一戸建てやマンションなど、所有していた不動産を売却した際には確定申告の必要があるのか気になる方はいるはずです。
会社勤めをしていれば確定申告について理解しておらず、わからない点も多いでしょう。
不動産の売却にあたっては、確定申告をしなくてはいけないケースと不要なケースがあります。
自分がどちらに当てはまるのかわからないのであれば、今回ご紹介する内容を参考に確定申告について知っていきましょう。
目次
確定申告が不要なのはどんな時？
確定申告の有無は、譲渡所得がプラスかマイナスかによって決まります。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
「譲渡収入金額－（所得費＋譲渡費用）＝譲渡所得」
基本的にこの計算式で表した譲渡所得がマイナスになれば譲渡所得税が発生しないため、確定申告を行う必要はありません。
確定申告が必要になるケースも
譲渡所得がマイナスになれば確定申告の必要はありません。
しかし、マイナスであっても以下のケースでは申告する必要があるので注意してください。
3000万円特別控除を利用した場合
3000万円特別控除は、個人が居住している家屋や居住している家屋と敷地等を売却した際に譲渡所得額から最高で3000万円を控除できる特例です。
譲渡益が3000万円に満たない場合でもその金額まで控除ができます。
特別控除を受けるためには、条件を満たしている必要があります。
物件の買主が親族や夫婦といった特殊な関係ではない、売った年や前年および前々年にマイホームの買い換えや交換の特例を受けていないといった、全部で6つの条件が設けられています。
そのすべてを満たす必要があるので、国税庁のホームページなどであらかじめチェックしておきましょう。
3000万円特別控除を活用した際の課税譲渡所得の計算式は、
「譲渡価額－所得費－譲渡費用＝課税譲渡所得」
で表されます。
譲渡所得がマイナスになれば、確定申告の必要はないと判断する方もいます。
しかし、3000万円特別控除を使用した際には計算の結果がプラスになってもマイナスになっても申告する必要があるので忘れずに覚えておきましょう。
何らかの特例を利用した場合
不動産を売却しても譲渡所得がマイナスになった際には、2つの特例を利用できます。
1つ目は、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
他の所得から損失を差し引くことが可能になります。
そのため、給与所得から損失分を引けるので、給与所得で支払っていた源泉徴収税額を取り戻すことが可能です。
その年に差し引けなければ、翌年以降3年間繰り返して控除できる仕組みです。
2つ目は、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
基本的には、1つ目の特例と同じ内容になりますが、買い換えを要件としていません。
この2つの特例を活用していた場合も、確定申告をする必要があるので忘れないようにしましょう。
確定申告に必要な書類は？
確定申告をしなければ無申告加算税や延滞税といったペナルティが課せられます。
高額な追加税が課せられれば支払うのが困難となるので、期限内に申請できるよう入念な準備が必須です。
①譲渡所得税の計算
②書類等の準備
③申告書の作成
④税務署に提出
⑤納税・還付を受ける
上記の流れで確定申告を進めていきます。
ここからは、必要となる書類を詳しく解説していきます。
事前にしっかりと準備をし、申告の際に提出忘れのないように気を付けてください。
譲渡所得の内訳書
売却をした不動産の譲渡所得の内訳を記載する書類です。
売却をした土地や建物の所在地をはじめ、土地の種類や建物の種類、利用状況や仲介手数料や収入印紙代など、細かな部分まで記載していきます。
税務署の窓口でも受け取れますが、国税庁のホームページからダウンロードすると便利です。
手続きをする前に入手し、諸経費が記載されている資料などを集めて記載しましょう。
確定申告書B様式（第一表・第二表）
確定申告書にはAとBがありますが、不動産を売却した際にはB様式を使って手続きをします。
収入金額や税金の計算、控除額などを記載する必要があります。
提出をする際には、社会保険料控除関係書類や生命保険料控除関係書類といった用紙の提出も必要になるので、あらかじめ用意しておきましょう。
記入の際には国税庁のホームページに手引きがあるので参考にするとわかりやすいです。
分離課税用の申告書（第三表）
分離課税の対象である所得を申告する際に必要となる書類です。
譲渡所得の内訳書や申告書B様式から書き写す部分も多いので、上記2つを記入してから取り掛かるとスムーズに記載できます。
税務署の窓口、もしくは国税庁のホームページからダウンロードできます。
全部事項証明書
全部事項証明書とは、登記事項証明書のことを指します。
法務局で管理されているもので、不動産の所有者やその情報が記載されています。
不動産を売却するので、陶器の内容が変更されるので提出の必要があります。
登記事項証明書は、法務局に足を運べば誰でも取得可能です。
取得の際には必須となる書類はありません。
しかし、土地の場合は地番、建物の場合は家屋番号がわかるとスムーズな取得ができます。
あらかじめ準備しておくと安心です。
また、取得には手数料がかかります。
収入印紙で納めるので忘れないようにしましょう。
売買契約書のコピー
不動産をいくらで購入したか、いくらで売却したのかを証明するために必要です。
売買契約書が見つからない時には、概算所得費（譲渡価額の5％）を用いて計算します。
領収書のコピー
不動産を買った時に支払った仲介手数料や登記費用といった諸経費の領収書も用意する必要があります。
売却をした時の諸費用の領収書もあわせて用意しましょう。
コピーのし忘れのないよう、チェックをしながら用意してください。
まとめ
不動産を売却した際には、譲渡所得の金額によって確定申告が必要か、不必要かがわかります。
マイナスであっても、特例や特別控除を活用した場合には申告が必須となるので、申告漏れのないよう注意してください。
上記を参考に必要な書類を準備したら、税務署に提出します。
その際には、税務署に直接足を運ぶ他にも郵送による送付も可能です。
インターネット環境が整っているなら、e-Taxでの提出もできるので活用してみましょう。
