住宅ローンの返済がようやく終わり、その後不動産売却を検討した際に「抵当権」が消されておらず、戸惑ってしまう人もいるでしょう。
不動産に抵当権が付いていた場合、抹消しないと売却することはできません。
では、どうやって抵当権を抹消すれば良いのでしょうか？
今回は、抵当権を抹消しなくてはいけない理由から準備に必要な書類、抹消する際の流れをご紹介します。
これから不動産を売却したいのに抵当権が抹消されていなかったという方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
そもそも抵当権はなぜ抹消しなくてはいけないのか？
なぜ不動産を売却する場合に抵当権を抹消しておく必要があるのか、理由をご存知でしょうか？
まずは抵当権を抹消する理由についてご紹介しましょう。
抵当権が付いていると建物を売却できない
抵当権は住宅ローンを返済している最中に滞ってしまった場合の担保を指します。
住宅ローンが予定通りに返済されなくなると金融機関は抵当権を実行し、不動産を担保にして住宅ローンの返済に充てなければいけません。
住宅ローンを無事に完済した場合は抵当権も不要となります。
ただし、完済したら自動で抵当権もなくなるわけではありません。
登記簿上での手続きを済ませないと抵当権を抹消することはできず、売却に出そうとすると抵当権が付いたままになっているので、「返済がまだ終わっていない住宅」と判断されてしまうのです。
実際は完済していても抵当権が付いた状態では売却できないため注意してください。
新規で住宅ローンが組めない
もし不動産を担保に新しくローンを組みたくても、抵当権が付いていれば組むことができません。
これは登記簿の乙区欄にある権利には優先順位が付き、抵当権が第一順位となっているためです。
第一順位の抵当権が残ったままだと、まずはその返済を優先させなくてはいけないため、新しくローンを組みたくても組めないのです。
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抵当権抹消に必要な書類を準備しよう
不動産を売却したり、新たにローンを組んだりするためにも抵当権の抹消手続きを行いましょう。
抹消手続きにはいくつか書類を準備しておく必要があります。
登記済証または登記識別情報
抵当権を設定した時に作られた書類です。
ローンを完済している場合は金融機関から登記済証または登記識別情報を含めた書類が送付されます。
登記済証と登記識別情報の違いは、書面かデータかの違いです。
平成18年よりも前に発行していれば登記済証、平成18年以降のオンライン化後に発行していれば登記識別情報となります。
登記原因証明情報（抵当権解除証書）
登記原因証明情報（抵当権解除証書）とは、ローン返済が終わったことを通知する書類になります。
書類の名称は金融機関によって異なるため注意が必要です。
例えば抵当権解除賞、弁済証書などがあります。
書類の中には抹消の日付欄に何も書かれていない場合もあるため、最後にローンが引き落とされた日などを記入しておきましょう。
抵当権を抹消するための委任状（代理権限証明情報）
抵当権を設定した金融機関が不動産所有者に対し、登記手続きを委任するための書類です。
こちらもローンを完済させた時に送付されてきます。
元々抵当権を抹消するためには金融機関と不動産所有者が共同で抹消手続きを行わなくてはなりません。
しかし、抹消手続きを行う場合は基本的に不動産所有者のみが行うため、金融機関の委任状が必要となるのです。
金融機関の資格証明書（登記事項証明書）
完済後に送付される書類には金融機関の資格証明書もあります。
これは金融機関の登記簿であり、抹消手続きを行う際に必要です。
ただし、この書類は発行から3ヶ月を過ぎてしまうと無効になってしまうため、受け取ったら早めに抹消手続きを行いましょう。
期限が切れてしまったら法務局に相談すると、1,000円で再発行してもらえます。
登記申請書
抵当権の抹消手続きを行う際に必要な登記申請書です。
法務局のホームページからダウンロードできるため、事前に印刷して必要事項を記入しておきましょう。
登記事項証明書
登記事項証明書は抵当権が付いた不動産の登記簿における内容を確認できる書類です。
こちらは法務局に申請すると取得できます。
抵当権を抹消するための流れ
抵当権を抹消するにはどのような手順を踏めば良いのでしょうか？
最後に、抵当権を抹消するための流れを解説していきます。
銀行から送付される書類を受け取る
住宅ローンを完済すると金融機関から書類が送付されるので受け取っておきましょう。
送付されてきた書類はすべて抵当権の抹消手続きに必要となります。
法務局のホームページで登記申請書をダウンロード・記入する
法務局のホームページから登記申請書をダウンロードし、記入しましょう。
法務局に直接出向いても申請書はもらえます。
必要書類をすべて準備しておく
上記でご紹介した必要書類をすべて準備します。
まとめる際に登記申請書に使用した印鑑で、登記申請書と印紙貼付台紙に契印も行っておきましょう。
管轄の法務局へ書類を提出する
不動産がある場所を管轄している法務局へ抹消手続きの申請を行い、必要書類を提出します。
提出は直接持っていくだけでなく、郵送にも対応可能です。
もしも直接持っていく場合は、事前に連絡を入れて登記手続き相談の予約も取っておくと良いでしょう。
登記手続き相談は作成した書類の確認や添削を提出前に行ってもらえるため、修正の手間が省けます。
提出した書類に不備がなく、申請手続きが完了すれば後日に登録完了証を受け取れます。
受け取るためには登記申請書に使った印鑑を持っていく必要があるので、忘れないようにしましょう。
司法書士にすべて一任することも可能
抵当権の抹消手続きは自分で行うことも可能ですが、司法書士にすべて一任することも可能です。
もし仕事が忙しくてなかなか書類を準備できない、手続きが難しくて不安という場合は、司法書士に依頼しましょう。
抹消手続きを依頼した場合の費用相場は1～2万円程度です。
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まとめ
今回は抵当権の抹消手続きを行うのに必要な書類や流れをご紹介してきました。
不動産売却を検討されている場合は、まず抵当権の抹消手続きを済ませておくと後から売却できずに困ることもありません。
期限が特に設定されているわけではないため、先延ばしにしがちですが、ローンを完済したら早めに手続きを済ませておきましょう。
抵当権を抹消する場合は自分自身でも進められます。
時間的に難しい場合は司法書士などの専門家に依頼すると良いでしょう。
