一般的な賃貸物件では2年契約が主流で、契約期間満了が近づいたら更新してさらにもう2年住むか、それとも退去するかを判断します。
しかし、当初は2年間住み続けるつもりで契約または更新しても、何らかの事情で途中解約せざるを得なくなるケースもあります。
そうした時に、「途中解約をすると違約金などのペナルティを貸されるのではなないか」と心配する方もいるのではないでしょうか？
そこで今回は、賃貸物件を契約期間の途中で解約するとどうなるのか、途中解約の手順や違約金が発生するケースとしないケース、解約する際の注意点などをまとめて解説していきます。
目次
2年契約の賃貸物件を途中で解約するとどうなる？
そもそも、賃貸借契約において契約期間満了前の解約は認められるのかについてですが、それは賃貸物件の契約形態によって異なります。
賃貸物件の契約形態には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約であれば、契約書に記載されている解約予告期間内に、大家もしくは管理会社に退去の旨を申し出れば契約期間満了前でも解約可能です。
一方、定期借家契約の場合は原則として契約期間途中での解約は認められていません。
以下で、詳細を解説していきます。
普通借家契約の場合は途中解約が可能
普通借家契約とは、1年以上の契約期間が定められており、契約期間満了後も借主が希望すれば契約の更新が可能という契約です。
基本的に、解約手続きをしない限りは契約期間の延長が繰り返されます。
契約期間の上限はありませんが、一般的には2年に設定されてることが多いです。
ただし、契約期間が2年に定められているからと言って、絶対に2年間住まなければならいというわけではありません。
転勤や新居の購入、その他の理由で引っ越さなければならなくなった時は、契約書に記載されている解約予告期間内に、大家もしくは管理会社に退去の旨を申し出れば契約期間中でも解約できます。
途中解約の手続きの仕方については、後述の「途中解約の手順」でご紹介するので参考にしてください。
定期借家契約の場合は原則解約できない
普通借家契約とは対照的に、定期借家契約の場合は原則として契約期間途中での解約はできないこととなっています。
定期借家契約とは、あらかじめ定められた契約期間が満了した時点で必ず契約を終了するというものです。
定期借家契約で途中解約が認められていない理由は、借主側の都合で途中解約をすると、貸主側は残り期間の家賃収入を得られなくなり不利益を被る恐れがあるからです。
ただし、以下の条件を満たすことで途中解約が認められるケースもあります。
・事業用物件で契約時に解約権留保特約などの途中解約を認める特約を締結している
・居住用物件で床面積が200㎡未満かつ、やむを得ない事情（転勤や療養、親族の介護など）で生活拠点として使用することが困難になった時
・貸主に違約金を支払う
この他、新しい借主の紹介や残存期間が長期にわたることなどを相談材料に貸主と話し合いを行って、合意が得られれば途中解約できる場合もあります。
定期借家契約の賃貸物件を途中解約する際の注意点として、途中解約を認める特約を締結していたケースを除いては、残存期間分の家賃を請求されることも予想されます。
スムーズに支払えるよう、事前にお金を準備しておきましょう。
違約金が発生するケースやその相場は？
普通借家契約の賃貸物件では、決められた期間内に解約予告を行うことで途中解約が可能です。
また、定期借家契約の賃貸物件でも一定の条件を満たせば途中解約が認められます。
つまり、大半の物件は途中解約が可能ということになりますが、契約内容や解約方法によっては違約金が発生するケースもあるため注意が必要です。
ここでは、途中解約で違約金が発生するケースやその相場について確認しておきましょう。
途中解約で違約金が発生するケース
契約期間中の解約で違約金が発生するケース、またはその可能性が高いケースは、以下の通りです。
短期解約違約金が設定されている場合
