土地活用では必須な知識！用途地域と第一種住居地域を詳しく解説

土地には様々な制限が定められており、どこでも好きなように建築はできません。
効率的な市街地づくりのために「用途地域」が定められており、土地を目的ごとに区分することで快適に暮らす環境を保っています。
用途地域によって、強い規制があるエリアや緩いエリアなどに分けられています。
そこで、土地を選ぶ際に重視したいのがどの用途地域に分類されているかということです。
今回は、土地活用で基本である用途地域についてと、どの地域が不動産売却に有利なのかも併せて解説するのでぜひ参考にしてください。

用途地域とは？

用途地域とは、効率的に市街地づくり進めるために使い道によって区分されたエリアのことです。
どのように区分されているのかを詳しく解説します。

用途地域は3つに区分される

用途地域は、エリアによって建築できる建造物の種類やサイズ等の制限が設けられており、住みやすい生活環境が保たれています。
全部で13地域あり、大きく分けると以下の3つになります。

①住宅系
13地域の内、8地域が住宅系に分類されます。
このエリア内には大きな工場や商業施設の建設は許可されず、住宅環境の保護が進められています。

②商業系
商業系エリアには2地域が分類され、住民が日用品の買い物や遊びに行ける商業施設やオフィスなどが点在しています。

③工業系
工業エリアに分類されるのは3つで、倉庫や工場、商業施設などの建築が可能です。
住むには適さないとして場所によっては住宅の建築ができません。

住居系に関する用途地域は8種類

13ある用途地域のうち、下記8つが住宅系に分類されます。

①第一種低層住居専用地域
②第二種低層住居専用地域
③第一種中高層住居専用地域
④第二種中高層住居専用地域
⑤第一種住居地域
⑥第二種住居地域
⑦準住居地域
⑧田園住居地域

第二種中高層住居専用地域までの上の4つは、住民が快適に暮らす環境を守ることを最優先しているエリアです。
上から順番に強い規制がされており、下の地域になればなるほど建物の建築基準が緩くなります。
また、第一種と第二種がある場合には、第一種の方がより厳しい規定が定められます。
例えば、一番上の第一種低層住居専用地域ではコンビニも建築できませんが、4番目の第二種中高層住居専用地域では中規模の商業施設や事務所などの建築が可能です。

続いての第一種住居地域と第二種住居地域は、最優先とは言わないまでも住居環境を守る地域であります。
なお、商業施設や店舗、ホテルなどの建築が許可されているため人通りが多くなります。
遊べるスポットが多いので、独り暮らしや若いカップルの同棲場所、便利な地域に住みたいに向いています。

そして、7番目の準住居地域は国道や道路沿いに指定されることが多いです。
自動車関連の施設と調和しつつ、住みやすい環境を保護しています。
大通りの近くなので、車で移動することが多い人にはぴったりの地域です。

最後の田園住居地域は、農業と住宅の調和を図る地域です。
住宅以外にも幼稚園などの教育施設や神社、病院などが建築可能なエリアとなります。

用途地域を理解しておくべき理由とは？

用途地域は12地域あり、大きくわけると3区分だと説明しました。
区分によって建てられる建造物や営業できる店が制限されているので、どの地域に分類されているのかどうかを理解すれば、将来の見通しもできます。
例えば、「売り地・貸し地」と看板のある空き家があった場合に、どんな建物が建つのかを想像するのは困難です。
広いスペースであれば、高層マンションや商業施設が建つ可能性も考えられます。
しかし、用途地域を理解してどの地域が分類されるのは何かがわかれば、今後建築されるものを予想できるようになるのです。
「購入後に近くの空き地に高いビルが建った」とならないためにも、不動産購入の前に用途地域をしっかり理解しておくと良いでしょう。

土地活用には第一種住居地域がおすすめ

8つある住宅系の用途地域のうち、土地活用におすすめなのは第一種住居地域です。
なぜ第一種住居地域がおすすめなのか、その理由を具体的に解説します。

第一種住居地域の特徴

第一種住居地域は土地活用に最も適していると言えます。
その理由は、規制がそこまで厳しくなく建築できる幅が広いためです。
下記が建築できるものです。

・一戸建てやマンションなどの住居
・幼稚園や小中学校の教育施設
・病院や銭湯などの生活に関する施設
・店舗や飲食店、事務所

確かに第一種低層住居専用地域が最も快適な住環境ではありますが、その分建築物の規制は一番厳しくなっています。
生活に必要とされる最低限の施設しか建てられないため、生活しにくいと感じることもあるでしょう。
しかし、規制が緩すぎる第二種居住地域では、パチンコ屋やカラオケボックスなどの娯楽施設ができる可能性があります。
土地活用の際に、近くに娯楽施設があるのはマイナスに働く場合が多いので避けるのが無難です。
第一種住居地域であればそこまで規制は厳しくありません。
さらに娯楽施設の建築は許可されていないので、後々建てられる心配もないでしょう。
また、危険性や環境への被害を与える可能性がなく、50㎢以下の工場であれば建築も可能です。
更に、一戸建てだけでなくマンションも建築でき、飲食店や店舗といった様々な施設が立てられる利便性の良い地域です。
駅や職場に近くて買い物やお出かけがしやすい便利さは、住環境と同様に大切だと言えます。

第一種居住地域不動産は売却時も有利！

第一種居住地域不動産は売却時にも有利に働くエリアです。
不動産売却の際に大切なのは、不動産の種類ではなく立地や状況です。
どんなにきれいな建造物や土地であっても、立地や状況が悪いとなかなか買い手は見つかりません。
実際に宅地価格を見ても、安全性の低い工業系地域よりも良い環境の住宅系のほうが高評価の傾向があります。
しかし、住環境ばかり優先すると買い物や外出時に不便に感じることもあります。
そのため、暮らすために必要な施設や建物が建築できる第一種居住地域は、良い住環境でありながらも利便性の高い住みやすいエリアだと言えます。
住みやすく人気のあるエリアだからこそ、高値で売却時しやすいでしょう。

まとめ

今回は土地活用する際に知っておきたい用途地域と第一種住居地域について解説しました。
用途地域について知れば、購入予定地がどのエリアに分類され、どのような制限があるのかがわかります。
また、制限される建築物がわかれば将来の街並みも見通せ、売却に有利かどうかを判断しやすくなるでしょう。
土地活用を考えている方は、ぜひ第一種住居地域を検討してみてください。