不動産売却の現状渡しって何？現状渡しのメリット・デメリット

不動産売却で、「現状渡し」という言葉を耳にすることがあります。
一般的には不動産は売却の際、何らかの瑕疵があれば売主が修繕した上で引き渡すことになります。
では、現状渡しとは具体的にどのようなことを言うのでしょうか？
今回は、不動産売却における現状渡しについて、メリット・デメリットを含め詳しくご紹介しましょう。

現状渡しとは

原状渡しとは、売却したい物件に生じた何たらかの瑕疵を補修・修繕することなく、そのままの状態で買主へ引き渡すことを言います。
長年住んでいた物件では、壁紙の剥がれや壁のヒビ、水まわりや各種設備の不具合・故障が見られるケースがあります。
こうした瑕疵については、基本的には売主が補修・修繕してから売却するのが一般的です。
実際に、現状渡しよりも補修・修繕した状態の物件の方が買主に選ばれる傾向があります。
しかし、たとえ瑕疵がある状態であっても、売主はそのままの状態で売却することが可能となっています。

売主に発生する義務・責任

瑕疵があるにも関わらず、その状態で現状渡しすることに問題はないのでしょうか？
実際に現状渡しする場合、買主に瑕疵があることを伝え、承諾された上で物件を売却することになります。
というのも、売主には告知義務・契約不適合責任・瑕疵担保責任などがあります。
それぞれ詳しくみていきましょう。

告知義務

現状渡しをする場合に課せられる義務が告知義務です。
告知義務とは、物件に何らかの不具合がある場合、該当箇所や状態を細かく買主に伝えなければならないというものです。
同時に、過去の補修・修繕歴についても明確に伝えておく必要があります。
仮に告知しないまま売却してしまった場合、その事実が発覚すると契約違反とみなされ、損害賠償請求される恐れがあります。
小さなことでも、不具合や劣化などがある場合は必ず告知が必要です。

契約不適合責任

2020年4月の法改正で、現状渡しで不動産を売却する場合、契約不適合責任が生じることになりました。
契約不適合責任とは、買主に引き渡された物件が契約内容を異なる場合、引き渡し後であっても追加請求もしくは売買代金減額がされるというものです。
売主は、物件の状態と契約内容に相違がないように、明確に現状確認書を作成しなければなりません。
不具合や劣化などが見られる箇所がある場合は、細かく現状確認書または付帯設備表などに記載する必要があります。

瑕疵担保責任

売主が補修・修繕しなくても良い状態というのは、「売主が知っている不具合・劣化」とされています。
万が一、売主が物件の不具合や劣化について知らなかった場合、引き渡し後3ヶ月以内であれば瑕疵担保責任として売主の責任となり修繕義務が課せられます。
また、瑕疵担保責任は新築物件にも義務付けられています。

現状渡しのメリット

不動産売却における現状渡しは、売主・買主双方にデメリットしかないように感じられるかもしれませんが、メリットもあります。
ここでは、売主側と買主側それぞれのメリットをみていきましょう。

売主側のメリット

まず、売主側のメリットとして挙げられるのは、補修・修繕費用がかからない点です。
通常であれば、不具合や劣化などの瑕疵が見られる場合、事前に修繕してから売り出す必要があるためその分の費用を負担しなければなりません。
更に、修繕費用を上乗せして売り出す場合、価格が相場よりも高くなり買い手がなかなか見つからない可能性もあります。
また、補修・修繕の必要がないためすぐに売り出せるという点もメリットです。
この月までに売却したいなど、急いで売却したい場合に現状渡しを選択する売主も少なくありません。

買主側のメリット

買主側のメリットとして、1つは購入費用の節約につながるという点です。
物件を現状渡しで購入する場合、補修・修繕がされていない分相場よりも価格が安くなっていることが多いです。
見たままの状態で満足しているなら、安く購入できることは大きなメリットになります。
また、必要に応じて自分でリフォームしやすいことも魅力です。
物件を安く購入できれば、その分の費用をリフォームに充てることもできます。
更に、現状渡しならすぐに売り出されることが多いため、早い段階で市場に出回り、中古物件でも築年数が新しい物件に住めるといった点もメリットとして挙げられます。

デメリットも理解しよう

では、売主側・買主側のデメリットについても見ていきましょう。

売主側のデメリット

補修・修繕をしない状態で売り出すことになるため、相場と比較して価格が安くなりやすい点は売主側のデメリットになります。
買主は、価格が高くても瑕疵がなく綺麗な状態の物件を好む傾向にあるため、価格の安さを売りにしなければ、買い手も見つかりにくくなるのです。
また、現状渡しと言っても、家具・家電などの不要品をそのまま残した状態にするという訳ではありません。
そのため、物件の売却時には、家具や家電などの不要なゴミは処分する必要があります。
そして、売主側が最も注意しなければならないのは、現状渡しをすることでトラブルに発展する可能性があることです。
契約を交わす前に、瑕疵を残した状態であることを細かく説明し、承諾してもらうことが重要です。

買主側のデメリット

買主側のデメリットとして挙げられるのは、引き渡し後に不具合・劣化が見つかるリスクがあることです。
現状渡しであるため、場合によっては水回りやその他設備などが使用できず、補修・修繕が必要になる場合があります。
現状渡しの場合、売主側には契約不適合責任が生じます。
契約不適合責任は一般的に1年とされていることが多いですが、その期間を過ぎてしまった場合、不具合が見つかっても買主側で負担することになるのです。
このような事態を避けるためにも、契約時や入居直後など、契約内容と物件の状態を照らし合わせておくようにしましょう。

まとめ

現状渡しは、売主側にも買主側にもメリット・デメリットがあります。
実際に現状渡しの不動産の売却・購入を考えているなら、リスクを把握した上で進めていく必要があります。
特に売主側は、現状渡しをする場合に課される義務・責任についてよく理解し、売却の際には瑕疵がある旨をしっかり説明し、承諾してもらった上で引き渡しましょう。
トラブルを防ぐためにも、現状確認書・付帯設備表・物件状況報告書などをしっかり記載することが大切です。