投資には様々な方法がありますが、節税しながら大幅に利益を得たい人に人気となっているのが「不動産投資」です。
しかし、不動産投資はどのような不動産に投資をするかによって、かかる費用やメリット・デメリットも大きく異なります。
特に最近注目されているのが、オフィスビルへの投資です。
今回は、ビルオーナーになるための資格の有無や初期費用、メリット・デメリットについて詳しくご紹介します。
ビルオーナーになって不労所得を得たい人や、始めるために必要な資格やどんなリスクがあるのか知りたい人はぜひ参考にしてみてください。
目次
誰でもビルオーナーになれるの？
ビルオーナーは、店舗や事務所といったテナントが入ったオフィスビルを管理することになります。
マンションに比べて利回りが良いことから、効率良く稼ぎたい投資家から人気を集めています。
まずはビルオーナーが誰でもなれるものなのか、解説していきましょう。
資格は不要
ビルオーナーになるために資格は必要ありません。
それはビルに限らず、不動産投資をする場合にも言える話です。
資格は必要ありませんが、ファイナンシャルプランナー（FP）の資格などを取得しておくことで、不動産投資にその知識を役立たせることはできます。
また、税金や確定申告といったお金に関わる知識をしっかりと付けておくことも大切です。
資格は不要でも、ビルオーナーに関わってくる知識などはある程度身に付けておきましょう。
少ない初期投資で始められる
ビルオーナーになるためには、最低限資金が必要となります。
しかし、ビルを購入したい場合にはローンを活用して購入できるため、資金の5％ほどの頭金を用意するだけで不動産投資をスタートできます。
例えば5,000万円のビルを購入する場合、頭金が250万円、保険料など諸々の経費を含めると最低でも350万円は用意しておいた方が良いです。
ビルオーナーになるメリット・デメリット
戸建てやアパート・マンションなどと異なり、ビルオーナーになることでどのようなメリット・デメリットが得られるのでしょうか？
続いてはビルオーナーのメリット・デメリットをそれぞれ解説していきます。
メリット
・収益が大きい
ビルオーナーになる最大のメリットは、収益が大きいことです。
住宅よりもオフィスの賃料単価が高い場所では、同じ賃貸面積のマンションやアパートに投資するよりもオフィスビルを建てた方が収益も大きくなります。
また、オフィスビルは住宅よりも高めの家賃を設定しやすいです。
1.5～2倍の家賃に設定できるため、長期契約ができれば継続的に安定した収入を得られます。
・原状回復費用がかからない
アパートやマンションでは、入居者が退去した場合にオーナーがその部屋の原状回復をしなければなりません。
その費用は、オーナー持ちとなります。
しかし、オフィスビルの場合は原状回復費用をオーナーが支払う必要がありません。
なぜなら、フロアを貸したテナントや事務所が原状回復費用を支払って原状回復させるからです。
オフィスビルでは、こうしたスケルトン渡しが基本となっているため、オーナーが原状回復費用を支払う必要はほとんどありません。
・節税効果がある
オフィスビルの経営には、節税効果も期待できます。
相続税対策・所得税の負担軽減ができるため、税金対策をしながら投資が行えるのも魅力です。
デメリット
・経営リスクがある
都市部では、新しい大規模オフィスビルやテナントビルが建設されています。
こういった大規模なオフィスは大手資本が手掛けており、中小規模のビルオーナーは不利になりがちです。
経済・景気の影響を大手よりも受けやすいため、経営リスクが否めないことがデメリットです。
・借入金返済リスクがある
不動産経営では、空室が増えると借入金返済リスクが高まります。
しかし、こうしたリスクは自己資金をいくら支払ったのか・どのくらいの借入金があるのかといった状況によって変わります。
自己資金100％でビルを建てた場合は借入金のリスクがありませんが、借入金頼りでビルを建てた場合は借入金のリスクが高くなってしまうのです。
借入金返済リスクを抑えたい場合には、充分な自己資金が必要となります。
ビルオーナーが気を付けておきたい注意点
ビルオーナーになる前に、注意点を知っておくことで不動産投資による失敗を少しでも回避できます。
ビルオーナーが気を付けておきたい3つの注意点をご紹介しましょう。
空室・借入金返済リスクに気を付ける
オフィスビルのオーナーになった場合、空室・借入金返済リスクに気を付けなければなりません。
マンションやアパートの不動産投資では1部屋単位での契約となるため、若干の空室であれば問題にはなりません。
しかし、オフィスビルの場合は法人1社で複数のフロアを借りるケースが多いです。
こういった場合に契約している企業が立ち退くことになると、収益が大幅に下がって借入金を返済できなくなる可能性もあります。
空室・借入金返済リスクに気を付けて経営をすることが大切です。
同居はNGにした方が良い
オフィスビルでは、A社に貸していたテナントに関連会社であるB社が同居していたというトラブルも見受けられます。
立ち退いてもらう場合は、両社に立ち退き交渉をしなければなりません。
そのため、立退料を両者に支払わなければならないケースもあります。
こういったトラブルを防ぐためには、契約書で同居できないことを明記しておく必要があります。
許容できる範囲を大まかに決めておく
オフィスビルでは、テナントとの共有部分の工事でトラブルになるケースが少なくありません。
テナント側から、共有部分であるエントランスに看板を設置したいという要望が出ることが特に多いです。
こうしたテナント側からの要望があった際にしっかりと対応しないとトラブルにつながってしまいます。
共有部分の管理をどこまで許容できるか、あらかじめ大まかにでも良いので決めておきましょう。
まとめ
今回はビルオーナーになるための資格の有無や初期費用、メリット・デメリット、注意点などをご紹介してきました。
オフィスビルのオーナーになるためには、特別な資格は必要ありません。
ローンを借りてビルを購入できるため、数千万円分の費用を用意しなくてもビルの経営をスタートさせることができます。
ビルオーナーとして不動産投資を失敗させないためにも、空室・借入金返済リスクに気を付けつつ、事前に許容できる範囲を決めて同居はNGにすることが大切です。
トラブルを回避しつつ、大きな利益を上げていきましょう。
