マンションを購入する際、気になるのはどのくらい住めるのか、という点ではないでしょうか。
そこで、今回はマンションの耐用年数をはじめ、寿命が長いマンションの特徴や選ぶ際のポイントを解説します。
築古の中古マンションを購入する際の注意点もご紹介しているので、マンションの購入を検討している方は、ぜひ最後までチェックしてください。
目次
マンションの耐用年数はどのくらい？
まずは、マンションの耐用年数について詳しく解説していきます。
マンションの耐用年数
鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年です。
建物の耐用年数は構造によって定められており、木造モルタル造は20年、木造・合成樹脂造の建物は22年、レンガ造・石造・ブロック造のものは38年となります。
例えば、鉄筋コンクリート造の新築マンションを4,700万円で購入したとします。
この場合、耐用年数は47年のため、1年に100万円ずつ資産価値が減少し、47年後には物件としての資産価値は0円になります。
ただし、減価償却は資産としての価値を算出するための年数であり、物件の老朽化の程度は一切関係ありません。
耐用年数は資産価値が0になるまでの期間
耐用年数とは、通常の使い方をした場合に、本来の役割を満たすとみなされる期間のことです。
マンションなどの固定資産は、時間の経過とともに徐々に価値が低くなり、最後には無くなるという前提で、耐用年数に応じて購入にかかった費用を配分して振り分けた後、費用として計上する会計処理を行います。
これを原価償却といい、年数は法律によって定められています。
つまり、耐用年数とは資産としての価値が0になるまでの期間であり、必ずしもマンションの寿命とイコールではありません。
原価償却とは
建物や土地、機械などの設備は、購入する際に多額の費用がかかりますが、一度購入すれば長期間使用することが可能です。
そのため、不動産や設備は購入した年に一度に経費として計上するのではなく、分割し少しずつ計上することになっています。
マンションの減価償却の計算方法は以下の通りです。
新築マンションの場合
新築マンションの場合、減価償却は「取得価格×償却率」の式で求められます。
償却率は国税庁によって耐用年数に応じた係数が決められています。
ちなみに、鉄骨鉄筋コンクリート造の新築マンションは償却率0.022です。
中古マンションの場合
中古マンションの減価償却も新築マンション同様、「取得価格×償却率」で求められます。
ただし、中古マンションの場合、償却率は物件の耐用年数によって変わります。
まず、新築の法定耐用年数から経過年数を引き、残りの耐用年数に国税庁の定める償却率を当てはめます。
ちなみに、築10年の中古マンションの場合、償却率は0.026となります。
マンションの購入目的が居住なら耐用年数はそれほど気にする必要はない
耐用年数や減価償却により、資産価値が無くなると言われると購入するのをためらってしまうかもしれません。
しかし、これらはあくまでも会計上のことであり、マンションそのものの寿命とは関係ありません。
そのため、マンションを購入する目的が不動産投資などではなく、居住目的であれば、耐用年数や資産価値はそれほど気にする必要はないのです。
ただし、購入時に住宅ローンを利用する場合、築年数が経過している物件は審査が通りにくくなるため注意が必要です。
耐用年数を過ぎてしまったマンションはどうなるの？
耐用年数が過ぎたからといって、すぐに住めなくなるわけではありません。
とはいえ、マンションを購入する場合、その後どうなるのか気になる方は多いでしょう。
そこで、ここでは耐用年数経過後のマンションはどうなるのか、いくつかある選択肢をご紹介します。
メンテナンスをしながら住み続ける
耐用年数を超えても、メンテナンスを繰り返し行うことで、マンションの寿命がくるまで住み続けることができます。
実際、マンションの耐用年数は47年ですが、日本各地には築50年以上のマンションは20万戸以上あります。
耐用年数が過ぎても、住み続けることができるマンションは意外と多いのです。
