賃貸物件に住む場合、必ず「更新」のタイミングが訪れます。
もし、契約期間満了後も引き続き住みたい場合は、賃貸借契約の更新をしなくてはなりません。
契約更新時には、様々な手続きが必要であり、一定の支出も伴います。
また、更新時に契約内容が見直される場合もあるので注意しなければなりません。
この記事では、賃貸物件で起こる可能性のある契約更新ルールや更新料の相場などについて紹介します。
賃貸更新を考えている方や更新料が気になる方にとって有益な情報になっているのでぜひ参考にしてください。
目次
賃貸物件の更新にはルールがある！
賃貸物件に住む際には、「賃貸借契約」を大家さんとの間で締結しています。
賃貸借契約には、更新ができるものとできないものがあるので更新の際には注意しましょう。
ここでは、賃貸借契約における更新ルールについて紹介しましょう。
【更新可能】普通借家契約
一般的に多くの賃貸物件の契約の際には「普通借家契約」が用いられています。
特別な事情がない限り、普通借家契約を結ぶことになるでしょう。
普通借家契約とは、賃貸借期間(1年以上)がある物件の貸し借りを行う契約です。
この契約期間の満了後であっても更新手続きをすれば、退去せず住み続けることができます。
賃貸借期間を過ぎても入居者が更新を希望する場合、特別な事由を除き、貸主である大家さんは拒否する権利はありません。
特別な事由とは、著しいマナー違反や家賃滞納が常習化しているなどの場合です。
よほどのことがない限り更新が拒否される可能性はないため、入居者を守る契約であるとも言えるでしょう。
【更新不可】定期借家契約
定期借家契約は、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。
契約の更新はないので、契約期間の満了は契約の終了となり借主（入居者）は退去しなければなりません。
ただし、定期借家契約の場合でも大家さん（貸主）と借主双方の合意があれば、再契約することも可能です。
定期借家契約の場合、大家さん都合で契約期間が定められているため、割安な家賃で設定されている場合が多いのも特徴です。
【契約更新】2年に一度が一般的
普通借家契約を結ぶ場合、一般的に契約期間は2年が多く、2年おきに契約更新がされていきます。
更新期間が2年とされる理由は、法律的なルールによるものです。
普通借家契約では、契約期間が1年未満の場合、借地借家法29条で「期間の定めがない建物の賃貸借」とみなされます。
期間の定めがない建物を賃貸借する場合、貸主側で解約に関する契約内容を定められなくなります。
賃貸借に不利にはたらくため、普通借家契約が1年未満で貸し出すことは基本的にはないでしょう。
また、1年半など中途半端な周期で契約を区切ってしまうと新たな入居者を探すことも難しいため、2年更新の方が良いとされています。
更新料がかかる！？その相場とは？
賃貸物件を更新する場合、更新料がかかります。
この更新料は、地域や物件によって料金が必要な場合とそうでない場合が存在します。
ここでは、更新料や相場について詳しく解説しましょう。
更新手数料とは？
賃貸物件更新の際には、更新手数料がかかってくる場合があります。
更新手数料は、すべての賃貸物件で必要なものではありません。
一般的には、契約の期間満了をもって発生します。
賃貸物件の契約の期間満了は2年間を目安にしているケースが中心なので、2年に1度支払うことが多くなるでしょう。
2年に1度という期間になるのは、1年未満の契約は法律で期間の定めがない契約になること、3年以上は個人のライフプランを設計しにくいという考えからきています。
なぜ更新手数料を支払うの？その理由は？
しかし、家賃も支払って2年に1回更新料も支払うとなると、大きな負担に感じる方もいるでしょう。
なぜ、更新手数料は支払わなくてはならないのでしょうか？
基本的に、更新料の目的として考えられるのは以下の理由が中心です。
昔からの名残や風習
実は、家賃の更新料は法律などで決まっているものではありません。
