市街化調整区域は売買可能？注意点などを徹底解説！

不動産の売買を考えて情報を集めている中で、「市街化調整区域」という言葉を聞いたことはありませんか？
物件が市街化調整区域内にあると若干売買にも影響が出てしまう可能性もあります。
今回は、そもそも市街化調整区域とは何か、市街化調整区域の物件を手放すにはどうすればいいのか、注意点はあるのか、といった点について解説していきます。

そもそも市街化調整区域とは？

市街化調整区域は、都市計画法で定められている区域の1つです。
市街化調整区域と市街化区域の2種類があります。
市街化区域は、住宅や所業施設などが立ち並んでいて、都市計画が推進されているエリアです。
そして市街化調整区域は、住宅などを積極的に建設することがなく、市街化を抑制しているエリアを指します。
東京23区や大阪市、名古屋市の多くは市街化区域に指定されています。

市街化調整区域は、都市化されていないエリアです。
そのため、電気や水道といったインフラもそこまで整っていません。
もしそのような土地を売ろうとした場合、あまり高値がつかないと思っておいた方が良いでしょう。

市街化調整区域の物件を手放すには

市街化調整区域の物件は、条件があまり良くないケースが多いので、手放しにくい傾向があります。
それでも売買したい場合はどうすれば良いのでしょうか？
続いては、市街化調整区域の物件を手放すための方法をいくつかピックアップしてご紹介します。

空き家バンクへ登録する

どうしても売買したいのであれば、空き家バンクに登録してみましょう。
空き家バンクは、移住者向けに空き家を紹介するサービスです。
最近は、田舎暮らしに憧れる人、自給自足生活を送りたいと思っている人も増えています。
そのため、空き家バンクに登録すると買い手が見つかる可能性が高まります。
移住に力を入れている自治体であれば、より買い手が見つかりやすくなるので空き家バンクの利用はおすすめです。

オークションに参加する

ヤフーオークションでは、土地の売買が行われていることをご存知でしょうか？
ヤフーオークションで、「土地」と検索をすると出品されている場合があります。
出品する際には、市街化調整区域の物件であることも明記しておきましょう。

個人売買する

友人や知人に個人売買するという方法もあります。
知り合いへの売買であれば、仲介手数料など余計なコストがかからないのでメリットが大きいと言えます。
しかし、重要事項説明書や契約書などを全て自分で作らなければいけないため、専門的な知識がない場合はハードルが非常に高い方法です。
市場も狭くなってしまうので、買い手がなかなか見つからない可能性もないとは言い切れません。
デメリットの方が大きくなってしまうので、個人売買を選択するケースはほぼないと考えられます。

専門の仲介業者にお願いする

専門の仲介業者にお願いするのは、最も無難な方法だと言えます。
市街化調整区域専門の仲介業者であれば、実績が豊富でノウハウもあるので売買を成功へと導きやすくなります。
売却が難しいとされる土地の活用方法も相談できるので、専門の仲介業者に依頼するのはおすすめです。
ただし、一般的な不動産業者だと市街化調整区域を得意としていないケースがあります。
市街化調整区域は高値がつきにくいので、手数料などを考えると赤字になってしまう恐れがあります。
郊外の物件がほとんどなので、現地調査などの手間もかかってしまうでしょう。
できるだけコストをかけず黒字化させるためにも、一般的な不動産業者ではなく専門の仲介業者に依頼するようにしましょう。

売却する時に知っておきたいコツとは？

売買を成功させるためのコツは、買ってくれそうな人を絞ることです。
購入してくれる可能性が高いと考えられるのは、農家や隣地の所有者、周辺でビジネスを行っている人、建物をそのまま使ってくれる人です。
農家は、開発許可を受けることなく家を建てられるので購入してくれる可能性が高いと考えられます。
隣地の所有者や周辺でビジネスを行っているは、駐車場が欲しいなどの理由から購入を前向きに検討してくれるケースが多いです。
既に建物が建っている場合は、そのまま使いたいと考えている人からの需要があります。
このように購入の見込みがある人を絞ると、アプローチすべき層も見えてくるでしょう。

注意点も把握しておこう

市街化調整区域の土地や建物を売買する場合、注意点も把握しておく必要があります。
最後に、どのような注意点があるのかみていきましょう。

売主が知っておくべき注意点

市街化調整区域を売却する売主は、仲介業者の選び方に注意することがポイントになります。
市街化調整区域の売買実績がある業者を選ぶことが重要です。
実績がないとどのような層にアプローチしたらいいのかわからないため、思うような結果を手にできないといったリスクが生まれます。
納得できる価格で売買するためにも、依頼する仲介業者選びは大切なのでリサーチしてから依頼するようにしましょう。

買主が知っておくべき注意点

市街化調整区域を購入する場合は、建築の可否に関する特約を盛り込むようにしましょう。
建築ができると明らかな物件であっても、いつまでに許可を取得できないと契約解除にするなどの内容を盛り込んでおくと安心です。
万が一、建物が建てられなかったなどの事態を避けるためです。
市街化調整区域の物件を豊富に取り扱っている仲介業者に足を運べば、ニーズに合う土地や物件を紹介してもらいやすくなります。

双方が認識しておかなければいけない注意点

売主と買主の双方が確認しておかなければいけないのは、土地の地目です。
地目は、土地の現況や利用目的などによって23もの区分（宅地や田、畑、山林など）に分けられています。
不動産売買の場合は、宅地となっています。
市街地化調整区域に分けられる前から宅地になっている土地は、建築条件が緩くなっているケースが多いです。
ただし、地目が農地となっている場合は、農地以外での利用をする際に許可が必要になります。
農家へ売却するなど選択肢が狭くなってしまうことを念頭に置いておかなければいけません。
また、水道などのインフラもあらかじめ確認すべきポイントです。
インフラが整っていれば、不動産売買における条件が良いとみなされます。
しかしそうでない場合は、評価が低くなるので売買価格も落ち込んでしまいます。
自治体の条例で区域が指定されていないかという点も、双方で確認しておくと間違いありません。

まとめ

市街化調整区域の土地や建物は、売買可能です。
しかし、市街化区域と比べるとインフラなどが整備されていないケースが多いので、価格面では不利になってしまいます。
また、立地条件によっては買い手が限られてしまうことも考えられます。
しかし、市街化調整区域を専門として扱っている仲介業者であれば、これまでの経験やノウハウを活かし、効率的に売買を進めてくれる見込みがあるのです。
もし、売買を考えているなら専門の仲介業者に依頼すると良いでしょう。