しかし、築年数が経過し、建物の老朽化が進むと心配になるため、メンテナンスをしっかり行っているかが重要になります。
マンションの場合、管理組合によってされた修繕計画に沿って、メンテナンスが行われています。
必要なメンテナンスを適切に行うことで、マンションの寿命を延ばし、長く住み続けられます。
マンションの建て替えをする
耐用年数を超えたマンションは、建て替えも選択肢の1つです。
いくら定期的にメンテナンスを行っていても、いつかはマンションの寿命が訪れます。
また、建物としての寿命はまだでも設備の老朽化や不具合などが増え、修繕にかかる費用が高額になる場合、建て替えをしたほうが良いと判断されることもあります。
とはいえ、日本では実際にマンションの建て替えを行った事例は極わずかです。
なぜなら、建て替えは居住者も多額の費用を負担しなければならないほか、大多数の同意を得なければならないからです。
マンションに住んでいる方の中には、住み慣れたマンションを出ていくのは嫌だけど、多額の費用を用意できないというケースも少なくありません。
このような場合、建て替えをするのは難しいため、なかなか実現しないのが現状です。
居住者の負担0で建て替えをする方法もある
今までよりも大きなマンションを建設できれば、居住者の負担0で建て替えできる可能性があります。
戸数を増やし分譲マンションとして販売することで、建て替えにかかる費用を捻出する方法です。
都心など立地が良い場所はマンションの需要が高いため、居住者の負担なく費用を賄うことができるとして、積極的に推進されています。
売却する
耐用年数を超えた物件をディベロッパーに売却する方法もあります。
ディベロッパーとは、地域開発などを行う不動産業のことです。
新築マンションを建設するなど都市開発を主に行っています。
ディベロッパーにマンションを売却した場合、得た売却額を居住者で分け合います。
ただし、マンションを解体する場合、それらにかかる費用も売却額から差し引かれるため、1世帯あたりの配分額はそれほど大きくありません。
そのため、反対する居住者も多く、実際に実行された例は少ないです。
耐用年数＝寿命ではない！
ここまで、耐用年数はマンションそのものの寿命とは関係ないことをお伝えしてきましたが、だからといって寿命がないわけではありません。
ここでは、マンションの平均寿命や寿命を左右するポイント、寿命の決まり方を解説します。
鉄筋コンクリート造マンションの平均寿命
国土交通省の発表によると、鉄筋コンクリート造マンションの平均寿命は68年です。
法律で定められている耐用年数はあくまでも資産価値を算出するもので、住むことのできる年数に決まりはありません。
定期的にメンテナンスを行い、物件の構造や設備に問題がなければ、築80年や築100年のマンションでも住むことは可能です。
コンクリート造の建物の寿命は120年とも言われており、リフォームやメンテナンスなど延命措置を行うことで、最長150年も住み続けられるとされています。
ただし、実際問題、資産価値の下がった物件をあえて購入しようという人は少なく、空室率が上がります。
また、耐震性の問題から、補強工事をするよりも建て替えたほうが良いと判断され、建て替え工事計画を進めることもあります。
さらに、日本ではマンションの歴史が浅く、建設が始まったのは1960年前後です。
築70年を超える物件は少ないため、マンションの寿命68年というのは、あくまでも平均であり、中には30～50年前後で壊されるマンションも存在します。
参考元：https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf
タワーマンションは寿命が短い
昔に比べ鉄筋コンクリートの性能が高くなったこともあり、きちんとメンテナンスをすれば、築100年を超えても住むことができます。
タワーマンションもしっかりメンテナンスを行えば100年以上経っても住むことが可能です。
しかし、タワーマンションの場合、メンテナンスにかかる費用が高く、住民からの修繕積立金だけでは足りません。
実際、20階以上あるマンションで修繕費としてメンテナンスにかかる費用を回収できているのは、全体の約2割しかないと言われています。
