物件探しをしている際に、瑕疵物件という言葉を聞いたことはありませんか？
瑕疵物件とは、訳アリ物件のことで「事故物件」という言い方をされることもあります。
これから物件探しをする際に瑕疵物件を避けたい、何が瑕疵物件に該当するかなどは、サイトからも確認できます。
今回は、瑕疵物件を探せるサイトや気になる瑕疵の種類について解説します。
目次
瑕疵物件とは？
瑕疵物件とは、どのような物件を示す言葉なのでしょうか？
まずは、瑕疵物件について詳しくご紹介していきましょう。
瑕疵物件=訳あり物件
瑕疵物件とは、不動産売買や賃貸において物件が本来備えているはずの機能や品質、性能で欠点や欠陥、不具合が生じていることを示す言葉です。
これは、外見だけを見ても判断できないケースも多く、知らずに契約してしまう場合もあります。
また、訳ありであることを告知しないケースもあり、このような場合だと後から予期せぬトラブルが起こる可能性も考えられます。
瑕疵に関しては主に4つの種類があります。
訳ありであることには変わりませんが、分類によって内容が異なります。
瑕疵の分類は4種類
4種類の瑕疵物件はそれぞれどのような特徴を持っているのかご紹介します。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件とは、建物や物件の基本となる土台部分や建物に重大な欠陥を抱えているものが該当します。
建物の場合では、シロアリ被害やアスベスト使用、耐震強度不足や構造上の欠陥、雨漏り水漏れ、給排水管の故障や詰まりなどです。
また、水害などの災害での床下浸水や破損も該当します。
土地の場合では、土壌汚染や地中の障害物やゴミ、地盤沈下などの不安定さが瑕疵になります。
法的瑕疵物件
法的瑕疵物件とは、法律的に問題を抱えた物件を意味しています。
該当するのは、主に建築基準法、消防法、都市計画法の3つです。
建築基準法では、構造の安全基準や容積率などが基準に達していないもの、消防法では、防火設備の設置義務を満たしていないもの、また古い設備などです。
都市計画法では、開発が許可されていない市街化調整区域に建てられているなどが当てはまります。
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件は、以前に建物内や周辺などで殺人事件や自殺、事故死などが該当します。
事故物件とも呼ばれていて、物件の機能ではなく心理的な抵抗感や嫌悪感が生じるものになります。
不快かどうかは人の感じ方になるので、明確なラインを決めることはできません。
心理的瑕疵による大きなストレスを抱える可能性もありますが、この瑕疵においては永久的に存在するものではなく、時間の経過において嫌悪感が減る時間希釈というものがあります。
つまり、心理的瑕疵は事件や事故から数年という時間の経過で告知しないことも考えられるのです。
自殺は過去の判例では7年経過で瑕疵と認められない例もありましたが、一概にすべて7年とは言い切れないのが現状です。
現在、国土交通省は事故物件に関してのガイドラインを検討中です。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件は、外見からは分からない環境的な瑕疵がある際に該当します。
直接的な問題はないものの、周辺に墓地や葬儀場、ごみ処理場や清掃工場、原理食発電所や刑務所などがあります。
また、鉄道や高速道路の騒音や振動、工場から排出される煙やにおいなども当てはまります。
住んでみて初めて気が付くこともあり、直接の害は受けないものの感じ方によって快適な生活が送れない場合には瑕疵があります。
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瑕疵物件はサイト情報から特定できる？
このような瑕疵物件は、誰もが情報を得られるようなサイトもあり、手軽に調べることができます。
続いては、瑕疵物件のサイト情報について解説します。
心理的瑕疵物件は公示サイトや専門サイトがある
心理的瑕疵物件を調べる時、代表的なものとして「大島てる」があります。
大島てるは、サイトを開いて自分が調べたい地域を見るだけです。
炎のマークが心理的瑕疵物件であり、クリックするとあった場所の住所や物件名、部屋番号などが掲載されています。
また、事故の内容についても掲載されていますが、間違った情報や憶測での書き込みも存在するため参考程度にしておきましょう。
他にも、心理的瑕疵物だけを取り扱う不動産サイトも存在します。
心理的瑕疵物であることを気にしない場合は、このようなサイトから探すとお得な物件が見つけやすいでしょう。
不動産会社に確認を取るのが確実
瑕疵物件は不動産会社が運営する事故物件専用サイトでもない限り、正しい情報は得られません。
そのため、瑕疵の有無に関しては不動産会社に確認するのが確実です。
不動産会社など、宅地建物取引業者は取引相手に対して瑕疵の告知義務があります。
瑕疵がある物件に対しては、契約書や重要事項説明書、また広告掲載などの際には告知事項ありなどを記して、取引の際には具体的な瑕疵の内容を伝えなければなりません。
物理的瑕疵や法的瑕疵に関しては、修繕や建て直しなどの工事で欠陥部分を直すことができますが、心理的瑕疵や環境的瑕疵に関しては告知を怠ることで大きな問題に発展します。
瑕疵を知っていたのに告知しなかった、説明義務を放棄した場合は違反です。
また工事などで欠陥部分が解消するとしても、直るまでは告知や説明義務があります。
瑕疵物件と知らず契約してしまった場合は？
もし瑕疵物件であることを知らずに契約してしまった場合はどうすべきでしょうか？
このような場合は契約不適合責任となり、売り主側の責任を重くすることができます。
2020年3月の民法改正前は、隠れた瑕疵に対して瑕疵担保責任が問われていて、売り主が買い主に対して責任を負うようになっていました。
2020年4月以降は隠れた瑕疵などに限定することなく、契約までに生じた瑕疵は契約の内容に適合しないとし、契約不適合責任になると民法の規定で決まりました。
契約不適合責任になると、買い主は売り主に完全なものを引き渡すように請求できるだけでなく、損害賠償請求権や契約解除を求めることも可能です。
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まとめ
瑕疵物件といってもその種類は様々であり、心理的瑕疵や環境瑕疵に関しては感じ方で判断基準が変わってきます。
線引きしにくい瑕疵の内容があったとしても、売り主が買い主に内容を報告する義務はあります。
瑕疵の内容によっては価値の減少を恐れてしまう可能性もありますが、大きなトラブルにならないように確認しましょう。