賃貸借契約において「短期解約違約金」が設定されており、その発生条件に当てはまる場合は、違約金を支払わなくてはなりません。
短期解約違約金は、礼金0といった初期費用が安い物件や、入居から1～3ヶ月程度は家賃が無料といったフリーレント物件に設定されていることが多いです。
一定期間住んでもらうことを条件に初期費用を安くしている物件は、1年未満で解約されると宣伝費用やクリーニング費用などが余計にかかり、貸主側が損をしてしまします。
それを防ぐために、短期解約違約金を設定することが一般的なのです。
違約金が生じる条件や金額は、貸主側が自由に設定できこととなっているので、6ヶ月未満の解約で違約金が発生する物件もあれば、1年未満の解約で発生する物件もあります。
短期での解約を検討する際は、まず契約書に短期解約違約金に関する記載がないか確認しましょう。
期限内に解約予告を行わなかった場合
ほとんどの賃貸物件には解約予告期間が設けられており、この期間を過ぎてから退去申告をすると、借主が過ぎた日数分の家賃を負担するのが一般的です。
それに加えて、物件によっては違約金を請求される可能性もあります。
解約予告期間を定める目的は、貸主ができるだけ継続して家賃収入を得られるように、部屋をクリーニングしたり次の入居者を募集したりする時間を確保することです。
解約予告期間の長さは、退去日から起算して1ヶ月前までとされていることが多いですが、物件によっても異なります。
退去を検討する際は、超過分の家賃や違約金を支払わなくても済むように、賃貸契約書の解約予告期間を確認し、必ず期間内に申告するようにしましょう。
禁止行為などを行って退去を命じられた場合
賃貸契約書に定められている禁止事項や制限事項に違反して退去を命じられた場合も、違約金を請求されることが多いです。
退去命令につながる要因として最も多いのが、家賃の滞納です。
1、2度程度の滞納で、すぐに退去を命じられる可能性は低いですが、度重なれば重大や契約違反と見なされるでしょう。
また、ペット不可の物件でペットを飼っていたり、騒音トラブルを繰り返したり、無断で転借や改築を行ったりといった行為も、退去命令につながる恐れがあります。
賃貸物件における禁止事項や制限事項は、部屋探しの段階で情報サイトや情報誌からも確認できますが、詳しく書かれていないこともあるため、詳細を知りたい場合は不動産屋に確認してください。
違約金が発生しないケース
上記のケースに当てはまらない限りは、たとえ借主側の自己都合で途中解約したとしても、解約予告期間内に退去連絡を行えば、違約金を請求されることはありません。
また、貸主側の都合で契約期間中であるにもかかわらず退去しなければならなくなった場合も、もちろん違約金を支払う必要はありません。
貸主側の都合で途中解約となるケースには、建物の老朽化による建て替えや解体、貸主の自己使用への切り替えなどが挙げられます。
また、貸主側の都合で解約を申し出る場合にも、解約予告期間が定められており、6カ月以上前までに借主に対して解約告知することになっています。
なぜ、借主側の解約予告期間よりも幅を持たせているのかというと、借主の転居先が見つからないまま退去日を迎えるといったことがないようにするためです。
違約金の相場は家賃の1ヶ月分
途中解約に伴う違約金の相場は、家賃の1ヶ月分程度であることが多いです。
ただし、契約内容によっても異なるため、家賃の2ヶ月分や3ヶ月に設定されていることもあります。
また、契約満了時の退去とは違って、敷金が返還されなかったり原状回復費が追加で発生したりするケースもみられます。
契約期間中の解約にあたっては、違約金だけでなく敷金や原状回復費、その他の費用についても、どのような契約内容となっているのか事前に確認しておきましょう。
違約金の値下げ交渉は可能？
物件を退去するとなると、違約金だけでなく引っ越し費用や次の物件に住むための初期費用など、様々な費用が必要になります。
少しでも出費を抑えるために、違約金の値下げ交渉を検討する方もいるのではないでしょうか？
しかし実際のところ、値下げ交渉に応じてもらえるケースは少ないです。
