土地信託とは？特徴や登記について解説！

特に用途ない土地を所有している場合、活用していない状態であっても固定資産税は発生しています。
せっかく土地を所有しているのであれば有効的に活用してみてはいかがでしょうか？
今回は、土地信託の特徴やメリット・デメリットについてご紹介します。
不動産契約を検討しているのであれば、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

そもそも土地信託とは？

まずは特徴について理解を深めていきましょう。
土地信託は「株式投資」と似た性質を持っており、土地を活用することによって利益を得られる可能性があります。
仕組みとしては、土地活用をプロや専門家に託して利益を出してもらい、その利益の一部から配当金を受け取るというものです。
会社に託すものが「お金」である株式投資に対し、土地信託は「土地」をプロに託すといったことが特徴です。
依頼している期間中、土地の所有権は信託している信託会社に渡りますが、期間が終了すると返却されます。
募集・管理会社の監督・指導、固定資産税・都市計画税の納税、建築会社選定～工事発注、資金調達、精算・決算報告業務など、土地活用に必要な費用や手続きは全て信託会社が行うため、手間をかけずに土地活用をしたい人におすすめです。

それでは、土地信託の流れについてご紹介します。
会社によって結果は異なるため、信託会社は慎重に選ぶようにしましょう。
まず土地信託を依頼する際には、信託契約を結んで土地の所有権を渡します。
契約を結んだ後、信託会社は運用・管理を行って利益を出します。
その後、得られた収入から借入金や各種税金、管理委託料など、諸経費が引かれ地主へ配当されるのです。
しかし、もともとの収入が少ない場合、諸経費を引いてしまうと利益は残らないため、必ず配当金がもらえるとは限りません。
このようなリスクが伴うのも土地信託の特徴です。

土地信託には2種類ある

土地信託には賃貸型、処分型の2つの種類があり、契約の際にどちらかを選びます。
では、2つの方法には一体どのような違いがあるのでしょうか？
以下ではそれぞれの特徴についてご紹介します。

賃貸型

一般的には土地信託を行う場合、賃貸型が選ばれています。
賃貸型とは契約期間終了後、信託した土地及び建物の所有権が地主の元へと返却されるといった方法です。
土地信託はアパート・マンション経営に活用されるケースがほとんどであるため、契約は長期間にわたります。
アパート・マンション経営で運用しているのであれば、土地だけではなく建造された建物も返却されます。
ただし、建物のローンが残っていた場合、返却と同時にローンも一緒に引き継ぐか、信託契約を延長するか選ばなければいけません。
より多く利益を得られるのはどちらなのか慎重に考えて決めましょう。

処分型

一方、処分型とは信託した土地を最終的に売却するといった方法です。
賃貸型とは異なり、契約期間終了後、土地や建物が返却されないのが処分型の最大の特徴です。
地主が処分型を選んだ場合、信託会社は土地の造成工事や分譲開発を行います。
一般的に、分譲マンションが建造されるケースがほとんどです。
土地に付加価値を付けて販売することによって、より高い価格での売却を実現します。
期間終了後に返却されることはありませんが、土地だけを売るよりも高い金額が配当されます。
そのため、最終的に土地を手放しても良いと考えている人におすすめの方法です。

土地信託のメリットとデメリット

ここまで、特徴や流れ、種類についてご紹介しましたが、土地信託にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
ここでは、メリット・デメリットそれぞれの具体的な内容についてご紹介します。

メリット

土地信託には大きく分けて3つのメリットがあります。
1つ目は不動産に関する知識やスキルが必要ないことです。
事業計画の立案や運用・管理などは全て会社に委託できるため、土地活用のノウハウがない初心者でも取り組みやすいのが大きなメリットとして挙げられます。
2つ目は、資金がなくても不動産投資を始められることです。
一般的にアパートやマンションの経営といった不動産投資をする際には、事業資金としてまとまったお金が必要になるため、資金調達をする必要があります。
しかし、土地信託は会社が借り入れを行うため、地主が資金を用意する必要はありません。
土地さえあれば気軽に始められる不動産投資です。
3目は、賃貸型を選んでいれば契約期間終了後、建物付きで土地が戻ってくることです。
信託契約を結ぶと、会社名義でアパートやマンションを借りることになりますが、最終的にはその建物も一緒に受け取れます。
以上が土地信託のメリットになります。

デメリット

その一方、以下のようなデメリットもあるので注意しなければいけません。
そもそも所有している土地の価値が低く、収益化が期待できない場合、土地信託を断られることもあります。
どれだけ広大な土地を所有していたとしても、収益性や資産価値が低いのであれば土地信託はできないと判断されるかもしれません。
また、土地信託は収益化できるかどうかが保証されているわけではないため、場合によっては一切利益を受け取れない可能性があります。
運用が上手くいかなければ、当然収益が上がることもありません。
一定金額を継続的に受け取れるわけではないことから、得られる収入が不安定になることも十分考えられます。
また、信託会社に依頼することで、得られる収入が減ることもデメリットとして挙げられ、事業運営を委託することで様々なリスクを回避できますが、その分地主への配当金は少なくなります。
そのため、土地活用によって得られる金額を重視している人にはあまりおすすめできません。

まとめ

今回は、土地信託の特徴やメリット・デメリットについてご紹介しました。
上手く活用すれば長期的に収入を得られる可能性もあるため、土地を所有していて不動産投資を始めたいと考えている人におすすめです。
事業運営は全て信託会社が行うので、不動産投資に関するノウハウがなくても始めやすくなっています。
初心者にもおすすめなので、ぜひチェックしてみてください。