アパートやマンション、テナントなどの賃貸物件を所有している際に、建物の修繕や管理業務は欠かせません。
中でも、経営者側に大きな負担となるのが入居者との立ち退き交渉です。
建て替えや賃貸経営を止めるなど経営者側にも様々な理由がありますが、立ち退きを要求される入居者側からすれば新たに住居を探さなければなりません。
また、手間や負担も増えてしまうことから立ち退きを拒否されることも多くなっています。
立ち退きを拒否されてしまった場合、どのように対処しなければならないのでしょうか？
今回は、立ち退きを拒否された時の対処法について解説していきます。
今後、立ち退き要求をする際の参考にしてみてください。
目次
そもそも賃借者は立ち退き拒否はできるの？
まずは、賃借者は立ち退き拒否ができるのか見ていきましょう。
借地借家法では、正当な事由がない限りは一方的な都合で立ち退きを要求することはできません。
通常、借主と貸主では貸主の力が大きいように感じられますが、借主の権利は借地借家法という法律で守られているため、貸主が借主に立ち退いてほしい場合には「正当な事由」が必要です。
借地借家法の一部を抜粋してご紹介します。
第26条1項
“建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。”
第28条
“建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。”
第26条1項では、立ち退き要求をする際に借主へ半年以上前に通知しておかなければならないこと、さらに通知しなかった場合には同一条件での契約更新となることが定められていることが分かります。
第28条では、正当な事由が必要であること、また明渡しの条件で立ち退き料などを支払わなければ正当な事由が認められないことがあるとしています。
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立ち退き要求ができる主な事由
立ち退き要求をするためには、「正当な事由」が必要です。
具体的にどのようなことであれば正当な事由と認められるのでしょうか？
ここからは、立ち退き要求ができる主な事由について解説していきます。
物件の老朽化
賃貸物件を管理する上で、物件の老朽化は大きな問題です。
しかし、物件の老朽化が正当な事由となるのは、築年数や建物の状態次第で異なります。
築20～30年ほどの物件では、倒壊するリスクがなければ正当な事由として認められにくくなっています。
家賃・更新料が未払い
家賃や更新料が未払いであっても、必ずしも賃貸借契約を解除できるとは言えません。
法律では、貸主よりも借主（入居者）側の保護に重点が置かれています。
そのため、借主が家賃や更新料を支払わない場合であっても契約解除は難しくなります。
契約を解除して立ち退き要求ができるほどの未払い期間としては、半年は必要だとされています。
物件を手放すことになった
賃貸物件を購入したものの、収支が回らずに売却しなければならないことも当然考えられます。
物件を手放すことになった場合であっても、それぞれの事情によっては正当な事由であると認められるかは異なります。
例としては、物件を売却しなければ納税や債務の弁済が不可能な場合や借主が入居している状態では売却が難しい、もしくは売却時の価値が著しく低くなってしまう場合が挙げられます。
賃貸人親族の居住または営業店舗としての利用
立ち退き要求したい理由の多くは、賃貸人親族の居住または賃貸人が営業店舗として利用したい場合です。
賃貸人親族の居住が正当な事由として認められるのは、どちらが必要な度合いが強いかで判断されます。
借主の生活状況や経済的事情、立ち退きで発生する損害などが多くないと判断されなければ、正当な事由としては認められにくいです。
営業店舗として利用したいために立ち退きを要求する場合、借家に貸主が住んでいる、もしくは貸主の生活を営むための事業が必要だった場合であれば正当な事由として認められやすくなります。
しかし、借主側に移転する資金がない、もしくは店舗として借主がすでに営業している場合には認められにくいでしょう。
正当事由の補完に立ち退き料の支払いが必要になることも
賃貸物件の立て替えなど賃貸人の都合で立ち退きを要求する場合には、正当事由の補完に立ち退き料の支払いが必要となることもあります。
立ち退き料を支払うことで、正当事由として認められやすくなります。
ただし、立ち退き料にはいくら必要であるかなど金額は定められておらず、借主と貸主双方が合意した上で決定しなければなりません。
提示する立退料に合理性を持たせるために、あらかじめ算定根拠を十分に調査する必要があります。
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立ち退き拒否された時の対応
万が一、立ち退き要求を拒否されてしまった際にはどのような対応をすればいいのでしょうか？
ここからは、借主に立ち退き拒否をされてしまった際の対応をご紹介します。
親身な態度で交渉をする
立ち退き拒否されても、親身な態度で交渉する姿勢は崩さないようにしてください。
借主の状況に配慮しながら、立ち退きしてもらいたい理由を丁寧に説明するなど粘り強く交渉することが大切です。
借主の引っ越し先を一緒に探したり、引っ越し業者にまとめて発注するなどして引っ越し費用が安く済むように工面したりすることも借主側への配慮となります。
弁護士に交渉を任せる
立ち退き交渉時には、法律の知識や交渉方法などが必要です。
交渉時は感情論などが出てきやすい場面でもあることから、予期せぬトラブルに発展してしまう恐れも十分に考えられます。
そのため、法律の知識と交渉方法を持つ弁護士に交渉を任せることも1つの手段です。
弁護士は賃貸人の代理人として交渉することも可能なので、トラブルを未然に防ぐためにも弁護士に交渉を任せてみることをおすすめします。
まとめ
今回は、立ち退き拒否について要求ができる正当な事由や立ち退き料、さらには拒否されてしまった時の対応までを解説してきました。
賃貸人よりも賃借人の権利が保護されている日本において、立ち退き交渉は非常に難しいものとされています。
それぞれの持つ権利や利害調整、さらには法的な知識・観点が必要なものでもあることから、賃貸人が個人で立ち退き交渉をするとなると難航するケースが多く見られます。
少しでも交渉に不安を感じているのであれば、専門家である弁護士に相談してみることをおすすめします。
運営や管理を委託している不動産会社に相談する人も多くなっていますが、有償での立ち退き交渉は法律上弁護士でしか行えないので注意が必要です。