さらに、修繕費は築年数が経過するほど高くなるため、適切なメンテナンスができず、老朽化してしまいます。
その結果、30～40年で建て替えが行われることが多いです。
マンションの寿命を左右する4つのポイント
マンションの需要を左右する要因の中でも特に重要な4つのポイントをご紹介します。
構造
マンションの寿命を決める上で重要なのが構造上の問題です。
マンションをはじめとした建物には、耐震基準があります。
耐震基準とは、一定の強さの地震に耐えられるようにと定められた基準のことです。
日本では、耐震基準を満たした構造でなければ、建物を建築することができません。
しかし、現行の耐震基準が施行されたのは、1981年6月1日です。
1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は「旧耐震基準」と呼ばれ、現在の新耐震基準を満たしていないのです。
そのため、新耐震基準を満たしていないマンションは、構造上に問題があるとして、寿命を早く迎える傾向にあります。
なお、旧耐震基準では、震度5程度で建物が倒壊しないことが基準でしたが、現在の耐震基準では震度6強から7程度の地震でも倒壊を免れる耐震性が求められています。
メンテナンス
マンションの寿命にはメンテナンスの有無も大きな影響を与えます。
比較的築年数の浅いマンションの場合、作成された長期修繕計画書に基づいて、定期的にメンテナンスが行われています。
一方、築年数の古いマンションの場合、長期修繕計画を立てていないところも多く、劣化や不具合が生じてからメンテナンスや修繕をしているようです。
このように新築から10～20年以上何もメンテナンスを行っていない場合、きちんとメンテナンスされている物件に比べ、建物の寿命が短くなる傾向にあります。
また、現在寿命を迎えているマンションの多くは、1960～70年代に建設されたものです。
鉄筋コンクリート造の寿命から見れば、耐震工事さえきちんとしていれば、まだまだ済み続けることができるはずです。
しかし、この時期に建てられたマンションの中には、配管をコンクリート内に埋め込んでしまっているものもあります。
配管の寿命は使用されている素材にもよりますが、長くても30年程度です。
配管の寿命を迎えているにも関わらず交換できないため、メンテナンス上の問題により建て替えするしか方法がありません。
使用している建材
マンション建設にはコンクリートが使われていますが、実はこのコンクリートにも質があります。
使われているコンクリートの質によっては、寿命を早く迎えることになります。
特に、建設ラッシュだった1970年代に建てられたマンションでは、粗悪なコンクリートが使われていたケースが散見され、一部のマンションで雨漏りが相次いで発生するなどの問題が生じています。
また、給排水管もさびやすいメッキ銅管が使われている場合、腐食しにくい塩化ビニールに比べ、劣化が早いです。
このように、使用している建材によっても、マンションの寿命は大きく左右されることになるので、注意が必要です。
周辺環境
マンションの寿命は、マンション周辺の環境や立地によっても異なります。
例えば、海に近ければ潮風による塩害が起こり、マンションの寿命にも影響を及ぼします。
また、日当たりの悪い立地はカビが生えやすいため、悪影響を及ぼす可能性があるでしょう。
マンションの寿命の決まり方
マンションの寿命は、構造やメンテナンスの有無、使用している建材などに左右されるため、物件によって異なります。
また、日本のマンションはまだ築年数が60年程度のものが多いため、寿命かどうかをはっきり判断するのは難しいのが現状です。
しかし、寿命かどうかを判断するいくつかのポイントがあるので紹介します。
・耐震基準を満たしていない
・修繕工事費用と建て替え工事費用に大きな差がない
・建て替えをすることで経済的なメリットがある
マンションは築年数が経過するほど修繕費がかかります。
もしも、修繕にかかる費用と建て替えにかかる費用にそれほど大差がない場合、経済的な観点から寿命を迎えていると判断される可能性があります。
寿命が長いのはどんなマンション？