そもそも、違約金には当初の契約に違反した罰というような意味合いがあるので、元々設定された金額から値下げはしないという大家さんが多いのです。
とは言え、大家さんや管理会社によっては、交渉材料を持って相談しにいくと違約金を減額してくれる場合もあります。
特に、違約金の金額が明らかに相場よりも高額な場合は、交渉に応じてもらえる可能性が高いでしょう。
途中解約の手順
ここまでの解説で、賃貸物件は契約期間内でも解約できるが、違約金が発生するケースもあることを理解していただけたでしょう。
つづいては、実際に賃貸物件を途中解約する手順をご紹介します。
1：大家さんまたは管理会社に解約の意思を伝える
賃貸物件を途中解約する場合は、まず賃貸借契約書に記載されている解約予告期限を確認し、その期日までにオーナーまたは管理会社に電話などで解約の意思を伝えます。
たとえ解約予告期間に余裕があったとしても、退去が確定したら早めに申告することをおすすめします。
解約にあたって必要な手続きは他にもありますし、大家さんからすれば、報告が早いほど次の入居者を迎える準備期間を長く得られるからです。
2：解約通知書を提出する
通常、解約を申し出ると解約通知書の提出を求められるので、必要事項を記入の上、通知期限までに郵送します。
解約通知書は、契約時に契約書と共に渡されることが一般的ですが、手元にない場合は管理会社に依頼して取り寄せます。
また、管理会社によっては必要事項が書かれていれば、自作の書類でも受理してくれることがあります。
その場合は、どんな内容を記載したらよいか、管理会社に問い合わせてみましょう。
解約通知書に記載する主な内容を、以下に示しておきます。
・物件情報
・契約者情報
・解約理由
・解約日
・提出日
・敷金返還口座
3：退去準備をする
解約通知書が受理されたら、荷造りや掃除などの引っ越し作業を進めていきます。
ライフラインや火災保険の解約手続き、転居届や郵便物の転送届の提出なども忘れずに行いましょう。
中でも忘れがちなのが保険料の解約ですが、契約期間が残っている場合は、解約返戻金として月割計算された保険料が返還されるので、忘れずに手続きを行ってください。
また、引っ越し日が決まり次第、管理会社と相談して退去立会い日も決めます。
春先や秋口などの引っ越しシーズンは、引っ越し業者の予約が取りづらいため、早めに連絡を取ることと余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
4：近所への挨拶・引っ越し
引っ越しの前日までに、近所への挨拶を済ませておきます。
立会い日までに全ての荷物を運び出し、部屋を清掃してきれいにしておく必要があるため、余裕を持って作業を進めていきましょう。
できるだけ新居に持っていく荷物を少なくするためにも、このタイミングで不用品は処分することをおすすめします。
自治体のルールに従い処分するか、リサイクルショップに持ち込んだりフリマアプリに出品したりする方法もあります。
部屋の掃除に関しては、一般的な範囲で構いません。
頑固な汚れを、強力な洗剤や研磨剤、特殊な道具などを使用して無理に落とそうとすると、床や壁などを傷つけてしまう可能性もあるので、通常の掃除で落ちない汚れはクリーニング業者に任せるようにします。
荷造りや部屋の掃除と同時に、床や壁に傷、汚れがないかもチェックしておくと、後の退去立会いがスムーズです。
作業が済んだらガスの元栓を閉め、ブレーカーを落とすことも忘れないでください。
5：退去立会いをする
借主と貸主の両方が退去立会いに参加して、部屋の傷や汚れ不具合などを確認し、それをもとに修繕内容や原状回復費用の負担割合などを決定します。
退去立会いが終了した後、部屋の鍵の返却を求められます。
鍵を返却すると、それ以降は部屋に入れなくなるため忘れ物がないよう注意しましょう。
6：敷金を清算する
退去立会いの結果にもとづいて、退去から1カ月以内に敷金の清算が行われます。
敷金から原状回復費用を差し引いて余った場合は、差額が指定口座に返還されます。
