不動産投資をするなら知っておきたい資産除去債務とは？

不動産投資を行う場合、様々な知識が必要になります。
その中の1つが、資産除去債務です。
資産除去債務は、日常生活で聞くことがない言葉なので、どのような意味を持つのか分からないという人も多いでしょう。
そのため、不動産投資について情報を集め始めた時に、よく分からない言葉が出てきて不安を感じてしまうこともないとは言い切れません。
そこで今回は、資産除去債務の概要、計算方法、利益に及ぼす影響などについて解説していきます。
不動産投資を行おうと考えている人が知っておくべき内容なので、ぜひ目を通してみてください。

資産除去債務とは？

資産除去債務は、有形固定資産を所得する際などに生まれるもので、通常に使用した結果固定資産を除去する場合の契約で要求される義務です。
これは、法律で定められているため、必ず知っておく必要があります。
固定資産を除去するというのは、有形固定資産の提供というサービスを終了するということになります。
固定資産の売却や廃棄、リサイクルといった方法で処分するケースが除去に含まれるので覚えておくと良いでしょう。
しかし、転用や遊休状態になる場合は固定資産の除去に当てはまりません。

例えば、定期借地権に原状回復義務が含まれている資産の場合、固定資産を使用して費用計上をすることで減価償却をすればそれで終わりというわけにはいかないのです。
原状回復義務は、きれいな状態にして返さなければいけないからです。
このような時に会計上で資産除去債務を使います。
将来的に発生すると考えられえる資産の撤去・解体などにかかる費用を予め見積もり、それを今の価値に換算した金額を計上するのです。
貸している側は、有形固定資産の所得原価として該当する資産の除去費用を処理します。
資産と請負の双方が計上するという特性を持つのは、資産除去債務の特徴だと言えるでしょう。

資産除去債務の仕訳や計算方法について

資産除去債務の仕訳や計算方法も非常に複雑です。
続いては、資産除去債務の仕訳や計算方法について解説していきます。

資産除去債務の算定

まずは、資産除去債務の算定についてです。
資産除去債務の算定を行う際には、除去をする場合に要する作業にかかる平均的な金額や労務費、これまでの除去事例の中で類似した資産の除去費用実績、除去サービスを行っている業者が出している除去費用に関連した情報を踏まえて考えることがポイントになります。
これらを踏まえて見積もりを作成したら、その見積額が資産除去債務になるのです。
しかし、そのまま計上するわけではないので注意しなければいけません。
リスクが無いと考えられる場合では、インフレ率などを考慮した上で見積額を現在の価値に置き換え、資産除去債務に計上することになります。
また、資産除去債務を計上するのであれば、固定資産にも同じ額を計上する必要があります。

資産除去債務に関する期末処理

資産除去債務を現在の価値に置き換えて計算する時に注意しなければいけないポイントがあります。
それは、期末にその価値が資産除去債務に反映されるようにしなければいけないという点です。
損益計算書内にある利息費用を使い、資産除去債務を増やします。
また建物の減価償却に関しては、定額法になります。
10年後に契約が終了する資産があった場合、資産の計上額を10年で割った費用が配分されるのです。

資産除去債務に関する資産を除去

資産除去債務は、見積額にしかすぎません。
そのため、実際に資産を除去した場合、その見積額との差が出る場合もあります。
もし、資産除去債務を上回る費用が生じたのであれば、その差額を履行差額として処理することができます。

敷金の簡便処理について

資産除去債務を処理する場合、基本的には資産と請負の両建処理になります。
しかし、賃貸物件で発生する敷金の場合は、簡便処理が認められているのです。
例えば、4月1日から契約を開始した賃貸物件の敷金として50万円支払ったとします。
この中の25万円が原状回復費用に充てなければいけない状況になっていたため、返還が難しいことが見積もりの段階で判明しました。
このような場合は、10年の入居期間の中で25万円を償却することになります。
そして、入居し始めた事業年度の終わりに返還を見込めない1年分の敷金を償却できます。

利益には影響が出るのか？

資産除去債務を行うことで、利益に何らかの影響が出るのか気になっている人もいるでしょう。
そこで最後に、資産除去債務が利益にもたらす影響についてみていきます。

資産除去債務は毎年の費用になる

資産除去債務というのは、将来的に必要となる支出を表していることがこれまでの説明から読み取れたはずです。
将来の支出を表すものではありますが、将来その支出をまとめてしなければいけないわけではありません。
将来的に必要となる費用を、資産を有している期間中つまり耐用年数の間に徐々に支払っていくのです。
このことから、資産除去債務は毎年の費用になると言えるでしょう。
将来的に不動産投資で得た利益が大幅に減ってしまうことはないので、心配する必要はありません。

減価償却によって費用として計上する

減価償却費と同様に毎年の費用に計上することも忘れてはいけません。
資産除去債務を負債として計上した場合、有形固定資産の金額が増えます。
したがって、保有している資産が増えるということになるのです。
資産除去債務の計上をすると有形固定資産を増やすことができ、減価償却費として計上すると費用になります。
減価償却費の仕組みに照らし合わせて考えてみると、資産除去債務は耐用年数によって数年かけて費用になることが理解できるはずです。

まとめ

不動産投資を行う場合、多岐に渡る知識が必要になります。
必要となる知識の中には、資産除去債務のように非常に専門的な知識も含まれています。
不動産に関して精通していない人であれば、資産除去債務という言葉自体聞いたことがなかったという人の方が多いことでしょう。
しかし、不動産投資を行うなら必ず知っておきたい言葉なので、投資を始める前に正しい知識を身に付けるようにすることをおすすめします。
そうすることで、より不動産投資による利益を享受しやすくなるため、成功だと感じられる可能性も高まるのではないかと考えられます。
そのため、不動産投資を行うのであれば資産除去債務についても学んでおくのは必要不可欠だと言えるでしょう。
資産除去債務がどのようなものか分からなかったという人も、これを機に覚えておくと不動産投資を行う際に役立つはずです。