ワンルームマンションを売却する際に押さえておくべきポイントとは？

ワンルームマンションは、他のマンションのタイプと比べて少し売りにくいと感じている方が多いです。
地域やマンションのタイプによって変わってきますが、築年数の経過や売り出し価格の高さなど様々な要因が売却を困難にさせることもあります。
この記事では、ワンルームマンションをスムーズに売却できる方法や押さえておきたいポイントを紹介していきます。

ワンルームマンション売却時の注意点

ワンルームマンションは、単身者には住みやすい広さですがファミリー向けの部屋ではありません。
そのため、単身者向けのワンルームマンションは売れにくい状態が続いています。
このような状態の中なら、少しでもスムーズに売却したいと考える人もいるでしょう。
ここでは、ワンルームマンションを売却する際の注意点を解説していきます。

ローンの残債

ワンルームマンションを売却する際には、ローンの残債がないかを確認しましょう。
ローンの残債があるかどうかは、借入をした際に金融機関から貰う返済予定表、または金融機関への問い合わせで確認できます。
問い合わせの際には、引き落としの口座番号を聞かれるので通帳を用意しておくと安心です。
ローンの残債がある場合は、マンション売却時に一括返済をして清算しましょう。
残りの残債に関しては、基本的には売却したお金で補います。
しかし、売却したお金でも足りない場合は、自己資金で支払わなければなりません。
自分自身の経済状況などを把握して、自己資金も不足してしまう場合は売却前に金融機関または不動産会社などに相談してみましょう。

税率の軽減措置

ワンルームマンション売却時には、税金を支払わなければなりません。
税金の種類は以下の通りです。

・譲渡所得税
譲渡所得税は、ワンルームマンション売却時に得た利益によって必要な税金です。
所得を得た際に生じるもので、一般的な所得税と同じ考え方です。
譲渡所得税は、所有していた不動産の年数によって税率が異なります。
譲渡した年の1月1日の時点で5年以上なら長期となり、税率は15％です。
5年以下なら短期となり、税率は30％です。
投資目的で所有していた場合は、売却益が出なければ譲渡所得税の対象にはなりません。

・印紙税
ワンルームマンションを売却する際には、収入印紙が必要です。
この印紙には税金が課せられていて、契約金額に応じた税金が課せられます。

・住民税
ワンルームマンションの売却時には、住民税も必要です。
譲渡所得税と住民税も同じように、どれくらい所有していたかによって税率が変わります。
譲渡した年の1月1日の時点で5年以上であれば長期となり、税率は5％です。
一方、5年以下なら短期となるので税率は9％です。

・復興特別所得税
復興特別所得税は、東日本大震災の財源を得るために設けられている特別な税金です。
所得税に2.1％の上乗せをして支払うもので、ワンルームマンション売却時には譲渡所得税に対して2.1％上乗せした税金を支払います。

ワンルームマンション売却時には、このような複数の税金を支払わなければなりません。
ワンルームマンションが居住用で譲渡所得があった場合、最高で3,000万円の控除が受けられます。
これは特例であり、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得がないので税金がかからないというものです。
この特例には居住用であること、3,000万円特別控除や繰越控除、買換えの特例などを売却した年を含めて過去2年間受けていないこと、売主と買主が特別な関係でないことなどが条件ですが、これらが当てはまらなければ大きな節税効果が得られます。

媒介契約の種類

ワンルームマンション売却で不動産の仲介を依頼する際には、新たな買主を見つけるために媒介契約をします。
これによって仲介業者が買主を見つけてくれます。
契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
一般媒介契約は、いくつかの不動産会社と契約を結ぶことができ、仲介業者や期間、進捗状況などの情報共有をどれくらいの期間でするかなど、細かな交渉が可能です。
専任媒介契約は、3ヶ月契約が一般的ですが、他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
進捗状況は、10～14日おき程度にしてもらえます。
専属専任媒介契約は、少しでも早くワンルームマンションを売却したい方向けです。
契約後、1週間以内に買主を探してくれるだけでなく、頻繁な進捗状況も報告してもらえます。
しかし、仲介手数料は高い傾向なので事前に手数料を確認しておきましょう。

ワンルームマンションを売るタイミング

ワンルームマンションは、経済状況にも左右されますが地価の上昇や建材の高騰によって不動産価値が高まっている状態です。
そのため、単身者のニーズに適している物件であればワンルームマンションの方が、人気が高いということです。
そこで、ワンルームマンションを売るのに適したタイミングを紹介します。

2022年は売り時！

不動産の市場は経済の状況によっても変わりますが、2013年から上昇傾向にあり、現在もその傾向が続いています。
オリンピックの開催や地価の上昇などの要因があり、不動産の価格も高くなっている傾向です。
このように数年間上昇しているワンルームマンションの価格は、新築マンションであればバブル期と同等の価格であり、世帯年収が1,000万円程度でないと購入は難しいとされています。
コロナによる経済の不安は不動産価格にも影響を与えましたが、全国で変動率がプラスになったのは首都圏をはじめとする地方都市にも広がり、広島市や福岡市、仙台市や札幌市などにも拡大しました。
中古マンションの売却価格も上がっていて、築浅であれば売却に最適です。

大規模修繕の前

築年数が経過しているワンルームマンションの場合は、大規模修繕の前が売却時期です。
築10年～20年程度でマンションは大規模修繕が行われることが多く、積立修繕費は築10年～15年程度で大幅に値上がりすることがあります。
修繕の規模にもよりますが、大規模修繕が行われないと資産価値も下がってしまうので、このタイミングが望ましいです。