どちらかといえば、昔からの名残や風習という方が一般的かもしれないでしょう。
過去に、賃貸物件が不足している時代があり、その頃には契約更新してくれた大家さんへの謝礼として入居者が更新料を支払っていました。
その名残や風習が、現在も更新料として残っているのです。
現在は、賃貸物件の供給が増えてきたため、更新してくれた謝礼という意味合いは小さくなっています。
そのため、更新料の意味として明確なものは少なくなっているでしょう。
最高裁判所が更新料に対しての見解を示した
最高裁判所は、平成23年に賃貸の更新料について更新料は賃貸とともに賃借人の収益を構成するのが通常であること、更新料の支払いによって賃借人が円満に物件を使用・継続できること、更新料は一般的に賃料の補充や前払い、賃貸契約継続のための対価などの意味を含んでいることなど、複合的な性質があると解釈するのが相当としています。
この内容から、更新料には毎月の家賃など大家さんの運営に必要な費用を補充するもの、更新時に大家さんへの謝礼とするものという意味があると読み取れます。
さらに更新料は家賃の2ヶ月より少し多いくらいなら、賃貸借契約書で互いに同意があれば支払い義務が生じるとも判断しました。
そのため、更新料は家賃を安くしてくれた分の補填、修繕費の一部、更新手続きなどの手間賃などを含めた料金であるとも読み取れます。
更新料の相場について
2年に1回更新料の支払いが一般的なことは理解できましたが、更新料に相場などはあるのでしょうか？
ここでは、更新料の相場などをご紹介します。
地域による更新料
賃貸契約で必要になる更新料ですが、地域によって金額に差があることがわかりました。
【更新料】
・北海道：28.5％
・東京都：65.0％
・神奈川県：90.1％
・千葉県：82.9％
・長野県：34.3％
・愛知県：40.6％
・京都府：55.1％
・大阪府：0％
・広島県：19.1％
・福岡県：23.3％
・沖縄県：40.4％
この内容からわかるように、更新料には地域差が色濃く出ています。
神奈川県は更新料が必要なのが当たり前のようですが、一方の大阪府では更新料がかからないのが当たり前のような結果です。
これは、契約時に合意した場合、後から更新料について請求額が過大になっていない限り、支払う以外に方法がないとしています。
更新料が払えない場合は？値下げできる？
更新料の支払いは、賃借人との円満な継続や賃料の補充、前払いなど様々な意味が込められていることがわかりました。
しかし、2年に1回とはいえ、更新料を支払うことが厳しいケースもあるでしょう。
更新料は2年に1回ですが、その他に保険会社の更新保証料、損害保険料なども同じタイミングで支払わなければなりません。
もし、更新料が支払えない場合はどのような方法があるのでしょうか？
また、値下げは可能でしょうか？
値下げは不可能に近い
更新料の値下げですが、実は交渉には高いハードルがあり、値下げはほぼ不可能とされています。
そこには、過去の裁判結果が大きく関係しているからです。
2011年の最高裁の判例では、賃貸契約書に記載された更新料条項によって、賃貸契約が更新される期間などに照らし高額すぎるなどの事情がない以上、消費者契約法に当たらないと判断されています。
この内容を簡単に解釈すると、更新料があまりに高額すぎない以上、支払いを拒否できないという内容だと考えられます。
2011年の最高裁判所の判例では、1年更新で2ヶ月分の更新料が適法だと判断されているため、更新料が1年更新で3ヶ月以下なら高過ぎないということです。
高い・安いは個人の感覚かもしれませんが、これ以上でない以上一言で「高過ぎる」と値下げ交渉は難しいでしょう。
更新料は分割できる？
賃貸物件で長く住み続けるには、更新料の支払いの他に支払うべきものが多くあります。
そのため、更新料を支払う気持ちがあるものの、一括での支払いが厳しいケースもあるでしょう。
このような場合、更新料は分割で支払いできるのでしょうか？
