私道はトラブルが多い！私道に接する不動産を売却するポイント

多くの人は「私道」と「公道」の違いについてはご存知でしょう。
しかし、自分の家に面している道路はどちらかなのかを知らないという方は意外と多いです。
トラブルが発生する原因として、私道の権利関係についてしっかり把握していないことが挙げられます。
今回は、私道に面している土地や建物を売却する時のポイントをご紹介します。
今後、不動産売却を検討している場合にはぜひ参考にしてみてください。

私道とは？

道路は大きく分けると「公道」と「私道」の2種類があります。
公道とは一般国道、高速自動車国道といった国や都道府県が管理する道路です。
公道の場合は、自転車や車で誰でも自由に利用できます。
しかし、私道は個人などの私有地の一部分の道路なので、一般的に利用の際には持ち主の許可が必要です。
私道には「個人の単独所有」の場合と「複数人の共同所有」の場合があります。
複数人の共同所有にも「持分共有型」と「持分分筆型」の2種類があります。
一般的には持分共有型が多く、私道面積の決まった割合で共有所有権を持つケースです。
古い分譲住宅地域の場合では、分割された私道の決まったエリアのみを所持している持分分筆型の場合もあります。

よくある私道トラブル

私道の場合、様々なトラブルが発生します。
次に、よく起こりがちなトラブルについてご紹介します。
どのようなトラブルが起きる可能性があるのか確認しておきましょう。

私道に無断駐車

自分の私道に無断駐車されるトラブルが多発しています。
私道の場合は、駐停車禁止などの標識で公的に規制されているわけではないので、警察による取り締まりは難しいです。
私道に無断駐車された場合は、一般的に持ち主自身が動く必要があります。
しかし、私道の場合でも車庫法と言われている法律が適用される場合もあります。
車庫法とは、交通のために利用されるその他の場所、道路として認められた場合に適用される法律です。
ただし、車庫法の対象となるかを判断しなければならないので、すぐに警察が介入する可能性は低いでしょう。

私道の封鎖や通行の妨害

私道は個人などが権利を持っている道路です。
そのため、誰でも勝手に利用できるわけではありません。
持ち主が見て見ぬフリをしているケースもありますが、一般的に他人が利用する際には許可が必要です。
今まで利用していた私道でも、あくまでも権利は持ち主にあります。
地元住民が利用していた私道を不動産会社が購入、管理者となり、結果として封鎖や高額な通行料徴収といったトラブルが起きた事例もあります。
これまで利用していた道路でも、突然封鎖や妨害をされる危険性が考えられます。

私道負担のトラブル

私道負担とは、売買する家と土地、土地の一部が私道であることを指します。
日本で住宅や建物を建築する時は、4m以上の道路に2m以上敷地が面するようにという建築基準法があります。
しかし、広い土地を分割して住宅地を作る際には公道に面しない家が出てきてしまいます。
新築建築のためには、公道が面していない家には別で私道をつくる必要があります。
結果として土地の一部分は私道として売られています。
私道負担の場合、維持・管理費は自己負担、不動産価値が下がるなど様々なトラブルが発生します。
購入の前に土地、不動産が私道負担なのかをしっかり確認しましょう。

私道トラブルがあると売却に不利が生じやすい

私道を巡ってのトラブルは毎年数多く起きています。
トラブルがあると、将来売却する際に買い手が見つからない、大幅に値下げしなければならないといったデメリットがあります。
次に、なぜトラブルがあると売却に不利なのかを解説していきましょう。

不動産を売りに出しても買い手がつかなかったり、大幅に価格を下げて売ることになる

私道の場合、維持や管理にかかる費用は持ち主が支払わなければなりません。
自治体によっては補助金がでる場合もありますが、管理費が原因で買い手が見つからず売却価格が下がることがあります。
また、共同所有しているケースでは自由に立て替えやメンテナンスができません。
立て替えなどの際には、持分所持者の全員からの許可が必要となります。
許可取得の手間も販売価格を下げる要因となってしまいます。
自由にできないという不便さから、公道に面する住宅や土地よりも私道のみにしか面していない方が売却価格は低くなる傾向があります。

私道に面する不動産を売却する際のポイント

不動産が私道に面している場合、権利関係が複雑になるので買い手が見つかりにくいです。
売却の前に権利関係をはっきりさせると、買い手の不安を取り除けるでしょう。
私道に面する土地や住宅を売却する前に確認すべきポイントを解説します。

建築ができる道路か確認する

共有私道が法律を満たしていない場合、再建はできません。
売却の前に4m以上の道路に2m以上敷地が面しているか、法律が適用された私道かどうかを確認しましょう。
もし法律に満たさず再建できない土地の場合は、宅地での利用は難しくなります。
資産価値も下がり、相場価格よりも2～3割下がると考えましょう。

私道の持分がないか確認する

不動産売却の前に、持分がないかどうかを明確にしましょう。
持分がある場合は、どの部分なのかまたは何％なのかを知る必要があります。
割合がはっきりすれば、メンテナンスや管理費の負担額が想定しやすいです。
今後かかる負担額が明確になれば、買い手が見つかる可能性もあがるでしょう。
また、実例は少ないですが私道の持分がない土地もあります。
持分がない場合は、日常的に他人の私道を使っているということです。
この場合、突然通行を禁止されたり、高額な通行料をとられたりするトラブルの可能性もあるのでなかなか買い手も見つかりません。
持分がない場合は、売却前に私道の持ち主から通行権利を獲得しましょう。
通行権利があれば、安心して購入できるでしょう。

通行掘削承諾書の所得を売買取引の条件にする

建築の際には、私道を利用し掘削を行う必要があります。
私道を単独で所有していれば問題ないのですが、持分が分筆型の場合は注意が必要です。
分筆型の場合、家の前の私道が自分のものだとは限りません。
許可なく建築工事をすれば、工事の停止などの問題が発生することもあります。
問題を未然に防ぐために、建築工事の際には通行掘削承諾書を作成し許可をもらいましょう。
取得できれば買い手も見つかりやすいので、不動産から減額を要求されることもないでしょう。
しかし、所有者の一人でも承認しなかった場合は売却価格減税、最悪の場合売却不可となるので気を付けましょう。

まとめ

今回は、私道トラブルについて、不動産売却のポイントをご紹介してきました。
持分はあるのか、どのくらいなのかを明確にしておきましょう。
私道があるから売却に不利だと落ち込まず、有利になるように動くことが大切です。
私道権利関係は難しいと考えがちで、知ろうとしない方が多いです。
将来の売却の際にも、しっかりと調べておきましょう。