投資や資産運用では、「利回り」という言葉を多く耳にすることでしょう。
利回りは、投資を運用していく際に収益がどれくらいになるのかの目安を把握できる重要なものです。
投資家は、この利回りを見たり計算したりして、収益性の高い投資対象を見つけています。
今回は、不動産投資においても重要な「利回り」について詳しくご紹介しましょう。
目次
そもそも利回りとは？
利回りは、投資におけるリターン（収益）を計算する際に用いられる言葉です。
毎年の金利や売却益などと合計し、年間平均としていくらになるか、利息も含めたものが計算されます。
不動産投資においては、不動産会社の広告・Webサイトなどにある物件情報に記載されることが多く、この利回りは収益物件を選ぶ際の指針や目安になっています。
投資対象候補の物件を比較する時には、利回りを活用する方がほとんどです。
利回りには“表面利回り”と“実質利回り”があり、物件情報に記載されているのは表面利回りです。
利回りについてしっかり理解するためには、この表面利回りと実質利回りとの違いを知っておかなければなりません。
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表面利回りと実質利回りは何が違う？
投資において収益予想をしたり、その精度を高めたりするには、表面利回り・実質利回りの両方の違いを理解しておく必要があります。
ここでは、表面利回りと実質利回りの違いについて解説していきましょう。
表面利回りについて
まず表面利回りとは、年間家賃収入を物件購入にかかる金額で割って計算したもので、物件情報に記載されている利回りを指します。
仮に4,000万円で物件を購入した場合で、年間の家賃収入が400万円だった場合、表面利回りは以下のように計算されます。
表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件購入にかかる金額×100
10％＝400万円÷4,000万円×100
このように、4,000万円で購入した物件で年間家賃収入が400万円の場合、その物件の表面利回りは10％ということになるわけです。
しかし、物件購入後の利回りは、この表面利回りを下回ります。
実質利回りについて
不動産投資を行う場合、不動産仲介手数料・固定資産税・修繕費など様々な経費がかかることになります。
実質利回りとは、こうした初期費用や不動産投資の運用を進めていく上で発生するランニングコストなどを考慮して計算したものを指します。
実際の利回りが表面利回りを下回ってしまうのは、これが大きな理由です。
実質利回りは、購入時の初期費用や諸経費などを計算式に入れて導き出します。
4,000万円の物件を購入し、年間家賃収入が400万円で購入時の初期費用が120万円、年間のランニングコストが100万円の事例を参考に計算してみましょう。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入-諸経費）÷物件価格×100
7.2％＝（400万円-100万円）÷（4,000万円+120万円）×100
表面利回りでは10％でしたが、初期費用やランニングコストといった諸経費を差し引いた場合、7.2％ということがわかります。
収益物件を比較する際は、その精度を高めるためにも実質利回りに重点を置いた方が良いのです。
利回りの目安
不動産投資をするにあたって、利回りの相場や目安についても知っておきたいと思う方がほとんどではないでしょうか？
そもそも、不動産投資における利回りの相場は、物件の立地条件やスペックなどによって全く異なります。
ここでは、都心部のワンルームマンション・一棟物件の場合の目安を見ていきましょう。
ワンルームマンションの場合
都心部の区分マンションの場合、利回りは新築であれば3～4％前後、築20年程度までなら表面利回りが4～5％前後、築20年～35年程度であれば7～8％を上回っていれば高いと言えます。
ただし、新しい物件であればある程購入価格が高くなり、その分利回りも低くなりますが、管理費や修繕費はそれほど高くなく空室リスクも低くなります。
築年数が経過している物件程表面利回りは大きくなりますが、空室リスクも高いため一概に利回りだけで判断できないというのも事実です。
地方のワンルームマンションの場合は都心部よりも空室リスクが高くなる傾向にあるため、満室を前提としている利回りだけを見て判断しないようにしましょう。
一棟物件の場合
木造一棟物件の場合、都心部での平均利回りは新築で5～6％前後、中古で6～8％が目安となっています。
そのため、中古で利回りが8％あれば高いと考えて良いでしょう。
RC構造と言われるいわゆる鉄筋コンクリート物件の場合、利回りは7～8％が目安となりますが、投資対象として選ぶ方は多くはないと言われています。
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利回りで注意したいこと
不動産投資では、あらかじめ収益性を推測して比較するための指標となる利回りは重要なものと言えます。
しかし、利回りは高ければ高いほど良いわけではありません。
高利回りでも投資に適さない物件もある
利回りが高くても、利便性が悪い・管理状態が悪い・管理費や積立金が高い物件などは投資物件に適しません。
利便性が悪い物件の場合、販売価格自体が低くなる分、利回りが高くなります。
しかし、その分ニーズが低く空室リスクが高くなるため、十分な収益が得られない可能性があります。
管理状態の悪い中古物件も同様で、購入価格が低いために利回りも高くなりますが、修繕やリフォームが必要になる分収益に影響が出てしまう可能性が高いでしょう。
当然ながら、不動産は購入して終わりではありません。
月々のランニングコストについても算出し、実質利回りを把握しておく必要があります。
そのため、管理費や積立金が高い物件にも注意が必要です。
年々利回りを維持するのは難しくなる
不動産は、新築・中古とあるように、経年とともに徐々に劣化していきます。
購入時はまだ新しくても、古くなればその分ニーズが減少していくため、やむを得ず家賃を下げなければならなくなるケースも多いです。
また、古くなれば修繕費も必要になるため、実質利回りは減少します。
つまり、購入時の利回りを長く維持するのは非常に困難なのです。
将来的に利回りが減少するということも見越した上で、収益が減少しても問題ないよう運用していく必要があります。
大切なのは、中長期的なシミュレーションを考えることです。
まとめ
不動産投資に興味がある方にとっては、利回りは重視すべき項目の1つでしょう。
しかし、利回りばかりに目が行っていると、後々になって実質的な利回りが得られなかったり、徐々に減少していってしまったりする可能性があります。
利回りを意識しながら情報を得ることは大切ですが、投資で得られるリターン適切に認識しておかなければなりません。
表面利回りと実質利回りをしっかり理解した上で、投資物件を検討してみてください。