もし、家賃は支払いできても更新料は分割にしたいと考えている場合、大家さんとしては更新料の支払いがなかったり、遅れて支払ったりした場合に即退去や契約解除ということはないでしょう。
ただし、場合によっては契約解除に該当するケースもあり、退去時に遡って請求される可能性も高いです。
また、基本的に分割で更新料の支払いを受けるのも難しく、賃貸借契約書に則った取り決めどおりの支払いが今後のトラブル回避にも必要でしょう。
更新料に消費税はかかる？
更新料には、消費税などが必要か気になる方もいるでしょう。
基本的に居住用として物件を借りている場合、更新料は非課税なので消費税はかかりません。
また、更新料の他に敷金、礼金、保証金関係も返還されないものは非課税です。
もし、更新料に消費税が加わっていることがないか確認すると安心でしょう。
これは、住むために借りた物件に関するものなので、事業用物件は対象外となります。
憶えておきましょう。
賃貸更新料のよくある質問
賃貸更新料について説明してきましたが、ここではよくある質問をまとめてみました。
賃貸更新料について、より詳しく知りたい方は参考にしてみてください。
更新料の支払い時期は？
賃貸物件の更新料は、いつまでに支払うべきでしょうか？
一般的には、賃貸物件の更新に関する通知が契約満了日から遡って1～3ヶ月前くらいに通知されます。
貸主または不動産会社からの連絡となり、必要な書類などが送られてくるでしょう。
更新に必要な書類を確認し、日時、更新に必要な書類などの送付期限が記載されていることを確認してください。
さらに、更新料の金額も記載されているので間違いないか確認しておくと良いでしょう。
賃貸物件の更新手続きは、契約満了日の1ヶ月前に済ませることが多いです。
更新希望の場合は、同封されている書類に記載して更新料を支払えば完了です。
もし、更新手続きを忘れてしまった場合、自動的に更新されることになります。
これは、法定更新というもので、契約期間のない契約状態になることです。
法定更新になってしまうと、更新時に契約内容の変更、相談などができない状態になるだけでなく、貸主との信頼関係も崩れてしまいます。
リスクを伴う可能性もあるので、できるだけ賃貸物件の更新は早めに済ませましょう。
退去時に更新料は返還される？
更新料を支払ったものの、急な転勤や引越しをする場合、更新料は返還してもらえるのでしょうか？
原則として、更新料が返還されることはありません。
事情により、更新した直後に退去が決まった場合でも更新料は支払わなければなりません。
賃貸契約を更新しないで解約する際には、契約書で決められている期間までに解約する旨を伝えないと更新料が発生します。
たとえ1日であっても、契約満了の日を過ぎてしまえば更新料が必要になるでしょう。
更新料を支払いたくない場合は？
もし、更新料を支払いたくない場合は、そのままでいても強制退去になる可能性があることをおぼえておきましょう。
ここで、例として更新料の支払いと引越しにかかる費用の支払いを簡単にしてみました。
家賃が70,000円の物件に住んでいたとします。
もし、ここで今後も更新料を支払った場合は賃貸物件の更新料として1ヶ月分の70,000円、火災保険料として1年もしくは2年で15,000円、保証会社の更新料として1年で10,000円とします。
この場合、合計金額は95,000円です。
ここで、更新料の支払いを辞めて新たな物件に引っ越したとしましょう。
新たな物件の家賃が60,000円だった場合、敷金が1ヶ月で60,000円、礼金が1ヶ月で60,000円、火災保険が1年もしくは2年で15,000円、保証会社の更新料として1年で10,000円と考えます。
さらに引越し費用として50,000円かかった場合、合計金額は255,000円かかります。
これはあくまで簡単な数字での計算ですが、新たな物件に引っ越す場合は敷金や礼金が新たに必要になります。
ここでは、それぞれ1ヶ月分で計算していますが、地域によっては2ヶ月や3ヶ月分必要なケースもあるでしょう。
また、引越し費用もかかるので、単純に計算しても更新料の方が安くなるのです。
