建物などの固定資産は、会計上毎年減価償却と呼ばれる資産価値を減少させる手続きを行いますが、不動産の原価償却には、建物の耐用年数が必要になります。
建物の耐用年数は不動産売却の際にも重要です。
そこで今回は、建物の耐用年数について解説していきます。
後半では法定耐用年数を超えた場合と超えていない場合、それぞれのケースに合わせた計算方法も紹介しています。
減価償却の算出に重要な法定耐用年数について知りたい方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。
目次
不動産売却で知っておきたい経過年数（耐用年数）とは？
不動産の耐用年数には、3つの考え方があります。
ここではそれぞれの考え方を詳しく解説していきます。
物理的耐用年数
建物が劣化によって使えなくなるまでの年数を物理的耐用年数と言います。
物理的耐用年数は、構造上の仕組みや使われている材質の品質を持続できる期間です。
つまり、使用できなくなるまでの期間のため、使用状況によって変わりやすい不動産に使われることはほとんどありません。
物理的耐用年数はテレビやバッテリーといった家電製品に用いられることが多いです。
法定耐用年数
法定耐用年数とは、不動産の価値を正当に計算するために国が設けた基準です。
あくまで税法上価値を有する期間のため、法定耐用年数を超えたからといって使用制限等があるわけではありません。
法定耐用年数は、所有者に支払いが課される固定資産税などを算出する際など、公平に建物の価値を出さなくてはいけない時に使用されるものです。
経済的耐用年数
経済的耐用年数とは、対象となる不動産がどの程度続けて使用可能なのか、不動産的価値がなくなるまでの期間を表すものです。
物理的耐用年数は物が壊れる年数を示していますが、経済的耐用年数は物の価値がなくなるまでの年数です。
耐用年数を超えたからとすぐに使用できなくなるものではありません。
この経済的耐用年数は、建物の機能な劣化の具合、今後行われるだろう修繕などを踏まえながら算出します。
物理的耐用年数に比べて算出しやすいですが、公平性に欠けることから、不動産では、法定耐用年数が使われるのが一般的です。
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売却における減価償却の考え方
建物や車両、備品などの固定資産は、使用したり、年数が経過したりすることで年々価値が減少していきます。
その価値の減少分を帳簿からも減らしていく手続きを減価償却と言います。
あくまで会計上のルールのため、実際に劣化や摩耗した金額を減らすわけではありません。
管理の程度に関係なく資産の価値を一律に下げていくものです。
ただし土地に関しては、減価償却は行いません。
土地の時価はその時々の状況によって左右しますが、会計上は何年経っても価値は変わらないと考えます。
そのため、不動産の売却では「土地価格」と「建物価格」を分けて減価償却を行います。
建物・用途ごとに異なる経過年数（耐用年数）
主に法定耐用年数が用いられることの多い不動産ですが、その中でも建物や用途によって経過年数は異なります。
ここでは、構造別・用途別経過年数を紹介します。
構造別経過年数
建物には一戸建てや中古一戸建て、マンションや木造アパート、そして設備など種類があります。
そして、それぞれが木造なのか鉄骨鉄筋コンクリート造なのかなど、どのような構造や建材なのかによって耐用年数が変わります。
主な構造の耐用年数は以下の通りです。
・木骨モルタル造…20年
・木造、合成樹脂造…22年
・レンガ造、ブロック造、石造…38年
・鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造…47年
用途別経過年数
建物は構造によって耐用年数が異なりますが、物件の用途によっても変わります。
例えば鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は、住宅の場合上でも説明したように耐用年数は47年です。
しかし、建物の用途が店舗の場合は39年、事務所なら50年、飲食店なら41年と使用する目的によって耐用年数は変わります。
また、建物の中には、「事務所用」と「住居用」など異なる用途で使われているものがあります。
このように2つ以上の用途を併せ持つ建物の耐用件数はどうなるのでしょうか。
まず、10階建ての鉄筋コンクリート造の建物があるとします。
1～7階が事務所、8～10階が住居用の場合、税務上の法定耐用年数は、事務所用は50年、住居用は47年です。
この場合、使用目的や使用状況を考慮しつつ、合理的に判断し法定耐用年数を決定します。
今回の例では、1～7階という建物の大部分が事務所のため、事務所用の法定耐用年数である50年が適用されます。
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法定耐用年数を超えていない時の経過年数の計算方法
法定耐用年数は、築年数が法定耐用年数を超えている場合といない場合では計算方法が異なります。
超えていない場合の耐用年数は以下の計算式で算出できます。
耐用年数＝(法定耐用年数－築年数)＋築年数×0.2
※端数は切り捨てます。
例えば築10年の鉄筋コンクリート造の事務所があるとします。
建物の主な法定耐用年数は50年ですが、これを先ほどの計算式に当てはめると以下のような式になります。
(50年－10年)＋10年×0.2＝42
これで経過年数は42年であることが分かります。
法定耐用年数を超えた時の経過年数の計算方法
築年数が法定耐用年数を超えている場合、超えていない時とは計算方法が異なります。
超えている場合は以下の計算式で算出できます。
耐用年数＝法定耐用年数×0.2
※端数は切り捨てます。
例えば木造の飲食店は、法定耐用年数が20年です。
これを当てはめて計算すると、
20×0.2＝4
経過年数は4年ということが分かります。
まとめ
建物などの固定資産は、毎年減価償却が必要ですが、計算するには建物の耐用年数が必要です。
しかし、建物の法定耐用年数は住居用と事務所用、木造か鉄筋クンクリート造なのかなど、構造や用途によって異なります。
また、法定耐用年数を超えているかどうかでも経過年数の計算方法は異なるため、少しややこしいかもしれません。
したがって、アパートやマンションなど不動産の購入・売却をする際は、耐用年数も踏まえてしっかりとした運用計画を立てることが大切です。
減価償却や法定耐用年数に関する知識を身に付けることは、効果的な節税にもつながります。
