することになるでしょう。
通常、立会いは荷物をすべて運び出した退去日当日に行われ、物件の規模にもよりますが、所要時間は20～40分程度を要します。
物件の解約日より前であれば、引越し日と同日でなくても問題ありません。
退去立会いまでに必要な準備とは？
賃貸物件の退去は、退去を決めてすぐに解約できるわけではありません。
引越しが決まってから退去立会いまでに必要なものや準備は以下のとおりです。
退去立会いに必要なもの
退去立会いの際に慌てないよう、引越し荷物とは別に準備しておきましょう。
・賃貸借契約書
・印鑑
・筆記用具
・銀行口座の番号
・返却する鍵（スペアキー）
・備え付け設備の説明書など
・入居時に撮影した写真
・身分証明書
口座番号は、敷金が返金される際に必要です。
また、返却するカギはスペアキーも含めて確認しておきましょう。
入居時に撮った写真や賃貸借契約書は、修繕費の負担割合を決める際に判断材料になるため用意しておくことをおすすめします。
退去時までにすべきこと
退去時までに済ませておくことは以下のとおりです。
・大家さんや不動産会社に退去通知をする
退去が決定したらなるべく早く退去通知を行いましょう。
一般的には、退去日の1ヶ月前までには連絡が必要です。
・退去立会いの日を決める
退去立会いの日は、解約日よりも前であれば引越し日と合わせなくても問題ありません。
しかし、立会い日を引越し当日にすることで、引越しの後の掃除の後、そのまま立会いを済ませられるため効率的でしょう。
・転居に伴う手続きを済ませておく
電気、ガス、水道など引越し前に転居手続きを行いましょう。
郵便物の転送届や住民票の転出届なども併せて行います。
引越し当日は慌ただしいので、ご近所の方への挨拶も事前に済ませておくと良いでしょう。
・部屋の掃除をする
引越し前の荷物があるため、大規模な掃除には制限がありますが、できる限り引越し当日までに掃除をしておきましょう。
退去後、ハウスクリーニングが入るとしても、掃除を丁寧にしておくことで立会い時の印象も変わります。
また、掃除不足による借主の過失請求を避けることもできます。
退去立会い当日の流れ
引越し当日に退去立会いをする場合の流れは以下のとおりです。
①部屋の荷物の運び出し（引越し）
②大家さんまたは不動産会社の担当者と立会いを行う
③部屋の状況確認（汚れや傷のチェック）
④修繕内容の確認
⑤大家さんまたは不動産会社と合意の上、サイン
⑥鍵の返却
⑦敷金返却または追加請求
荷物がすべて運び出された後は、立会いまでに室内の掃除をしておくと良いでしょう。
貸主立会いのもと、室内の汚れや備え付けの設備の破損など、一緒に確認作業をその場でしていきます。
入居前からある傷であれば、入居後撮影した写真を使うと確認がスムーズです。
部屋の状況確認が終わったら、書類にサインして鍵の返却をします。
退去立会いで注意すべきポイント
退去立会いでどんな所がチェックされるのか、高額な請求が発生しないかなど気になる方もいるでしょう。
立会いで指摘された修繕内容が適正かどうかを判断するためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。
賃貸借契約書の確認する
退去時にかかる費用を確認するために賃貸借契約書に目を通しておきましょう。
退去に伴う修繕ルールが契約書に記載されているからです。
不当な請求を避けるためにも、契約書に添った内容かどうかを確認しておきましょう。
原状回復義務があるのかを確認
通常損耗や経年劣化でできた傷や汚れは、原状回復義務の範囲外になります。
故意や過失できる傷や汚れがどのようなものか目安を知っておくことで、不当な請求を回避することができます。
納得のいく内容であれば合意の上、サインします。
退去時の立会いサインは拒否することも可能！
立会いを行い、修繕費用の請求内容を見て納得がいかない場合もあるでしょう。
もし、退去立会い時に提示された請求金額に納得できなければ、サインを拒否することも可能です。
なぜなら、サインは強制ではないからです。
もし話の流れや雰囲気でサインしてしまった場合、修繕内容や負担割合について「納得した」という証明になってしまうため、後から拒否することが難しくなります。
少しでも疑問点や気になる項目があるのであれば、サインはせず、立会いスタッフに確認しましょう。
そもそも立会い時に退去費用を確定する不動産会社は、適正価格ではなくぼったくりの可能性が高いです。
なぜなら通常退去費用の確定までには、3日～1週間程度の時間がかかるからです。
修繕費の計算は入居年数や負担割合など、様々な角度から行われます。
その場ですぐ計算できるわけではないので、立会い時のサインには注意が必要なのです。
立会い時に起こるトラブル例として、サインを強要される、見覚えのない傷の修繕費用を請求された、立会いなしの物件で後日高額請求がきた、など様々です。
立会い時の修繕費用に関するトラブルは非常に多いため、相手側に任せるのではなく、きちんとした知識を持って臨むようにしましょう。
敷金の返金トラブルを防ぐ方法
退去後に返金される敷金にも注意が必要です。
敷金の額は原状回復費用の有無や割合、修繕費用の金額によって変わってきます。