住み慣れた環境で生活できるので、大きな不満がない以上は更新料の支払いをした方が良いでしょう。
その他に支払わなければならないものがある？
物件や更新のタイミングによっては、更新料以外の費用も負担しなくてはならないケースがあります。
想定外の出費に慌てないためにも、負担が予想される費用やその相場について事前に把握しておきましょう。
更新事務手数料
更新事務手数料とは、物件の管理会社がオーナーに代わって賃貸借契約の更新手続きを行う場合に、その対価として支払う手数料です。
金額は、更新料の50％程度が相場であり、仮に更新料が家賃の1ヶ月分だとすれば、更新事務手数料は家賃の0.5ヶ月分ということになります。
賃貸借契約の更新では、書類作成や保証人の確認など多くの事務作業が発生します。
また、書類の返送や更新料の入金が遅くなる入居者も少なからずおり、そのような入居者に対しては何度も更新の意思を確認したり、更新料の入金を促したりしなければならず、非常に手間がかかります。
そのため、賃貸物件を経営するオーナーのほとんどが、契約更新業務を不動産管理会社に委託しているのです。
管理会社に委託しているのはオーナーなのだから、オーナーが更新事務手数料を支払うべきでは？と考える方もいるでしょう。
しかし、実際のところあらかじめ賃貸借契約書の中に「更新時は入居者が更新料と更新事務手数料を負担すること」といった内容が記載されていて、その金額が相場を大幅に上回るようなことがない限りは、特に問題があるとは認められず、入居者は契約書に従って更新事務手数料を支払う必要があります。
ただし、賃貸借契約書に更新事務手数料に関する記載がなく、入居者が更新事務手数料の支払いを拒んだ場合は、オーナーが負担することとなっています。
更新保証料
賃貸保証会社を利用している場合は、更新保証料の支払いも必要です。
以前は、入居者が万が一家賃を支払えなくなった場合に備えて、連帯保証人を立てなければ入居できないことが一般的でした。
ところが、近年は核家族化や高齢化などによって連帯保証人を立てることが難しい方も増えてきています。
そこでオーナーや管理会社は、家賃滞納が発生しても代わりに家賃を立て替えてくれる「賃貸保証会社」の利用を入居条件にすることで、連帯保証人を立てなくても入居を認めるケースが増加しているのです。
一般的な賃貸保証会社の更新保証料は、家賃の0.3ヶ月分あるいは定額1万円程度が相場で、1年ごとの更新となっていることが多いです。
ただし、保証会社によっては契約期間中に家賃滞納を起こすと更新料が割高になるケースもあるため、あらかじめ契約内容をよく確認しておきましょう。
ちなみに、初回保証料の相場は家賃の0.5～1ヶ月分、月額保証料は毎月総家賃の1～2％に設定されていることが一般的です。
火災保険の更新料
賃貸物件を契約する際に加入する火災保険も、一般的な賃貸借契約と同じく2年ごとに更新を行うケースが多いです。
火災保険の更新料の金額は、保険会社や物件の規模によっても異なりますが、1万～2万円程度が相場とされています。
入居者が賃貸物件の火災保険に加入する主な目的は、災害などのリスクに備えることと過失による賠償責任に備えることです。
賃貸物件の入居にあたって火災保険への加入は、法律で義務付けられているわけではありません。
しかし、多くのオーナーは火災や漏水、盗難、予期せぬ事故など、あらゆるリスクに備えて火災保険への加入を入居条件の一つに設定しています。
火災保険に加入すれば一定の支出が伴うことは避けられませんが、万が一損害賠償責任が発生するような事態が起きた時のことを考えれば、決して無駄な出費とは言えないでしょう。
火災保険料を抑えたい場合は、自分で保険会社や補償内容を決められる物件を選ぶという方法もあるので、未加入だけは避けることをおすすめします。
賃貸契約の更新の流れについて
賃貸借契約の更新手続きは、それほど難しいものではありませんが、手続きには期限があることを頭に入れておかなければなりません。
特に、解約するつもりだったのに更新日を過ぎてしまった場合は、すぐに解約することが難しくなるため注意しましょう。
