近年、首都圏を中心にマンションを購入・所持する人が増えてきていることから、マンション相続の機会も増えており今後も増加する傾向にあります。
そのため、現在所持しているマンションを子どもに相続しようと考えている方は多いです。
しかし、マンションを相続する際にも必ず相続税がかかってきてしまいます。
今回は、マンションを相続した場合に相続税がどのくらいかかるのか、相続税対策はできないのか疑問に感じている方に向けて、マンション相続税の目安から利用可能な控除について解説していきます。
目次
マンションの相続税目安
マンションの相続税がどのくらいかかってしまうのか不安に感じている方も少なくありません。
マンションの相続税の目安は、自分で算出することも可能です。
あらかじめ目安を知っていれば、対策も考えやすくなります。
ここからは、マンションの相続税目安について解説していきましょう。
相続税はマンションの評価額で異なる
相続税はマンションの評価額によって大きく異なります。
マンションの相続税の目安としては、「（相続税評価額－控除額）×税率」の式に当てはめれば確認できます。
相続税自体が財産の資産価値そのままに対しての課税ではなく、相続されるマンションなどの資産の評価額や控除額、税率から決定します。
相続税評価額は、国税庁が定めた規定に則って評価された際の金額となり、計算方法については国税庁の財産評価基本通達に記載されています。
控除額とは、相続税が免除される金額です。
税率は、相続税評価額によって課税される税金の割合が決定されます。
そのため、相続税評価額が大きくなればなるほど税率も上昇することになります。
また、他にも相続する資産がある場合にも変動します。
あくまでも目安ですので、必ずその税額になるとは限らないため注意しておきましょう。
マンションの評価額を算出するには？
マンションの相続税評価額は、基本的に建物＋土地の相続税評価額の合算により決定されます。
マンションの1部屋しか所有していない場合でも、建物の一部だけでなく土地の一部も所有していることになります。
所有している部屋は専有部分となりますが、廊下やエレベーターなどは共有部分となり区分所有者としてみなされます。
評価額を算出するためには、土地と建物の評価額から算出しなければなりません。
土地
土地の評価額は、路線価の有無によって計算方法が異なります。
路線価は、国税庁によって決められた公的な価格でホームページなどでも確認できます。
・路線価ありの場合の計算式
＝路線価／㎡×専有部と共有部を合わせたマンション全体の面積（㎡）×自分の持ち分割合
・路線価なしの場合の計算式
＝固定資産税の評価額×財産評価基準書に定められている税率×自分の持ち分割合
自分の持ち分割合は、マンション全体の面積から自分が持っている専有面積となります。
部屋の面積によって決められており、登記事項証明書で確認できるようになっています。
建物
建物の評価は、購入した金額の70％としてみるとおおよその計算が可能です。
正確な建物の相続税評価額は、固定資産課税標準額で確認できます。
この固定資産課税標準額は、固定資産税の課税明細書に記載されているので手元にあればすぐに確認できるでしょう。
賃貸中だと減額される
所有しているマンションを賃貸している場合、相続税が減額されます。
土地は貸家建付地として評価され、「マンションの自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合）」という式で算出できます。
建物は貸家として評価され、「建物の評価額可決（1－借家権割合）」で求められます。
このように、自用の物件より低く評価されることから節税にも効果的です。
マンションの相続税で利用可能な控除
マンションの相続税は、金額が大きくなりやすく場合によっては数千万円以上の課税となってしまうこともあります。
相続税は基本的に支払わなければなりませんが、可能であれば安く抑えたいものです。
マンションの相続税は、控除によって支払額を抑えることが可能です。
そこで、マンションの相続税で利用可能な控除についてご紹介していきましょう。
相続人数に応じた基礎控除
マンション相続で受けられる控除の1つに、基礎控除が挙げられます。
この基礎控除は相続者全員が対象となっており、他の控除とも併用できるようになっています。
相続人数によって基礎控除の金額が異なってきます。
基礎控除額の算出は、「3000万円＋（相続人数×600万円）」とされています。
相続人数が1人であれば3600万円、2人であれば4200万円、3人であれば4800万円といったように人数が多いほど控除額も多くなるのです。
相続評価額によっては基礎控除額を超えないケースもあり、その場合には相続税が課されることはありません。
配偶者控除も受けられる
配偶者がマンションを相続する場合には、配偶者控除が受けられます。
配偶者控除では、控除額の種類を選ぶことが可能です。
1億6000万円までの控除を受けるか、配偶者の法定相続分相当額までの控除を受けるかの2つから選べます。
より控除額が大きくなる方を選べるので、相続税が課されないこともあります。
1憶6000万円の控除であれば、相続税評価額がそれ以下であれば相続税がかかりません。
また、1憶6000万円以上の相続税評価額となっても配偶者の法定相続分相当額以下であれば相続税は課されません。
まとめ
マンションを相続する際には、かなりの相続税が課せられてしまう場合もあります。
事前にどのくらいの相続税が課せられてしまうのか、今回ご紹介した方法で算出して把握しておくと安心できます。
金額をおおまかにでも把握しておけば、あらかじめ相続前に準備や対策をすることも可能です。
また、マンションの相続税は基礎控除や配偶者控除が受けられるので減額される可能性も十分に考えられます。
どのような控除が受けられるのか、どの程度の控除額になるのかを確認しておくことも大切です。
他にも対策ができないかと考えているのであれば、不動産会社などの専門家に相談してみてください。
子どもへの相続が税金によって大きな負担にならないよう、事前にしっかりと対策をしておきましょう。
