賃貸物件に関する東京都の条例とは?トラブル回避のために知っておこう

不動産

東京都内で賃貸物件を借りる際、他の県とは異なり「賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)」についての書類が交付されます。
この条例では、賃貸物件のトラブルを回避するための重要なルールが定められており、契約前に入念に確認しておく必要があります。
今回は、賃貸住宅紛争防止条例の内容や万が一トラブルが発生した時の対処法についてご紹介していきます。
東京での賃貸契約のトラブルを避けたい方は、ぜひ参考にしてください。

東京都が設けた賃貸物件に関する条例とは?

東京都

東京で賃貸物件を借りる際、賃貸住宅紛争防止条例の書類が交付されます。
まずは、賃貸住宅紛争防止条例とは何かと作られた背景をご紹介していきます。

賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)について

東京ルール、通称・賃貸住宅紛争防止条例は2004年に定められた条約で、賃貸物件の退去時に発生しやすいトラブルを防止するためのものです。
東京ルールでは契約前に借主に対して、現状回復の考え方や借主の負担割合などについて説明するよう義務付けられています。
つまり、退去時の現状回復や入居中の修理・修繕のトラブルを防止するために、契約前の段階で重要事項説明書とは別の書面を交付するということです。

賃貸住宅紛争防止条例はなぜ作られたのか?

東京で生活をする約4割が、賃貸物件に入居をしています。
入居者が多い分賃貸トラブルが発生しやすく、特に多いのが退去時の現状回復についてです。
このようなトラブルに関する電話や相談が多発したのを背景に、少しでも減らすために賃貸住宅紛争防止条例は作られたのです。

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賃貸住宅紛争防止条例の主な内容

条例

賃貸住宅紛争防止条例はどのような内容が定められているのか、退去時と入居中ごとに解説していきます。

退去時の復旧と費用負担

まず、退去時に焦点を当てて賃貸住宅紛争防止条例の内容について解説していきます。

・経年劣化の場合、負担者は貸主とする
どんなに大切に扱っていても、月日を重ねるうちに部屋は劣化していきます。
このような経年劣化や普段通りに使用する上で発生した修繕箇所に関しては、貸主負担となります。
例えば、太陽光によるクロスの日焼けや家電製品背面の電気焼けなどが該当します。

・普段通りの使用を超えた場合、負担者は借主とする
通常通り使用していたら発生しないような傷や汚れに関しては、借主負担となります。
例えば、飼育するペットによる壁紙の破損、家具や家電移動時の傷、エアコンや水回り
水漏れ放置による腐食などが挙げられます。
経年劣化との違いは、借主による故意や過失などで発生してしまった破損ということです。

入居時の設備修繕費用

続いてご紹介するのが、入居時の設備修繕費用についてです。
どのような項目が借主負担なるのか、見ていきましょう。

・必要な設備の修繕費は貸主の負担とする
生活するうえで必要となる家電や設備に故障や不具合が見られた場合、修繕費を支払うのは貸主となります。
具体的には、入居時から備わっているエアコンのトラブルや給湯器の故障、雨漏りなどです。
条例にて負担者は貸主として定められているのを知らず、勝手に自分で修理してしまうケースもあります。
しかし、勝手な行動はトラブルへとつながる恐れがあるので、必要な設備の故障などが見つかったらまずは管理会社へと連絡してください。

・故意や過失による設備の故障・破損は借主の負担とする
普段通りに設備を使用していれば破損しないような不具合が発生した場合には、負担者は借主となります。
例えば、お風呂の空焚きによる給湯器の故障や、物の接触によるガラスや鏡の破損などが挙げられます。
退去時と同様に、通常であれば破損しないような故障に関しては、借主の負担となるので気を付けましょう。

賃貸住宅紛争防止条例が適用されるのは?

条例

東京都にあるすべての賃貸物件で賃貸住宅紛争防止条例が適用されているわけではありません。
下記が適用対象となります。

・都内の居住用賃貸住宅
賃貸住宅紛争防止条例という条例名の通り、居住用の賃貸住宅が対象です。
居住用以外のテナントや企業の事務所などは、対象外となります。

・新規で賃貸契約を締結する場合
既に契約している物件は適用外としており、条例が定められた平成16年10月1日以降に新規で賃貸契約を結んだ方を対象としています。
また、あくまで新規契約を対象としているので、契約の更新では適用されません。
つまり、条例締結よりも前に契約した賃貸物件に関しては対象外であり、その物件に住み続ける限り適用にはならないということです。

・宅地建物取引業者が媒介・代理で契約が締結された場合
個人間の契約の場合は、賃貸住宅紛争防止条例の適用外となります。
宅地建物取引業者が媒介・代理で契約が締結された場合が対象です。
なお、東京都にある宅地建物取引業者でなくても、都内にある物件を契約する時は条例の説明を受けることになります。

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トラブルに発展したら?

条例

東京都には、入居時・退去時のトラブル解決のためのアドバイスや情報提供を行う窓口が用意されています。
ただし、現状回復や賃貸物件の問題は民法に基づいた契約であるため、双方の話を聞いて、解決の方向へ向かわせるような手助けは行っていないそうです。
下記の窓口を利用して情報を集めるのは有効な手段と言えます。

①都市整備局不動産業課:不動産取引についての相談
・賃貸ホットライン:入居中や退去時の現状回復トラブルなど
・指導相談担当:不動産売買・仲介でのトラブルや契約内容の問題

②不動産取引特別相談室:弁護士への法律相談
賃貸契約や不動産取引の契約内容など

上記の窓口に相談したり、話し合いをしたりしても解決しなかった場合の手段として、司法手続もあります。
司法手続には民事調停手続きと少額訴訟手続き、支払督促手続きの3種類があります。

解決までにかかる時間が最も短いとされる民事調停手続きであっても約3ヶ月であり、訴訟の期間によっては費用もかかるので最終手段と考えた方が良いでしょう。
もし、司法手続を検討されている場合には、簡易裁判所に問い合わせてみてください。
お住まいの区域によって管轄の簡易裁判所が異なるので、詳しくは裁判所ウェブサイトを確認してみてください。

まとめ

今回は、東京都で定められている賃貸住宅紛争防止条例について詳しくご紹介してきました。
賃貸契約でのトラブルは少なくなく、退去時に高額な請求がきてしまったというケースもあります。
賃貸住宅紛争防止条例はそのような問題解消のために定められたものであり、契約前に書面を熟読することでトラブルを回避できる可能性もあります。
今度、都内の賃貸物件に引っ越す予定の方は、契約書類だけなく条例についての書面もしっかりご確認ください。