ここでは、賃貸借契約を更新する場合と、更新せずに解約する場合の手続きの流れをご紹介します。
更新する際の流れ
賃貸借契約を更新する際の流れは、以下のとおりです。
・大家さんまたは管理会社から更新案内書が届く
賃貸借契約満了日のおおよそ1～3ヶ月前になると、大家さんまたは管理会社から
契約更新の意思を確認するための更新案内書が届きます。
契約満了日の1ヶ月前を過ぎても案内が届かない場合は、大家さんか管理会社に問い合わせてみましょう。
・必要書類を提出する
更新案内書と一緒に同封された更新契約書及び必要書類に署名、捺印して決められた期限までに提出します。
その際、契約内容が変更になっていることもあるため、必ず契約内容を確認するようにしてください。
不明点や疑問点があれば、サインをする前に大家さんや管理会社に確認します。
・更新料・手数料などを支払う
更新料は家賃の1ヶ月分が相場ですが、物件によってはその都度金額が変わったり値上がりしたりすることもあるため、事前に確認が必要です。
大家さんに代わって不動産管理会社が更新手続きを行う場合は、更新事務手数料も支払います。
更新にかかる費用
賃貸借契約の更新に加えて、火災保険の契約終了も近づいてきている場合は火災保険の更新、賃貸保証会社を利用している場合は保証契約の更新も行わなければなりません。
1ヶ月の家賃が8万円の物件ですべての更新を同時に行った場合にかかる費用をシミュレーションすると、以下のようになります。
・更新料8万円
・更新事務手数料4万円
・火災保険料1万～2万円
・更新保証料1万円
これらを合計すると、14万～15万円ほどになります。
さらに、当月分の家賃の支払いも加わるため、更新月は多くの出費が発生することが分かります。
支払いにスムーズに対応できるよう、早めにお金の用意をしておきましょう。
更新しない場合は？
賃貸借契約を更新しない場合は、解約手続きを行う必要があります。
契約期間満了をもって解約する場合は、更新案内書に同封されている「解約通知書」に必要事項を記入の上、決められた期日までに提出しましょう。
もし、期限までに解約通知を行わなかった場合は、更新料が発生する可能性もあるため注意が必要です。
また、契約期間の満了を待たずに解約する場合は、賃貸借契約書に記載されている解約予告期間までに、大家さんまたは管理会社に電話などで解約する旨を伝え、必要な手続きや書類について確認するようにしてください。
なお、解約予告期間は退去日の1～3ヶ月前に設定されていることが一般的です。
契約期間満了をもって解約する場合も、契約期間の途中で解約する場合も、解約手続きの流れは同じです。
【解約手続きの流れ】
1.大家さんまたは管理会社に解約の意思を伝える
2.必要書類を提出する
3.荷造りや部屋の掃除を行う
4.退去立会いをする
5.敷金の清算・返還
敷金の返還額は、入居時に支払った金額から原状回復費用を差し引いた金額となります。
部屋の状態が悪ければ高額な修繕費用やクリーニング費用が発生し、敷金がほとんど返ってこないばかりか、追加費用を請求されることもあるので、日頃からこまめに清掃を行い、できるだけ丁寧に扱うように心がけましょう。
賃貸更新をするか迷った時はどうする？
賃貸契約の更新日が近づいてきたタイミングで、このまま住み続けるべきか、それとも別の物件に引っ越すべきかという迷いが生じる方もいるでしょう。
更新に迷った時は、以下の点について考えてみてください。
現在の契約内容や生活環境への満足度で考える
契約を更新するかどうか迷った時は、まず現在の契約内容や賃料、生活環境にどれくらい満足しているか考えてみましょう。
契約内容や賃料は、様々な要因によって入居時から変更になることもあります。
入居時は手頃な家賃だと思っていたのに、度重なる値上げで負担が増してきた、入居時にはなかった制約が追加されて不自由を感じるようになった、というようなケースは珍しくありません。
また、段々と荷物が増えて収納スペースや居住スペースを手狭に感じるようになることもあるでしょう。
