オーナー必見!賃貸管理会社の役割とは?

管理会社

賃貸経営による不動産投資なら継続して家賃収入が得られるため人気があります。
投資初心者の参入も多いですが、情報収集をしていると賃貸管理会社という存在に気付く人も多いでしょう。
賃貸管理会社とは不動産投資者にとってどんな存在なのか、詳しく解説します。

賃貸経営のパートナー

賃貸管理

賃貸管理会社とは、物件オーナーを手助けしてくれる賃貸経営のパートナーです。
入居者の募集、物件の修繕といったメンテナンス、入居者とのやり取りまで幅広くカバーしてくれるので不動産投資を始めたばかりのオーナーの心強い味方です。
しかし、賃貸管理会社にはいくつかの形態があり、オーナーは自身が所有する物件の特性などを理解したうえで契約を行う必要があります。

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賃貸管理会社は3種類ある

賃貸管理

賃貸管理会社は取り扱う業務内容によって3つに分けられます。
オーナーは契約を検討している賃貸管理会社がどれに該当するのかよく確認するとともに、どこまでの業務を任せたいのか線引きを明確にしておく必要があるでしょう。
3つのそれぞれの特徴をみてきます。

仲介業務のみを行う会社

まずは仲介業務のみを行う賃貸管理会社です。
不動産における仲介業務とは、貸し手と借り手を媒介し、成約させることで仲介手数料を得る業務のことです。
誰でもできるものではなく、仲介業務には宅地建物取引業の免許を取得しなければならず、仲介をするスタッフは宅地建物取引士の資格が必要です。
賃貸管理会社ではオーナーと入居希望者の間に立ち、募集情報の公開や賃貸借契約に必要な書類の作成などを行います。

管理業務だけを行う会社

契約更新や退去時の立会いといった入居者管理や、物件のメンテナンスなどの管理業務だけを行う賃貸管理会社もあります。
これらの業務は資格や許認可などを取得する必要がなく、オーナーによっては自身で行っている場合もありますが、所有する物件数が多かったり、他に本業があったりすると負担が大きいため、賃貸管理会社に任せる人も多いです。
管理業務だけを行う賃貸管理会社の特徴はやはり管理を専門に行うだけあってノウハウが豊富という点です。
入居者トラブルの納め方や近隣付き合い、共有部の清掃頻度や設備の入れ替えタイミングなど、経験からくる物件維持のノウハウが多いため、初心者でも安心して任せられます。

仲介業務と管理業務の両方を行う会社

仲介と物件管理の両方を行っている賃貸管理会社もあります。
この場合、オーナーは1社のみと契約すれば済むので手間がかかりません。
「この話は仲介をしているA社に確認しよう」「こっちは物件管理をしているB社にも伝えておこう」などといったわずらわしさがないため楽です。
他にも、物件の修繕やメンテナンスを行っているため、周辺環境や導入している設備など、より詳細な物件情報を入居希望者へ案内できるというメリットがあります。

賃貸管理会社の主な業務内容は?

賃貸管理

オーナーの心強い味方になってくれる賃貸管理会社ですが、普段はどのような業務を行っているのでしょうか?
主な業務内容について詳しくみていきましょう。

ビルメンテナンス業務

まず一つ目は物件について、日常的な清掃や設備管理、修繕やメンテナンス、保守点検といったビルメンテナンス業務です。
外壁や床、扉や天井など物件の共有部分や敷地内について清掃を行い、ボイラーや貯水槽などの点検整備、タンクの清掃消毒や害虫駆除といった衛生管理も賃貸管理会社にて行います。
また、消防設備のメンテナンスや監視カメラのチェック、配電設備や通信機器の運転保守といった物件の維持管理も行っています。

プロパティマネジメント業務

二つ目はリーシング業務とも呼ばれるプロパティマネジメント業務です。
オーナーに代わり入居者に関した業務全般を指し、入居時の手続きや家賃の回収、クレーム対応などを行います。
他にも、室内設備の修繕や業者への手配、退去時の清掃やリフォーム、設備の入れ替えといった主に室内に関する建物管理も行います。
また、収支管理や投資計画といったオーナーの資金管理についてもサポートするのがプロパティマネジメント業務の特徴です。
複数の物件を所有していたり、物件が遠方にあったりする時に非常に便利です。

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賃貸管理会社の主な収入源は?

賃貸管理

取扱い業務によって3つに分類される賃貸管理会社ですが、そもそもどのような収入を得ているのでしょうか?
それは、業務契約を結んでいるオーナーから支払われる管理委託料や仲介手数料です。
賃貸管理会社に物件管理を依頼すると、オーナーはその対価として管理委託料を支払います。
料金は管理会社によっても異なりますが「1ヶ月の家賃×5%」が相場といわれています。
ただし、どこまでの業務を依頼するのかによっても金額が変わってくるので契約時にしっかりと確認する必要があるでしょう。
もう一つは仲介手数料です。
賃貸管理会社に仲介を依頼している場合は、入居者が決まるごとにオーナーは仲介手数料を支払わなくてはなりません。
こちらは上限が定められており、最大で「1ヶ月の家賃+消費税」となっています。

賃貸管理会社を選ぶポイントは?

賃貸管理

物件管理のサポートをしてくれる賃貸管理会社を選ぶ際はどのようなポイントを見ながら決めたらいいのでしょうか?

入居者管理がしっかりできているか

不動産投資を行ううえで重要になるのが高い入居率の維持です。
空室が続くことは家賃収入が減少することを意味するため、賃貸管理会社がどの程度の営業力があるのか、実績を確認する必要があります。
また、家賃滞納や入金確認ができなかった時などのトラブル時に対応できるノウハウがあるのかといった入居者管理能力についてもチェックしましょう。

担当者と連絡が取りやすいか

担当者とすぐに連絡が取れる体制が整っているかどうかも大きなポイントです。
トラブルが発生した時や、何か確認したい事象が起きた時、実際に目で確認しなければわからないことも多くあります。
電話やメールだけでなく、すぐに訪問できる仕組みが整っている賃貸管理会社は信頼できるといっていいでしょう。

まとめ

今回は賃貸管理会社について、その役割や業務内容などをご紹介しました。
賃貸経営による不動産投資を始めようとした時に心強いサポートが期待できる賃貸管理会社ですが、その業務形態は大きく3つに分かれており、それぞれ得意分野が異なります。
賃貸経営についてどこまでサポートをしてもらうのかよく検討し、良きパートナーを選びましょう。