土地取引価格の調べ方は？実勢価格について知っておこう

みなさんは、実勢価格という言葉を聞いたことはありますか？
土地の取引価格を知るためには、実勢価格をチェックする必要があります。
これらの価格はふだん見聞きすることがないので、いったいどのようなものか知らないという人も多いでしょう。
そこで今回は、土地の取引価格の調べ方や取引価格を知るために役立つ実勢価格について解説していきます。

土地取引価格は実勢価格の目安が参考になる

実勢価格は、実際に取引は行われて成立する価格を意味します。
不動産の時価だと考えれば分かりやすいと感じる人も多いのではないでしょうか。
売る側と買う側の需要と供給が釣り合う価格が実勢価格です。
取引されたら、その価格が実勢価格となります。
取引がない場合は、近隣で行われた取引の事例や公示価格・固定資産性評価額・路線価といった公的なデータから推測して算出します。
不動産物件を掲載する広告の価格が実勢価格だと思っている人もいますが、記載されているのは売主の希望価格です。
そのため、必ず希望価格が実勢価格になるとは限りません。

公示価格を参考にする

実勢価格は、公示価格を使って算出できます。
では、公示価格とは何か、公示価格を用いた実勢価格の算出方法はどのようになっているのか、みていきましょう。

公示価格とは

公示価格は、公示地価（地価公示価格）や基準地価とも呼ばれます。
これは、公的な機関が毎年公表する土地の価値を決める正常な価格です
正常な価格というのは、「少しでも早く売らなければならない」などの特殊な状況以外で不動産の売買が成立すべき適正な価格のことを意味します。

公示地価（地価公示価格）は、国土交通省によって毎年3月に発表されます。
1つの地点で2人以上の不動産鑑定士が鑑定し、国土交通省がその結果を審査して決定します。
評価時点は1月1日です。
評価する場所は、全国に2万3,000ヶ所ある標準値です。

基準地価は、各都道府県によって毎年9月に発表されます。
1つの地点で1人の不動産鑑定士が鑑定します。
評価する場所は、全国に2万ヶ所以上ある標準値です。

公示価格を用いた実勢価格の算出方法

公示価格を使って実勢価格を算出する場合の計算式は、「土地の公示価格×面積×1.1もしくは1.2」です。
実勢価格は、取引をしてみないと分かりません。
しかし、そういってしまうといくらで売り出すのが良いのか分からなくなり、売主は困惑します。
売り出す価格を決められないという状況を回避するために、上記の計算式が使われます。
実勢価格は、公示価格の1.1倍から1.2倍の価格になる傾向があるため、1.1もしくは1.2をかけるのです。

路線価を参考にする

路線価を使って実勢価格を決める場合もあります。
続いては、路線価とは何か、路線価を用いた実勢価格の算出方法はどのようになっているのか、みていきましょう。

路線価とは

路線価は、土地にかかる税金を計算する際の基準となる価格です。
相続税路線価と固定資産税路線価の2つがあり、相続税や贈与税、固定資産税、都市計画税などを算出する時に活用されます。
相続税路線価は、相続税や贈与税の基準となり、公示価格の80 %ほどの金額になります。
固定資産税路線価は、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産所得税の基準となり、公示価格の70％ほどの金額になるのです。

路線価を用いた実勢価格の算出方法

路線価を使って実勢価格を算出する場合の計算式は、「路線価による土地の評価額÷0.8×1.1もしくは1.2」です。
路線価は公示価格の80％ほどに設定されていて、公示価格を1.1倍から1.2倍すると実勢価格の目安が分かるとされているため、このような計算式が用いられます。

ここで注意したいのは、路線価は土地ごとの条件が加味されていないという点です。
人気な土地は路線価より高く、不人気な土地は路線価より安くなる可能性があります。
つまり、価格を算出する際は路線価に含まれない部分の条件も考慮して考えなければいけません。

土地総合情報システムを使う

実勢価格は、土地総合情報システムを使って調べることもできます。
土地総合情報システムは、国土交通省が提供しているシステムです。
土地総合情報システムにアクセスしたら、オレンジ色の「不動産取引価格情報検索」をクリックします。
そして、画面の左側にある検索窓に土地の情報（所在地や路線など）を入力してください。
そうすると、実勢価格が表示されます。
検索する時に、情報を絞り込みすぎると表示されない場合があるので注意が必要です。

実勢価格を参考にする時に注意すべきポイント

実勢価格を参考にする場合、いくつか注意すべきポイントがあります。
最後に、どのような点に注意すれば良いのかみていきましょう。

公示地価は調査の対象外となる場所もある

1つ目は、公示地価は調査の対象外となる場所もあるという点です。

公示価格は前述したように2万ヶ所以上あると説明しました。
それだけあれば全国をある程度網羅しているように思われるかもしれませんが、実際は都市部が中心となっているので郊外だと発表地点が少ない可能性が高いです。
都市部以外を調べようとした時に発表地点がない場合があることを念頭に置いておきましょう。
発表地点があったとしても、法律の改正などで実際の相場と変わる場合もないとは言い切れません。
あくまでも目安として公示地価を参考にしてください。

路線価は土地の大きさや形状によって値段が変わる

2つ目は、路線価は土地の大きさや形状によって値段が変わるという点です。

路線価は、エリア内に多い地形や面積を基準にして付けられる価格になります。
不整形地や標準よりも大きいまたは小さい土地だと、価格が大幅に変わる可能性があります。
土地の特徴は反映されていないため、価格が変動する場合があるのです。
そのため、路線価に関してもあくまで目安として参考にするようにしましょう。

まとめ

土地取引価格を調べる時に役立つのが実勢価格です。
実際に取引は行われて成立する価格を意味するのが実勢価格なので、不動産の売買をする際は把握しておくべきだと言えます。
実勢価格を算出するためには、公示価格や路線価を活用して計算します。
公示価格や路線価を使って算出した価格はあくまでも目安なので、土地がある場所の条件などを加味して適切か考えるようにしましょう。
また、土地総合情報システムを使って調べることも可能です。
実勢価格を参考にする場合にしっておきたい注意すべきポイントも念頭においておくとより良いです。
土地の取引価格を調べたいと思っているなら、当記事の内容を念頭に置きながら考えてみてください。