あるいは、資金に余裕が出てきたことにより、今よりも家賃が高くなってもいいからもっとアクセスが良くて利便性のよい物件に住みたいという想いが芽生える方もいます。
自分の中で譲れない条件や優先順位を考えた時に、ここに住み続けるよりも引っ越した方が大きなメリットを得られると感じる場合は、解約を検討してみても良いでしょう。
また、契約内容や設備に対する要望や他の入居者への不満がある場合は、更新前に一度、大家さんや管理会社に相談してみるのもおすすめです。
相談や内容次第では、要望に応じてもらえる可能性もありますし、それで不満が解消されれば新居を探す手間や引っ越しにかかる負担を背負わずに済みます。
更新する場合と引っ越す場合のメリットを比較する
契約を更新した場合と更新せずに引っ越した場合、それぞれのメリットを比較して決める方法もあります。
契約を更新する最大のメリットは、引っ越しの手間や費用がかからないことでしょう。
引っ越すとなると、解約手続きに引っ越し業者の手配、荷造り、部屋の掃除、ライフラインの解約、新たな物件の契約など、様々な手続きと作業を行わなければなりません。
加えて、引っ越し料金や新たな物件の契約にかかる初期費用などもかかるため、時間や費用に余裕がない時は更新を選んだ方が無難です。
また、契約更新に際して、大家さんや管理会社とやり取りをする機会を家賃交渉に利用できるというメリットもあります。
特に、現在の家賃が周辺の同条件の物件に比べて高すぎると感じている場合は、更新のタイミングで家賃交渉を試みると、値下げに応じてもらいやすいです。
一方、更新せずに引っ越すメリットは、新しい環境で生活を始められることです。
上記でも述べたとおり、現状の契約内容や生活環境に不満があって、それが引っ越すことでしか解消できないものであれば、引っ越しに手間や費用がかかるとしてもデメリットとはなりません。
契約を更新するか否か迷った時は、タイミングや状況を考えて慎重に判断することが大切です。
更新料と引越費用を比較する
賃料や更新料の高さが原因で更新を迷っている場合は、更新した場合と引っ越した場合、それぞれの費用をシミュレーションし、どちらがお得か比較してみましょう。
更新時にかかる費用については前章でご紹介したとおりです。
一方、解約時に発生する費用は、部屋の現状や次にどの物件に住むかによっても大きく異なるため、平均を求めることは難しいです。
そこで、ここでは現在の賃貸物件を契約の満了を持って解約し、別の賃貸物件に住む場合に必要となる主な費用の内訳をご紹介します。
【別の賃貸物件への住み替えにかかる費用の内訳】
・原状回復費用
・ハウスクリーニング代
・引っ越し費用
・次の賃貸物件を契約する際の初期費用
賃貸物件の契約時に発生する初期費用には、敷金・礼金、火災保険料、仲介手数料、前家賃などが含まれ、すべてを合わせると賃料の5ヶ月分程度となることが一般的です。
つまり、次の物件を契約する際の初期費用だけで、更新料を上回る可能性が高いと言えるでしょう。
ただし、最近は敷金・礼金が不要の物件や、入居から数ヶ月分の家賃が無料のフリーレント物件も増えているため、更新料と変わらないくらいの初期費用で済むケースもあります。
更新時と解約時の費用を比較するのであれば、次に住む物件の目星をつけてから比べるようにしましょう。
今回は、賃貸物件の更新に関するルールや更新料の相場、更新時に発生するその他の費用などを解説するとともに、更新を迷った時に考えるべきポイントをご紹介しました。
一般的な賃貸物件では、契約期間満了後も現在の部屋に住み続ける場合、決められた期間内に更新手続きと更新料の支払いを行う必要があります。
契約終了間際になってから慌てないためにも、更新の流れや用意すべき費用についてあらかじめ確認しておきましょう。
また、契約期間満了をもって解約する場合は、更新する場合に比べてより多くの手間や費用が発生することが予想されます。
時間と予算に余裕を持った計画を立てて、新居への引っ越し準備を進めていくようにしてください。
