実勢価格とは?調べ方や計算方法などをご紹介!

実勢価格

一般的に土地を売買する機会が少ないと、土地の実勢価格について詳しくは分からないという方が多いでしょう。
しかし、いざ土地を売買しようと思った時に何も分からない状態というのは困ってしまいます。
今回の記事では、実勢価格について詳しくご紹介していきます。
そもそもの意味が分からない、調べ方や計算方法が分からないという方は、ぜひ目を通してみてください。

そもそも実勢価格とは?

実勢価格

「実勢価格(じっせいかかく)」という言葉自体を知らない方も多いかもしれません。
まずは、実勢価格の意味についてご紹介していきましょう。
土地の実勢価格とは、土地を買ったり、売ったりする時の価格です。

土地を購入する際は取引を行いますが、その取引のデータは国土交通省に提供されます。
提供されたデータから、土地の価格や広さ、建築条件などを割り出し、具体的な場所が分からないように土地の実勢価格として公表しています。

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実勢価格の調べ方について

実勢価格

次に、実勢価格の調べ方についてご紹介していきます。
実勢価格の調べ方は全部で5つあるので、1つずつ説明していきましょう。

国土交通省の取引価格情報を使って調べる

土地の実勢価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることが可能です。
土地総合情報システムにアクセスし、トップページの「不動産取引価格情報検索」の項目を押すと、日本地図が出てきます。
出てきた項目で、取引事例を調べたい都道府県を選んでください。
左の項目には、取引の時期や市町村などを選ぶ表示があるので、条件を設定して検索し、指定した地域で過去に行われた取引の価格が表示されるという仕組みです。
この他にも、土地の広さや形、前面道路の情報についても知ることができます。

取引をしたい土地の条件と近いものを探して参考にすると良いでしょう。

固定資産税評価額から導き出す

持っている土地の固定資産税を支払っているという場合は、市町村から毎年送付されてくる納税通知書の評価額を確認することで、実勢価格を算出できます。
固定資産税納税通知書の中にある課税明細書の「評価額」の欄を確認してください。
ここで調べた評価額から、実勢価格の目安を計算することが可能です。
固定資産税評価額は公示価格の7割程度と定められており、実勢価格は公示価格の1.1倍程度になると言われています。
そのため、実勢価格は「評価額÷0.7×1.1」で算出できます。
しかし、この計算式で求めた実勢価格はあくまでも目安となることを頭に入れておいてください。

公示地価・基準地価から導き出す

公示地価や基準地価とは、公的な機関が毎年出している「土地の正常な価格」です。
土地の売買を行う上で、この価格が基準となります。
公示地価については国土交通省、基準価格は都道府県の管轄となりますが、評価する時期や価格を決める方法が異なります。

それぞれの概要については以下の通りです。

公示地価基準地価
概要国土交通省が担当都道府県が担当
調査の名前国土交通省地価公示都道府県地価調査
評価方法1地点で2人以上の不動産鑑定士が鑑定を行い、
国土交通省が結果を審査する
1地点で1人以上の不動産鑑定士が鑑定を行う
評価時点1月1日時点(3月発表)7月1日時点(9月発表)
評価箇所全国各地2万3,000箇所の標準地全国各地の2万箇所以上の基準値

調べたい土地周辺の公示価格と基準価格を調べることで、実勢価格の目安を算出できます。
手順については以下の通りです。

1.国土交通省のサイト「標準地・基準地検索システム」にアクセスし、調べるエリアを選んでください。
2.地域を絞り込んだら、検索条件の指定画面で「地価公示・都道府県地価調査の両方」にチェックを入れたまま「検索」を押すと、公示価格と基準価格が確認できます。
3.出てきた検索結果から、「価格」の欄にチェックを入れます。この価格の欄に表示されているのが、周辺エリアの1㎡当たりの公示地価もしくは基準地価になります。
4.公示価格と基準地価が分かったら、売買したい土地に当てはめて実勢価格を出していきます。計算方法は、「公示価格(標準地価)×面積×1.1」です。

これらの実勢価格はあくまでも参考価格になるので、注意してください。

路線価から導き出す

線路価は、正式には「相続税路線価」と言います。
線路ごとに付けられた金額のことを言い、毎年国税庁が税金の計算をするために発表しています。
本来の目的は税金を出すために使われているものですが、線路価を参考に実勢価格の目安を算出することが可能です。

手順については以下の通りです。

1.国税庁「線路価図・評価倍率表 」にアクセスし、日本地図が表示されるので調べたい都道府県を押してください。
2.次に、出てきた画面の「線路価図」を選んで、市町村と地名を選びます。
3.線路価図を開いたら、調べたい土地を表示させましょう。土地が面している道路に書かれている数字が線路価になります。数字の末尾にアルファベットが書かれていますが、自用地の場合は気にしなくて大丈夫です。線路価については、1㎡当たりの価格が千円単位で書かれています。
4.線路価を求めたら、「線路価評価額(線路価×面積)÷0.8×1.1」で実勢価格の目安を算出しましょう。

計算式で算出した実勢価格はあくまでも目安となります。

不動産会社から査定してもらう

最後にご紹介するのは、不動産会社に直接現地を訪問してもらって実勢価格を算出する方法です。
自分自身で調べるよりも、実態に近い価格を知ることが可能です。

不動産会社が査定を行うと、その不動産会社が売却を請け負って大体3ヶ月以内に売却できる数値を出してもらえます。
そのため、近い時期に売買しようと考えている方で、詳しい価格を知りたいという方におすすめです。
不動産会社から査定してもらう際は、「不動産会社と直接やりとりをする」「不動産一括査定サイトを利用する」という2つの方法があります。
自分に合った方法で査定を依頼してみてください。

まとめ

今回は、実勢価格の調べ方や計算方法について詳しくご紹介してきました。
土地を売買する際は、これらの方法で調べた価格を参考にできます。
しかし、土地の価格は日々変動しているので、調べたものはあくまでも目安と考えておくようにしてください。