マンションを購入するならできるだけ寿命が長い物件を選びたいと考えるものです。
マイホームとして購入する場合、人生の中でも非常に大きな買い物になるためです。
そこで続いては、寿命が長いのはどんなマンションの特徴についてみていくことにしましょう。
管理状態について
マンションに限った話ではありませんが、建物の寿命は管理状態で大きく変わります。
堅牢なコンクリート製の建物でも、長期的に風雨や日差しにさらされ続ければ、自然と劣化してしまいます。
少しでも良い状態を維持するには、定期的なメンテナンスが必要不可欠です。
建物の寿命を伸ばすには、定期的に外壁塗装や屋上防水などを行わなければいけません。
これらを怠ると内部に水が入り込むなどして、劣化が進みやすくなってしまいます。
また、鉄製の器具に関しては錆止めを塗装したり、扉に油を指したりといったメンテナンスも必要です。
マンションの維持管理は、管理組合が行います。
国土交通省は、「長期修繕計画標準様式」や「長期修繕計画作成ガイドライン」を策定し、マンションの管理組合に対して計画的な修繕を行うことを促しています。
「長期修繕計画作成ガイドライン」では、25年先の大規模修繕を想定した計画を立て、それに則った修繕を推奨しているのです。
しかし中には、これまでの修繕履歴を記録していないといった、ずさんな管理体制のマンションもあります。
そのようなマンションを購入するとトラブルも起こりやすいので、購入前に修繕計画や修繕履歴の有無も確認しておきましょう。
立地条件について
立地条件が建物の寿命に影響を与える可能性もないとはいいきれません。
周りに高い建物がない場合だと、雨や風、日差しの影響をもろに受けるため、外壁・屋上防水はダメージを受けやすくなります。
逆に周りに高い建物が多くて日当たりが悪いと、湿気が溜まりやすくなり、コケやカビの温床になるリスクが高まります。
海岸の近くにある物件であれば、潮風で鉄骨を含む金属が錆びやすくなってしまうでしょう。
外壁などは環境に合わせたメンテナンスを適切に行えば、劣化のスピードを遅らせることができます。
立地条件に見合う修繕計画が立てられているのであれば、「海の近くはやめておこう」などの制限を設ける必要もなくなります。
どのような立地条件でも一長一短があるので、一概にこのエリアなら最高の立地だと言い切ることもできません。
そのため、エリアに関しては通勤アクセスや生活の利便性、周辺環境など「どのような暮らしをしたいのか」といった点に重きを置くようにしましょう。
そして、希望するエリアの特性に合わせた適切な管理が行われているかどうかをチェックし、購入する物件を最終決定するのが望ましいです。
建材について
どのような建材を使っているかという点も確認しておきましょう。
メンテナンスを適切に行っていることが大前提ですが、長持ちしやすい資材や設備を使っていれば、その分寿命は長くなります。
マンションの場合だと、使われているコンクリートの品質が寿命に直結します。
セメントに対する水の比率が低いものを使っていたり、鉄筋を覆う部分が分厚かったりすると、ひび割れが起きにくくなるので寿命も長くなりやすいです。
ひび割れが起きなければ、コンクリートの中にある鉄筋も錆びにくくなるためです。
マンションの建て替えのきっかけとなるのは、建物よりも給排水管の劣化が多く見られました。
しかし近年は、錆びやすいメッキ銅管ではなく、腐食やつまりにも強い塩化ビニール管や架橋ポリエチレンを採用するマンションも増えています。
また、配管交換が簡単にできるサヤ管ヘッダー工法の普及により、良い状態を保ちやすくなりました。
そのため、比較的新しいマンションであれば給排水管の劣化で建て替えをしなければいけないというケースは減少傾向にあります。
100年コンクリートや200年コンクリートの実用化も
最近だと、100年以上の耐久力を有する100年コンクリートや200年コンクリートの実用化も進められています。
100年コンクリートは、一般的なコンクリート建造物の設計基準強度が24N/㎟に対し、30N/㎟と定められています。
30N/㎟は、1㎠で約300kgの重さに耐えられる強度です。
耐久性が高くなっているのは、コンクリートの水セメント量が50％以下となっているためです。