違約金は絶対に払わなければならないの？
そもそも違約金は必ず支払わなければならないものなのでしょうか。
賃貸契約における違約金の意味やルールについて、詳しく見ていきましょう。
賃貸契約における違約金とは
違約金とは、契約で定めた義務を履行できない、もしくは遅れた場合に支払うとあらかじめ決めていた金銭のことをいいます。
賃貸物件では多くの場合、あらかじめ契約期間を定めており、前に借主と貸主の双方が合意した上で契約を結んでいます。
貸主側からすると、すぐに新たな借主を見つけるのは難しいこともあり、急に予定していた賃料が得られなくなるのは困るからです。
そのため、契約期間中に途中解約となる場合、本来であれば得ることができた利益を補填することを目的に、違約金を請求されることがあります。
賃貸物件における違約金の相場は、家賃1～3ヶ月分が一般的ですが、途中解約の場合、中には敷金を返却しないケースもあり、実質的な負担は家賃の1～3ヶ月分以上になることもあります。
また、違約金のルールは物件によって違うため、契約する際は事前に賃貸借契約書や重要事項説明書の内容をしっかり把握しておくことが大切です。
違約金は必ず支払わなければいけないのか
事前に違約金に関する取り決めをしている場合、基本的にはどのような事情があっても違約金を支払う必要があります。
また、契約書に違約金に関する取り決めがなかったとしても、何かしらのトラブルを起こし貸主に迷惑をかけてしまった場合、違約金を支払わなければならないケースもあるため注意が必要です。
ただし、事情によっては寛大な措置で済むこともあります。
何かトラブルが発生した際は、早めに連絡することが大切です。
賃貸物件の解約で損をしないタイミングも把握しておこう
どのタイミングであれば違約金を支払わなくても良いのか、詳しく見ていきましょう。
契約期間満了であれば、基本的に違約金は発生しない
基本的に賃貸物件の契約を終了するケースとして契約期間の満了と途中解約の2つのパターンが挙げられます。
途中解約は、先ほども紹介した通り、事前に決めた契約期間よりも早く解約を申し出るケースであり、この場合、解約金が発生することがほとんどです。
一方、契約期間満了は、契約期間が終了するタイミングで更新せず、退去することをいいます。
賃貸物件では、契約期間を2年ごとに設けていることが多く、そのまま住み続ける場合、更新手続きや更新料の支払いが必要になります。
しかし、更新せずに退去する場合、これは本来の契約通りになるだけのため、違約金の支払義務はありません。
自動更新の場合は契約更新しない意思表示が必要
物件によっては、自動で契約更新を行うところもあります。
その場合、契約期間満了時に契約解除するには、決められた期限までに申し出をする必要があるため注意が必要です。
賃貸物件を契約する際は、更新時のルールを確認しておくことが重要です。
違約金が発生するのは途中解約だけではない！
違約金が発生するケースは途中解約だけではありません。
契約更新時期であったとしても、諸々の事情によっては違約金を請求されることもあるため注意しましょう。
以下では、途中解約以外に違約金が請求されるケースについてご紹介します。
家賃の滞納
家賃の滞納は、違約金が請求されるリスクがあります。
1回や2回程度であれば支払い日の勘違いなどの可能性もあるため、連絡が来た際にすぐに支払えば大きな問題になることはないでしょう。
しかし、毎回のように支払いが遅れ滞納が続いた場合、重大な契約違反であるとして手違いでは済まなくなります。
違約金の請求だけでなく、退去を求められることもあるため注意が必要です。
ペット不可物件なのにペットを飼育している
ペット不可物件でペットを飼育している場合も違約金を請求される可能性があります。
特に鳴き声や足音がうるさいなど、他の入居者に迷惑がかかる恐れがある場合、問題視されるケースが多いです。
また、部屋の内装が傷ついたり、臭いが付いたりしている場合、違約金に加え損害賠償が請求されることもあります。
騒音トラブル
