土地を貸すと取られてしまうの？トラブルを回避する方法とは？

使っていない土地があると、アパートやマンションを建てようと考える人がたくさんいます。
しかし、賃貸物件を建てるには初期費用がかかってしまうため、土地を貸すという方法で空き地を有効活用する人もいます。
土地を貸す場合、コストをかけずに収益を得られるというメリットがあるため、単純にアパートやマンションを建設するよりは負担やリスクが少ないです。
そこで今回は、土地を貸すことの注意点などを解説していきます。

土地を貸す方法について

土地を貸す方法には、普通借地と定期借地の2種類があります。
まずは、この2つの方法について解説していきます。

普通借地

普通借地は、30年以上の期間を決めて土地を貸す方法です。
更新は、最初の更新が20年、それ以降は10年ごとの更新になります。
借りている側が更新を申し出た場合、貸している側は正当な理由がなければ断れません。
つまり、ずっと土地が返ってこない可能性がある方法で、土地を所有している人にとって不利な方法だと言えます。

定期借地

自身の土地がずっと帰ってこない可能性があると貸したいとは思えない人が多いです。
そのような状況を脱却するために1992年に借地借家法で、定期借地が追加されました。
定期借地には、一般定期借地、建物譲渡特約付借地、事業用定期借地の3種類があります。
条件はそれぞれ違いますが、契約期間が終わると土地は所有者の元へ戻るという点は同じです。
一般定期借地と事業用定期借地は、返還する際に更地にする必要があります。
それに対して建物譲渡特約付借地は、期間が満了した時に貸している側が建物を買い取るという形になります。

メリット・デメリットも理解しよう

使っていない土地を有効活用するために誰かに貸そうと思っているなら、メリットとデメリットをきちんと理解しておく必要があります。
では、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？

メリット

メリットには、安定した収益が手に入る、コストをかけずに済む、契約の内容によってはいらなくなった土地を手放せるといった点が挙げられます。

賃貸経営をする場合は、空室などのリスクによって収益が不安定になってしまう可能性がありますが、土地を貸すならそのような心配は必要ありません。
リスクを回避しながら安定した収益を得られるのは大きなメリットです。

土地を借りた側がそこに家などを建てるのは自由ですし、金銭的な負担を貸す側がする必要もありません。
コストをかけずに使っていない土地を有効活用したいと思っているなら、土地を貸すのが最善策だと言えます。
ただし、固定資産税は貸している側が負担しなければいけないため注意が必要です。

前述したように、普通借地で土地を貸すと戻ってこない可能性が非常に高くなります。
将来的にもその土地を所有したいと考えているなら困ってしまいますが、土地を手放したいなら普通借地で貸すメリットはかなり大きいと感じられるはずです。

デメリット

デメリットには、長期的な契約をするため他の土地活用に転換しにくい、賃貸物件を経営するよりも収益が低くなる、相続対策としての効果が薄いといった点が挙げられます。

土地を貸す場合、契約期間はどうしても長くなってしまいます。
何かの都合で土地の売却をしたり、他の活用方法に転換したりしたいと思っても、貸している側の都合だけで変換してもらうことは基本的にはできません。
したがって、いつか活用方法を転換する可能性があるなら向いていない方法です。

賃貸物件を経営するよりも収益が低くなるというデメリットも把握しておく必要があります。
貸している側が得られる収益は、土地代のみです。
固定資産税を支払えるくらいの収益が得られれば良いと思っているなら問題ありませんが、賃貸経営のように大きな収益を期待しているなら満足度の高い結果は得られないでしょう。

相続対策としての効果が薄いことも土地を貸すデメリットとして挙げられます。
土地を貸すことによって、評価額自体は下がります。
しかし、評価額が実勢価格よりも高く評価されるため、本来の価値よりたくさん財産を持っているとみなされてしまうのです。
その状態で相続税が計算されるため、相続対策としての効果は期待できません。

土地を貸す際に知っておくべき注意点

土地を貸すことで安定した収益が期待できますが、トラブルに巻き込まれたり、損をする結果になったりすることもあります。
最後に、トラブルを回避するために知っておくべき注意点について解説していきます。

建物を建てられるか否か

1つ目の注意点は、建物を建てられるか否かです。

土地によっては、建物を建てることができません。
建物の建設ができない土地を貸したいと思っても、土地を探す人にとっては建築可能な点は絶対条件になっていることが多いため注意が必要です。
市街化調整区域にある土地は、建物の建設に関して厳しい傾向があるので特に注意しなければいけません。
市街化調整区域は、都市計画区域の中でも開発や建設が制限されている場所を指します。
制限が設けられているため、貸した後の活用方法も限定的になってしまいます。
そのような土地でなかなか借り手が見つからない場合は、思い切って売却することも視野に入れましょう。

契約期間中は土地を自由に使えない

2つ目の注意点は、契約期間中は土地を自由に使えないです。

土地を第三者に貸している期間は、貸している側が好きなように使えなくなります。
借地契約は期間が長いため、前もって自由に使えなくなることを把握しておかなければいけません。
途中で契約解除すれば良いと思うかもしれませんが、基本的に貸している側の一方的な事情だけで解約はできなません。
長く貸し出しても問題ないかしっかりと考えてから契約を結ぶようにしてください。

契約書は必ず作成する

3つ目の注意点は、契約書は必ず作成するということです。

借地契約は、口約束でも成立しますが、それではトラブルに発展する可能性が高まります。
どちらが正しいか判断できなくなってしまうので、契約書は必ず作成するようにしましょう。
契約書があればトラブルが起こっても早い段階で解決できるようになります。

まとめ

使っていない土地は、そのままにしておいてももったいないだけです。
少しでも有効活用したいと思い、土地を貸す人もいます。
ただ、土地を貸すメリットもありますが、デメリットがあることも忘れてはいけません。
土地を貸そうと考えている人は、当記事で紹介したポイントを念頭に置いた上で準備を進めてみてください。