200年コンクリートは、100年コンクリートよりもさらに水セメント量が少なくなっています。
管理が適切に行われているマンションを選ぶ時のポイント
マンションの管理が適切に行われているか、という点は購入時にきになるものです。
続いては、管理が適切に行われているマンションを選ぶ時のポイントを3つピックアップしてご紹介します。
マンション選びの参考にしてみてください。
修繕積立金が適正に徴収されているか確認する
マンションのメンテナンスは、一戸建てよりもさらに多くの費用がかかります。
まとまった資金が必要になるので、マンションの住民から修繕積立金を徴収します。
その修繕積立金が適正に徴収されている物件であれば、適切な管理を行っている可能性が高いです。
修繕積立金を高めに設定している物件は毎月の費用負担が大きくなってしまいますが、低すぎるといざという時に資金不足に陥りやすいです。
そのため、修繕積立金の相場を把握しておく必要があります。
国土交通省のガイドラインでは、マンションの総階数や延べ床面積によって1㎡あたりの平均値が以下のように記されています。
階数／建築延べ床面積 平均修繕積立金（月額）
20階未満 5,000㎡未満 335円/㎡
5,000㎡～10,000㎡未満 252円/㎡
10,000㎡～20,000㎡未満 271円/㎡
20,000㎡以上 255円/㎡
20階以上 338円/㎡
管理組合の質はどうか確認する
管理組合は、分譲マンションの所有者全員で構成される管理団体のことです。
実際的な業務は行いませんが、管理の主体は管理組合となっているので、メンテナンスの状況を左右します。
管理組合の質を確認するには、ゴミ置き場や自転車置き場がきれいな状態になっているか、管理の規約や体制はどうなっているのか、といった点をチェックしましょう。
これらの情報は、マンションを購入する前にも確認できます。
できるだけ細かく確認しておくと、購入してから後悔する可能性が低くなります。
ホームインスペクションを行ってみる
長く住み続けられるマンションか見極めるためには、ホームインスペクションを行うのもおすすめです。
ホームインスペクションは、建築士などの専門家が建物の構造上の劣化や不具合などをチェックするサービスです。
表面的な劣化や不具合であれば内覧時などに確認できますが、構造部分はチェックできません。
そのような時はホームインスペクションを利用しましょう。
数万円程度で住まいの安全性を調べてもらえます。
マンションは一生に一度の大きな買い物でもあるので、ホームインスペクションの利用も前向きに考えてみてください。
2018年4月からは、国土交通省による「安心R住宅」という制度がスタートしました。
この制度は、ホームインスペクションを実施し、現行の耐震基準や一定の品質基準を満たした中古住宅の広告に「安心R住宅」マークが表示されるというものです。
「安心R住宅」マークがついているマンションは、ホームインスペクション済みであり、耐震性などの基準をクリアしている安心な物件だと言えます。
中古マンションを購入する際は、マークの有無も確認すると安心度が高まるでしょう。
築古中古マンションを購入する際の注意点
新築ではなく、築古中古マンションを購入するケースも珍しくありません。
最後に、築古中古マンションを購入する際に知っておきたい注意点についてご紹介します。
ここでは4つの注意点をご紹介するので、中古マンションの購入を考えている方は、参考にしてみてください。
希望通りの住宅ローンを組めない場合がある
マンションを購入する時に住宅ローンを利用する方は多いです。
住宅ローンに利用は可能ですが、中古マンションだと思っていたような融資を受けられない可能性があります。
住宅ローンは、購入するマンションなどの不動産を担保とするローンです。
担保は、万が一債務者が返済できなくなった時、代わりに差し出すものとなります。
中古マンションだと不動産としての価値が低く、想定より低い金額しか借りられない可能性が出てくるのです。
借入期間が希望より短くなったり、そもそも住宅ローンの審査に通らなかったりする可能性もゼロではありません。
