立地環境に恵まれた土地を所有しているのであれば、ビル経営をすると有効に土地を活用できます。
ビル経営は、継続的に収益を見込めることのほかにも、様々なメリットがあるので、近年不動産オーナーから注目されている不動産投資です。
今回は、ビル経営を成功させるためのノウハウや考えられるリスクについてご紹介します。
ビル経営を考えている人は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
目次
ビル経営のスタイルとは？
そもそもビル経営には一体どのような種類があるのか気になる人も多いでしょう。
ここでは、代表的な4つの経営スタイルについてご紹介します。
医療専門ビル
1棟のビル内に入っているテナント全てが医療機関となっているのが医療専門ビルです。
診療科の異なるクリニックがテナント入居することを前提に建設しているため、広さや仕様は医療用に合わせてあります。
近年、都市部を中心に増えている経営スタイルです。
医療専門ビルとして経営するメリットは、開業コストを抑えられるほか、入居しているテナント同士の相乗効果で診療上の連携が図りやすくなったり、同じビル内に医療機関が集まることで患者を確保しやすかったりすることです。
ただし、医療機関を専門に扱っているビルであるため、テナントが退去した場合、新たなテナントを見つけるのが難しい傾向にあります。
商業ビル
物販や飲食店、アミューズメント施設などの商業店舗が入っているビルのことを言います。
立地環境に恵まれている場合、各店舗で安定した売り上げが取れるようになり、継続的なテナント入居を期待できます。
これが商業ビルとして経営する上での大きなメリットです。
また、アパレル店舗に特化した商業ビルは、ファッションビルと呼ばれるケースもあります。
オフィスビル
主にオフィスとしての使用を目的にしているビル経営です。
通勤する社員が快適に働けるよう、ビルの低層階や地下にコンビニ、カフェ、飲食店が併設されているケースが多いです。
ビジネス街や交通アクセスが良い場所には、多くのオフィスビルが建っています。
オフィスビルは他の経営スタイルよりも長期間の賃借が見込めるため、経営を安定させることが期待できます。
住居との複合ビル
住まいとなる住居とテナント施設が組み合わさっているビルです。
複合ビルは多くの場合、低い階がテナント施設、中上階が住居として活用されています。
テナントはスーパーや薬局、コンビニ、オフィス、クリニックなど、多岐にわります。
例を挙げると、2003年4月に開業した六本木ヒルズはオフィスや集合住宅、ホテル、映画館などで構成されている複合型ビルです。
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賃貸住宅経営との違いを把握しておこう
ここでは、ビル経営とアパートやマンションといった賃貸住宅経営との違いを説明します。
大きな違いとして挙げられるのは、異なる立地条件が求められることです。
実際にテナントとして入居するのは事業者であり、店舗を経営したり、オフィスとして活用したりと、賃貸住宅とは目的が異なります。
そのため、需要のある地域は限定されています。
ビル経営をするのであれば、都市部であること、駅からのアクセスが良い土地であること、大通りに面している土地であることが求められます。
需要がなければ経営に失敗する可能性があるため、どのような立地を選ぶのかは非常に重要です。
また、ビル経営は賃貸住宅経営よりも賃料が高い傾向にあります。
専有面積の広さに比例して坪単価が高くなるほか、賃貸住宅とは比較できないほど人の出入りが多いので、建物自体の劣化が早いのがテナントビルの特徴です。
ただし、ビル賃料は立地や景気、地域の状況、ビルのグレードなど、様々な要素を加味した上で決められるため、賃料は一定ではなくなります。
これらの点を踏まえると、テナントとして貸し出すためには賃料を高く設定する必要があるのです。
賃料に関する違いはもう一つあります。
一般的に、賃貸住宅は階数が高ければ高いほど、高額で入居者を募っています。
高層フロアは日当たりや風通し、眺望の良さなど、条件が整っているため、低層フロアと比較すると賃料が高いのです。
しかし、ビル経営の場合、フロアをまたがって借りるケースも多いため、フロアで賃料を分けないことによって、入居者が借りやすいようにしています。
リスクを把握しておこう
ここまで、経営スタイルや賃貸住宅経営との違いについて説明しましたが、どのようなリスクがあるのか把握しておくことも大切です。
景気に左右されやすいビル経営は、事業撤退や支店の統廃合などによって、空室が生じてしまう可能性があります。
また、次の入居者が決まらなければ、賃料を得られないまま維持費と税金だけ支払わなければいけない状態になってしまいます。
これを空室リスクと言い、テナントが撤退した際の減収額は大きくなってしまうのです。
また、立地環境が良い場所に建っていることで、競合となるテナントビルが周辺に建ち並んでいることもリスクの一つとして想定されます。
近年、ビル建設は盛んに行われているため、次から次へと最新設備を兼ね備えたビルが誕生しています。
競合となるビルとの差別化を図るためには、高額な費用を投じなければいけません。
具体的には、設備やデザイン、空調設定、コンセプトなどが差別化を図る上で重要になります、
ここまで、起こり得るリスクについてご紹介しましたが、どのようなリスクが想定されるのかあらかじめ把握しておくことによって、損害を防いだり、最小限に抑えられたりする可能性があります。
経営を成功させるためには、以上の点を踏まえた上で慎重に検討することが重要です。
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まとめ
賃料収入を利益とし、テナント入居者を募るビル経営には、様々なスタイルがあり、賃貸住宅経営とは異なる不動産投資であるとわかりました。
ビル経営を成功させるためには、特徴をしっかり理解し、起こり得るリスクを想定した上で進めていくのが望ましいです。
ビル経営は、高い利回りが期待できるほか、相続対策としても有効です。
不動産投資を考えている人は、ぜひビル経営を視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか？
