借地借家法32条「借賃増減請求権」で家賃を抑えられるって本当?

借家法

建物の家賃は、賃貸借契約によって定められています。
金額に同意の上で契約を始めたのだから、家賃交渉は受け入れてくれないと諦める方もいるでしょう。
しかし、値下げ交渉は法で認められている立派な権利です。
家賃が高いとお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

借地借家法32条とは?

借地借家法

借地借家法32条では、特定の場合には家賃交渉が可能だとしています。
交渉なんて恥ずかしくてできないと思われる方もいるでしょうが、建物を借りている、または貸している人が持っている立派な権利です。
どのような場合に交渉が可能なのか解説していきましょう。

家賃の増減請求ができる権利

借地借家法では、下記のような際に家賃を下げたり、上げたりできるとしています。

(借地借家法32条1項)
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

金額の交渉ができるのは「近辺の似たような建物の借賃と比べると不当だ」となった時と定められています。
つまり、家賃の価格が周囲と比べると大きく高い、または大きく安い時は家賃の上げ下げができるということです。

物件を貸している側は、他と比べて安ければ現在の金額よりも上げることが可能です。
借りている側も他と比べ家賃が高い傾向があれば、値下げ交渉できる権利を持ちます。
これは、法が定めている双方の正式な権利です。

賃料が不相当だと認められた場合に請求可能

周辺の物件に比べ、自分の住んでいる建物の賃料が高い状態であれば請求が可能です。
減額交渉は数年おきにある更新のタイミングでしか行えないと思っている人は多いでしょう。
しかし、そのタイミングではなくても他と金額が見合っていないとなればいつでも交渉は可能とされています。
物件の更新タイミングと請求のタイミングは関係ありません。
また、借地借家法32条1項は強行規定と言われており、それに反する契約は結べません。
例えば賃貸の契約時に「家賃交渉には応じない」とされていても、それは何の力も持たず金額交渉は可能です。
注意が必要なのが、法が強硬的に適用されるのは普通借家契約の場合のみという点です。
普通借家契約とは年ごとに延長ができる賃貸借契約で、多くの場合はこれに該当します。
一方で、契約の延長ができない定期借家契約の場合で「家賃交渉には応じない」とされていると、法の対象外となり金額交渉は難しくなるでしょう。
海外に転勤している間だけ貸出を行っている家や特定の物件では、定期借家契約がなされる場合もあるので、契約の際にしっかり確認しておきましょう。

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どうすれば家賃の減額請求ができる?

借地借家法

交渉をスムーズに進めるために押さえておきたいポイントがあります。
交渉を行うために必要な事前の準備や、どんな手順で進むのかを説明していきましょう。

まずは内容証明郵便で減額請求を送る

住んでいる物件が管理会社に管理されている場合、交渉の相手は持ち主ではなく管理会社です。
いくつかの物件を所有している場合は、家賃交渉を含む全てを管理会社に任せています。
自分の交渉相手が管理会社か持ち主のどちらなのかを知らない場合は、契約書を確認してみると良いでしょう。
ただ、いくら管理会社が管理していると言ってもあくまで管理しているだけです。
交渉相手が管理会社だとしても、まず持ち主にその旨を伝えておくのが良いでしょう。
家賃交渉のために、まず必要なのが意思表示です。
意思表示は直接会って伝えても良いですが、一般的にはいつ家賃交渉を求めたのかを残すためにも内容証明郵便で送りましょう。
内容証明郵便とは、いつ・誰が・どんな内容を・誰に送付したのかが記録されるものです。
しかし、突然内容証明郵便が送付すると相手方を驚かせてしまうので、事前に電話や口頭で交渉する旨を伝えておくと良いでしょう。

話し合っても解決しない場合は調停・訴訟

家賃交渉を求められ、双方で話し合いが行われても解決しなかった場合は、交渉者は裁判所に調停を求めることになります。
調停は、物件周辺を管轄する簡易裁判所で行われます。
裁判の場で解決に至った場合は調停の成立とし、交渉完了となります。

もし、調停が成立せず納得のいかない場合は裁判所へ訴訟が可能です。
しかし、訴訟すると高額な費用が掛かります。
結果的に莫大な出費となることもあることを、心にとめておきましょう。

家賃を減額してもらうためのポイント

借地借家法

ただ家賃を下げてほしいと言っても、なかなか受け入れてくれません。
次に、交渉にあたって覚えておくと良いポイントを解説していきます。
どうしても下げてほしいと思っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

収入減少だけでは減額交渉は難しい

家賃を下げてほしいと希望する主な理由は、収入の減少が原因でしょう。
「収入が減ったから家賃を下げてほしい」という住宅や、「売上げが伸び悩んでいるから賃料を下げてほしい」という店舗が多く見られます。
しかし、そのような理由で受け入れてくれることは少ないです。
貸している側も家賃の収入で生活しており、様々な事情があるので収入減少を理由に交渉するのは得策ではありません。
また、あくまでも「周辺相場とかけ離れている」場合にのみ借地借家法が適用されます。

周辺相場を調べてみる

交渉成功のためには、「周辺の建物よりも金額が高いからもっと下げてほしい」とアピールすることが大切です。
相場金額に近づけてほしいと求めるのは、法で正式に認められる権利です。
不動産会社がだしている周辺建物の家賃相場や、不動産鑑定士に頼んで適切な家賃評価額の提出など、交渉の根拠が大切になってきます。
周辺の建物価格が下がっていることを根拠とする場合は、建物の大きさや造りによって価格が上下するため、住んでいる家に合わせたものを準備しましょう。

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まとめ

今回は、借地借家法32条についてご紹介しました。
スムーズに家賃交渉を行うためには、証拠となる資料を準備することが大切です。
また、建物の所有者との信頼関係を壊すような強い言い方や、威圧的な態度はおすすめしません。
双方が納得いくように、慎重に進めていきましょう。