ただし、金融機関によって審査方法が異なり、中古物件でも新築と同じように扱っているところもあります。
そのため、複数の金融機関に住宅ローンの相談をするようにしましょう。
修繕積立金が値上げされたり、一時金を徴収されたりする場合がある
分譲マンションを購入した場合、修繕積立金や管理費を毎月支払うことになります。
修繕積立金や管理費は、ずっと同じ金額ではないという点も把握しておくべき事項です。
特に修繕積立金は、築年数が古くなるにつれ、上がっていくケースが多くなっています。
住まいサーフィンの調査によると、都道府県・築年数別の修繕積立金の相場（70㎡）は以下のようになっています。
都道府県 築年数と修繕積立金
東京都 築1年：7,065円
築5年：8,326円
築10年：12,459円
神奈川県 築1年：6,617円
築5年：8,486円
築10年：11,750円
埼玉県 築1年：7,061円
築5年：7,576円
築10年：10,937円
千葉県 築1年：6,106円
築5年：7,329円
築10年：10,701円
大阪府 築1年：5,389円
築5年：6,405円
築10年：9,434円
兵庫県 築1年：5,220円
築5年：6,615円
築10年：10,045円
京都府 築1年：5,505円
築5年：6,626円
築10年：7,806円
滋賀県 築1年：5,057円
築5年：6,147円
築10年：8,245円
このように、築年数が経過するごとに修繕積立金の金額はあがっていきます。
さらに築古の物件になれば、より高い金額が設定されている可能性が高いです。
また、毎月の修繕積立金がそこまで値上げされていない場合は、大規模修繕を行う時に一時金の徴収が行われる場合があります。
一時金の金額は修繕にかかる費用とマンションの戸数によって変わります。
一戸当たり数万円の場合もあれば、数十万円や数百万円となる場合もあるのです。
急な出費を避けるためにも、購入前に大規模修繕の状況や修繕積立金についてしっかり確認しておきましょう。
リノベーションができない場合がある
中古マンションは、リノベーションを前提として購入を検討するケースも多く見られます。
リノベーションをすると、内装や設備を新しいものに変えられるので、まるで新築のような快適な空間を作れます。
間取りですら変えられるので、内覧で気になる部分があっても気にする必要はありません。
しかし、建物の構造や管理規約がリノベーションの障壁になってしまうパターンもあります。
壊すことができない構造壁の有無や水回りの配管経路は、間取り変更の障壁になるのであらかじめ確認しておきましょう。
管理規約で「防音性能を担保するため、床材はカーペットもしくは遮音フローリングでなければいけない」などの定めがある物件もあります。
リノベーションを考えているのであれば、リノベーションを前提として販売されている物件を選択すると安心です。
売却が難しい場合がある
マンションを購入する方の中には、将来的に売却することを前提に考えているケースもあります。
売却する予定がなかったとしても、事情が変わって手放さなければいけない状況になる可能性もないとは言い切れません。
しかし、築40年を超えるマンションを購入した場合、10年後に売却しようとしても古くてなかなか売れなくなってしまう恐れがあります。
立地条件が悪い物件では、売れにくくなってしまいます。
ただし、人口が減少しないエリアで利便性が高ければ、築年数が古くても買い手が見つかりやすいです。
もちろん、定期的なメンテナンスをしっかりと行っていて、劣化がそこまでひどくないことが前提条件です。
まとめ
マンションは鉄筋コンクリート造が多く、戸建て住宅よりも寿命は長くなっています。
しかし、定期的なメンテナンスを怠ってしまうと、想定より早く建て替えをしなければいけない状況になる可能性が出てきます。
中古マンションを購入する際は、きちんとメンテナンスが行われている物件を選ぶことが重要です。
長く住めるマンションを購入するには、管理が適切に行われているマンションを選ぶ時のポイントや築古中古マンションを購入する際の注意点を踏まえた上で、購入する物件を選ぶのがおすすめです。