騒音トラブルが酷い場合も違約金が発生する可能性があります。
一般的にマンションやアパートなどの賃貸物件は、1つの建物に複数の人が住み、共同で生活しています。
あまりに騒音がうるさい場合、他の入居者や近隣から苦情が来ていることも多く、大家としては迷惑を防ぐため、何らかの対策を講じる必要があるからです。
騒音トラブルは貸主とのトラブルを招く原因になるため注意が必要です。
単身者用物件に2人以上住んでいる
単身者用物件の中には、複数人で住んでも問題ない広さの物件もあります。
契約時に2人で入居したい旨を伝え、貸主からも了承を得ているのであれば問題ないでしょう。
しかし、単身者用の物件で貸主の了承も得ず、2人以上で生活するのは契約違反になる可能性があります。
違約金が発生することもあるため注意が必要です。
基本的に単身者用物件は契約書にその旨が記載されているため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
その他に違約金が発生するケース
上記の他にも、貸主の許可を取らずリフォームしたり、名義をそのまま別の方に部屋を貸したりした場合、違約金が発生します。
賃貸物件では、退去時に部屋を原状回復する義務があり、勝手にリフォームするのは契約違反となります。
リフォームする際は事前に大家さんに相談するようにしましょう、
また、他人へのまた貸しは、契約書で禁止されていることがほとんどです。
勝手に他人へ部屋を貸すことのないよう注意しましょう。
途中解約をスムーズに進めるためのポイント
賃貸物件を契約期間満了前に途中解約する場合、スムーズに解約手続きを進めるにはどのようなことに気を付ければ良いのでしょうか。
ここでは、途中解約する際に気を付けておきたいポイントをご紹介します。
契約書に記載されている内容をチェック
賃貸物件の解約手続きをする場合、基本的には賃貸契約書や重要事項説明書など、物件の契約時に結んだ契約内容に従って進める必要があります。
以下ではチェックすべき項目を詳しく説明します。
契約の種類と契約期間の定めをチェック
賃貸契約書では、契約期間に関してどのような取り決めが交わされているのか確認してください。
賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類あります。
定期借家契約は契約期間が事前に決まっているため、正当な理由がない限り、途中解約は認められません。
事前に特約を結んでいる場合もありますが、基本的には特定の条件を満たさない限り契約満了まで住む必要があり、途中解約することはできないため、注意が必要です。
一方、普通借家契約は一般的な賃貸契約です。
日本の賃貸借契約の場合、普通借家契約であることがほとんどです。
契約期間は通常2年で設定されていますが、期間満了後も借主が希望すれば契約は更新され、そのまま住み続けることが可能です。
解約する場合は1ヶ月前にはその旨を申し入れる必要がありますが、貸主の都合による一方的な退去はありません。
また、賃貸物件を2年契約で結んだとしても、賃貸借契約書や重要事項説明書に途中解約を禁止する記述がなければ、途中解約をすることは可能です。
解約予告期間をチェック
解約予告期間とは、借りている物件の契約を解除する際に、いつまでに解約の意思を伝えれば良いのかが定められている期間です。
一般的な賃貸物件の場合、解約予告期間は1ヶ月前ですが、中には2ヶ月前であることもあります。
確認せず、1ヶ月前予告と思い込み引越し手続きを進めていたにも関わらず、実際は2ヶ月前だった場合、家賃が二重にかかってしまうこともあるため注意が必要です。
解約通知書を手元に残しておく
退去が決まり解約予告をする際、不動産会社や管理会社に対し、解約通知書を提出する必要があります。
しかし、解約通知書には解約日や退去日のほか、転居先など自身にとっても重要な情報が記載されています。
あとで、「解約日をいつだったけ？」「なんて書いたかな？」とならないためにも、解約通知書は提出する前にコピーを取るなどして、書面を手元に残しておくようにしましょう。