基本的には原状回復費用を引いた額が返金されますが、全く返金がなかった、後日高額請求がきたなど、トラブルが絶えません。
ここでは、敷金の返金トラブルを防ぐポイントと敷金が返ってこない時の対処法について紹介します。
敷金の返金トラブルを避けるポイント
敷金の返金トラブルは、契約時や立会い時に借主自身が注意することで、防げるものがいくつもあります。
契約を締結した後や退去立会いにサインしてからでは手遅れになる場合もあります。
以下のポイントを押さえ、敷金の返金トラブルを回避しましょう。
賃貸契約書の内容は絶対に要確認！！
賃貸契約書を締結すると、契約者は「契約内容に従い、債務を履行する」義務を負うことになります。
契約内容は、基本的に変えることはできません。
お金のトラブルを未然に防ぐためには、契約内容の確認は絶対に必要です。
また、敷金に関する取り決めは契約内容によっても異なるので注意しましょう。
ハウスクリーニング代やエアコンクリーニング代など、別途特約条項に記載されている場合もあります。
通常貸主負担とされているものでも契約書に借主負担と記載されている場合は、借主負担になるので気をつけましょう。
特約条項については、あらかじめ負担割合や費用の目安を記載してもらうことで、退去時のトラブルを減らすことが可能です。
サインをして、一度契約が成立してしまうと、内容変更が難しいので、契約時には退去時に起こるトラブルを想定し対応するようにしましょう。
入居前に室内に傷や汚れがないかチェック！
引越し時に荷物を入れる前や入居前には必ず賃貸物件内に傷や汚れがないか、また破損している箇所はないかの確認をしておきましょう。
水回りのつまりや水漏れなどの確認も必要です。
退去時の立会いと同様に大家さんや不動産会社の担当の方と一緒に確認することをおすすめします。
入居時のチェックリストを記入する際に、貸主と借主双方が確認し、署名捺印することで、退去時のトラブルを軽減することができます。
貸主とうまく立会いができず、損耗箇所を発見した場合は写真に残し、貸主へ連絡しましょう。
連絡手段は電話だけでなく、証拠や記録が残るメールでのやり取りもおすすめします。
退去立会い時は、不当な請求じゃないか内訳を確認！
退去立会いで、原状回復の有無や負担額が決まってきます。
そのため、大家さんや不動産会社とともに1つずつ丁寧に確認していきましょう。
故意に発生した傷ではない場合や不可抗力で発生したシミや亀裂などは、借主が主張しなければ借主負担になってしまう場合もあります。
また、既に入居前からある傷や汚れが借主負担として請求される場合もあるでしょう。
納得いかない場合は、入居時に撮った写真を見せれば証拠として明確になります。
原状回復のための修繕費用を負担する場合は、請求書に書かれた明細をはっきりさせることが重要です。
例えば、一畳しか畳を汚していないのに、全面張り替え分の請求になっている、ハウスクリーニングと記載され、その範囲や単価が明確ではない、敷金の額に合うような修繕費で見積もりされていた、などは、内訳を確認することで、不正な請求かどうか見分けることができます。
退去立会いが不要の物件でも必ず立会いは行う
賃貸物件の中には、立会い不要とされるものもあります。
原状回復費が必要ない状態での退去であれば問題ないかもしれません。
しかし、入居者不在で大家さんと不動産会社だけで物件の状態確認を行った結果、後日高額な請求が発生するトラブルも多発しているため注意が必要です。
引越し前や引越し日はしなければならないことも多く、忙しいかもしれません。
しかし、退去立会いに参加しないと後々トラブルの原因となるので、必ず参加するようにしましょう。
敷金の返金がされない場合の対処法
敷金が返金されないトラブルも多いです。
敷金が返ってこない場合の対処法についても確認しておきましょう。
大家さんに連絡し、返金請求する
貸主には返金義務があります。
敷金から原状回復費を引いた金額が振り込まれない場合は、その理由を聞き、返還の交渉をしましょう。
国民生活センターや自治体の不動産相談窓口に相談する
不当な請求をされ、敷金の返金がされていないのであれば国民生活センターや不動産相談口など公的な相談窓口に相談すると良いでしょう。
相談する際は、内容を説明できるよう不当な点など情報を整理しておきましょう。
少額訴訟の検討
国民生活センターや不動産相談窓口で相談しても合意に至らない場合には、書面で敷金返還の督促をしましょう。
書面には、返金額、期日、返還されない場合法的措置をとる旨などを記載し、内容証明郵便で送付します。
督促後にも返金がされない場合は、返却金額が少額（60万円以下）であれば少額訴訟を起こすことも可能です。
今回は、賃貸物件の退去時に敷金は返金されるのか、立会いのポイントや注意点について解説しました。
本来、敷金は預け金であり、原状回復費を引いた金額が返金されるものです。
しかし、原状回復については毎年多くのトラブルが報告されており、返金されないケースや追加請求が発生する場合もあるので注意が必要でしょう。
これらのトラブルは、借主側の注意で防げるものも多いです。
退去時にお金でもめないためには、契約前から退去時のことを考えておく必要があります。
この記事を参考に、賃貸契約書や入居前の傷の確認、原状回復について正しい知識を持ち、退去立会いに臨むようにしてください。
