マイホームの建築を検討している方の中には、自宅兼アパートになる併用住宅を建てようと思っている方もいるでしょう。
自宅とアパートの両方を兼ね備えた建物を、賃貸併用住宅と言います。
賃貸併用住宅を迷われている方の中には、そもそもどんなメリットがあるのか分からない・デメリットについても知っておきたいという方も多いでしょう。
今回の記事では、自宅兼アパート併用住宅におけるメリット・デメリットについてご紹介していきます。
自宅兼アパート併用住宅で迷っている方・検討している方は、メリット・デメリットとあわせてしっかりと理解しておくようにしましょう。
目次
アパート併用住宅を建てるメリット
はじめに、自宅兼アパート併用住宅におけるメリットについてご紹介していきます。
自宅兼アパート併用住宅のメリットは以下の3点です。
別々に立てるより安い
当たり前の話になりますが、自宅とアパートを別々で建てるとなると、建築費用は2棟分の費用が掛かってきます。
しかし、自宅兼アパートの併用住宅にすることで、2棟分の建物を建てた時と同数の部屋を作っても費用を抑えることが可能です。
自宅兼アパート併用住宅であれば、建物の基礎部分や屋根の部分が1棟分で収まります。
基礎や屋根の部分は建物にかかる費用の中でも大部分を占めているため、費用を大幅に抑えられるのです。
家賃収入を住宅ローンの返済に回せる
自宅兼アパート併用住宅にする最大のメリットは、家賃収入を住宅ローンの返済に回せる点です。
アパートの部分で家賃収入を得られるので、住宅ローン返済をする際にも助かるでしょう。
歳を取ってからの建て替えとなると、住宅ローンの返済も大変になってしまいます。
しかし、家賃収入が得られれば、収入がなくてもローンを返済することが可能です。
特に繰り上げ返済はまだ返す額が大きければ大きいほど効果的になります。
また、ローン完済後は家賃収入が自分の収益として入ってくるのも大きな魅力でしょう。
節税効果が期待できる
自宅兼アパート併用住宅にすることで、税制上のメリットが受けられます。
1つ目のメリットは、固定資産税の節税効果です。
マイホームは税制優遇がされており、自宅兼アパート併用住宅も自宅とみなされるので固定資産税の軽減措置を受けられます。
固定資産税の軽減措置では、1戸あたり200m2までは固定資産税を6分の1に軽減、200m2を超える場合でも3分の1が軽減されます。
2つ目のメリットは、相続税の評価額を減らせるという点です。
相続税の評価では、マイホームを持つよりも賃貸の方が低い評価が得られます。
また、小規模宅地等の特例が適用される場合は最大330m2まで、80％の軽減が受けられます。
小規模住宅地の特例というのは、被相続人が住んでいた土地や事業を行っていた土地に対して、条件を満たせば80％または50％評価額が減るという制度です。
この制度を受けられるのは、配偶者や子どもで同居していること、自宅を相続する場合のみに限られています。
相続人が別の家を持っている場合は適用されないケースもあるので、注意するようにしてください。
アパート併用住宅のデメリット
良い部分も見られますが、逆に通常の自宅・アパートに比べて悪い部分もあります。
次に、自宅兼アパート併用住宅におけるデメリットについてご紹介していきます。
売却が難しい
自宅兼アパート併用住宅は、住宅と収益物件の中間的な位置にあるため、マイホームを探している人は対象外になってしまいます。
どっちつかずの物件であるために売却が難しくなるのです。
将来的に売却する可能性があるのであれば、間取りや価格帯など、建築時から売却しやすいような工夫をしておくようにしてください。
入居者との距離が近い
自宅兼アパート併用住宅の1番のデメリットは、入居者との距離が近いという点です。
1つの建物の中で生活をしているので、互いに気を遣う必要が出てきます。
しかし、良い方向に考えると、何かあればお互いにすぐに相談ができるといったメリットもあります。
アパート併用住宅には3つの建て方がある！
自宅兼アパート併用住宅を建てる際は、3つの建て方があります。
1つずつご紹介していきましょう。
建物面積の半分以上が自宅だった場合
自宅兼アパート併用住宅を建てる際は、自宅部分が半分以上であるのか、半分未満であるのかが判断基準になります。
半分以上が自宅の場合は、住宅ローンを借りられたり、住宅ローン控除が適用されたりします。
自宅部分が半分未満でも住宅ローンを使える銀行もありますが、基本的にはほとんどの銀行で「面積の半分以上が自宅であること」と定めているので注意が必要です。
また、アパートローンに比べて住宅ローンは低金利で、なおかつ長期でローンを組むことも可能です。
長期でローンを組めれば毎月の返済額も少なくなるでしょう。
建物面積の半分以上がアパートだった場合
自宅兼アパート併用住宅の面積で半分以上がアパートだった場合、建物全体で住宅ローンを借りられなくなります。
半分以上がアパートだと1室をオーナーが住む自宅にするケースも多いです。
しかし、この場合は設計の自由度が高く、収益性につながるメリットもあります。
アパート部分の収入が増えれば、自宅部分のローン返済も楽になるでしょう。
通常のアパートに近い建物になるので、将来的にも売却しやすくなります。
自宅とアパートが別々のケース
同じ土地に自宅とアパートを別々に建てるという場合は、ある意味賃貸併用住宅に該当します。
自宅の余っている部屋を有効活用したい場合は、その他の賃貸併用住宅と同様のメリットを享受できるでしょう。
自宅とアパートを別々にすることで、設計や売却をする際の自由度も上がりやすくなります。
まとめ
今回は自宅兼アパート併用住宅におけるメリット・デメリットについてご紹介しました。
自宅兼アパート併用住宅のメリットを上手に活用できれば、家賃収入で住宅ローンの負担額を抑えながら自分自身もそこに住めるようになります。
また、アパートだけを建てた場合に適応されない税制上の優遇や住宅ローン控除が受けられます。
デメリットについてもしっかりと理解し、幅広いプランで検討してみることが大切です。