コピーがあれば、万が一、貸主と借主間で手違い等が起きたとしても、言った、言わないのトラブルを防ぐことにもつながります。
賃貸物件の解約する際の注意点
最後に、賃貸物件を解約する際に注意したいポイントを解説します。
短期間での解約は違約金が発生することも！
賃貸物件の中には、最低入居期間や短期解約に関する事項が記載されており、短期間での解約は違約金が発生することがあります。
特に、1年未満の短期間で解約する場合、違約金が発生することがあるため、事前に契約書をしっかりチェックしておくことをおすすめします。
また、フリーレント物件のように、入居時に数ヶ月間家賃が無料になるサービスを受けている場合、一定期間内に解約すると、違約金が発生するか、もしくは無料になっていた家賃分の支払いを求められることもあります。
急を要する引越しではない場合は、最低入居期間や短期解約の対象にならない時期まで待ってから解約すると良いでしょう。
退去月の家賃計算方法を確認
退去月の家賃計算方法は、「日割り」「月割り」「半月割り」の3種類あります。
どの計算方法を取るかは、物件を契約した際の契約書に記載されています。
ぜひ、確認してみてください。
・日割り
退去日までの居住日数分の家賃を計算し、支払う方法です。
10日が退去日の場合、支払うべき家賃は1日から10日までの10日分で良いため、11日～30日、もしくは31日までの分は返金されます。
・月割り
月割りでは、退去日までの居住日数に関わらず、1ヶ月分の家賃が発生します。
月初めに退去しようが、月末に退去しようが支払うべき家賃は同じになります。
居住していない日数分も返金されないため注意が必要です。
もしも、退去月の計算方法が月割りの場合、なるべく月末近くに退去したほうが損をしにくくなります。
特に急ぎの引越しではない場合、退去日を調整すると良いでしょう。
・半月割り
半月割りは1ヶ月を半分に割り、月の前半か後半かで支払う家賃が変わる計算方法です。
例えば15日まで退去すれば、それが5日であっても13日であっても支払う家賃は半月分となります。
一方で、16日以降に退去する場合、16日に退去しようが月末に退去しようが1ヶ月分の家賃がかかります。
半月割りの場合、月の前半ぎりぎりに解約すると最も無駄を減らすことにつながります。
一度賃貸解約の手続きをするとキャンセルできないことが多い
一度解約手続きをした場合、万が一引越しが取りやめになったとしても、解約のキャンセルができないことが多いです。
特に既に新しい入居者が決まっている場合、相談や交渉をしても受け付けてもらえない可能性が高いです。
引越しの解約は重要な手続きです。
手続き後に引越しが中止になったら住む場所が無くなる可能性もあるため、慎重に行うことが大切です。
原状回復を確認
賃貸物件では退去時に借りていた部屋を元々の状態に戻す原状回復の義務があります。
もちろん、全く同じ状態に戻す必要はなく、通常の範囲内でついた傷や汚れまで借主が負担する必要はありません。
基本的には故意や過失による傷や汚れがなければ、退去時のハウスクリーニング費用は貸主の負担となります。
ただし、賃貸契約時にハウスクリーニング費用や鍵の負担費用を借主負担になっている場合、故意や過失による損がなくても、借主が支払わなくてはいけないこともあるため注意が必要です。
原状回復に関する詳しいガイドラインを知りたい方は、国土交通省のホームページから、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に一度目を通しておくことをおすすめします。
今回は、賃貸物件を途中で解約した場合の違約金についてご紹介しました。
賃貸物件のほとんどは、契約期間を2年と定めており、更新時期よりも早く解約した場合、違約金が発生することがほとんどです。
詳しい違約金の条件については、賃貸借契約を結んだ際の契約書に記載されています。
途中解約を検討中の方は、今回紹介した内容を参考に事前賃貸借契約書や重要事項説明書を確認することをおすすめします。
