賃貸併用住宅とは？間取りの考え方や構造パターンをご紹介

相続などで手に入れた土地を有効活用したいと考える人は多く見られます。
有効活用する方法は様々ですが、その中の1つに「賃貸併用住宅を建てる」というやり方があります。
今回は、賃貸併用住宅の間取りなどについて詳しく解説していきます。
使っていない土地の有効活用方法を知りたいと考えている人は、ぜひ目を通してみてください。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅は、戸建て住宅の一部を賃貸住宅にする建物です。
基本的な性能や居住空間の性能は一戸建てと同じようなグレードを保ちつつ、敷地を有効活用できる方法として注目度が高まっています。
家賃収入でローンを返済できるため、年収が多少低くてもローンの審査に通る可能性が高まるという点も魅力です。
リタイア後も家賃収入が見込めることも、老後2,000万円問題が取り沙汰されている昨今の情勢から見ると大きなメリットと言えるでしょう、
また、賃貸併用住宅は相続税や固定資産税の軽減措置が講じられているため、相続税対策としても有効です。
将来的に二世帯住宅にしたいと考えている場合、初めのうちは賃貸として運用し、将来的に住居へ転用することも可能です。
多岐にわたる使い方ができることも、賃貸併用住宅への注目度が高まっている要因だと考えられます。

賃貸併用住宅の住宅構造パターン

賃貸併用住宅の住宅構造は、様々なパターンに分けられます。
具体的にどのようなパターンがあるのが見ていきましょう。

1階を自宅にする

1つ目は、1階を自宅にするパターンです。
賃貸部分を上階に配置することによって、セキュリティ面で入居者の安心感を高められます。
また、部屋からの眺めが良ければ、それも1つの強みとして売り出せるでしょう。
1階がオーナーの自宅になれば庭をそのまま残したり、バリアフリーな空間を作ったりしやすくなるというメリットも生まれます。
ただし、賃貸部分からの騒音が気になったり、自宅のセキュリティ面でコストがかかったりするのは、デメリットだと感じる人もいるでしょう。

上階を住宅にする

2つ目は、上階を住宅にするパターンです。
3階と4階を住宅にする、4階だけ住宅にする、3階の一部と4階を住宅にするなど、様々なパターンが考えられます。
階数が高い物件であれば、眺めのいい上層部に自宅を配置するのも良いでしょう。
賃貸部分になっている下の階に対する気を使わないと、オーナーと入居者でトラブルになる恐れがあるという点には注意が必要です。

住宅と賃貸を縦割りにする

3つ目は、住宅と賃貸を縦割りにするパターンです。
自宅の玄関と賃貸部分のエントランスを分けたい場合におすすめです。
上層階からの騒音を気にする必要がなく、立地によってはオーナーも借主も上階からの眺望を楽しめます。
上層部の賃貸物件に関しては、眺望の良さやセキュリティの高さから家賃を高めに設定できるのも魅力です。
しかし、住宅部分と賃貸部分の両方に階段室かエレベーターが必要となるため、面積に余裕がないと厳しいでしょう。
敷地にゆとりがある場合に住宅と賃貸を縦割りにするパターンを選択するのが適しています。

賃貸併用住宅での間取りの考え方

賃貸併用住宅の場合、どのような間取りが理想的なのか悩んでしまうケースも多いです。
最後に、賃貸併用住宅での間取りの考え方について解説していきます。

エリアの賃貸需要から考える

賃貸物件の間取りを考える時に、重視すべきなのはエリアの賃貸需要です。
エリアによって、単身者が多い、ファミリー層が多いなどの状況が異なります。
単身者が多いエリアで2LDKの物件を打ち出しても、入居者が決まりにくくなります。
また、ファミリー層が多いエリアで1Rの物件を建てたとしても、空室が埋まりにくくなるでしょう。
大学のキャンパスが多いエリアなら学生向けのワンルームアパート、駅が近い場所にあるなら独身の会社員をターゲットにしたワンルーム～1DKのアパート、学校や公園が多い住宅街に建てるなら子どもがいる家族が暮らしやすい1LDK～2LDKの広めのアパートが適しています。

自宅部分から逆算する

賃貸併用住宅にするなら、自宅部分の間取りから逆算して考える必要もあります。
マイホームをどのくらいの広さにしたいのか考えると、必然的に賃貸部分の広さや可能な間取りが見えてきます。
賃貸併用住宅の場合、自宅部分の延べ床面積が全体の50％を占めていなければいけないというルールがあるため、自宅部分の間取りを最初に決めておくことは非常に重要です。

経営面から間取りを考える

賃貸併用住宅を建てるということは、家賃収入を期待します。
そのため、賃貸経営の側面から間取りを考えるという方法もあります。
賃貸経営を成功させるには、満室になることが大切です。
満室にするためには、やはりエリアのニーズを考慮した物件を建てる必要があります。
自宅部分との兼ね合いもありますが、賃貸部分はできるだけニーズに合う間取りを採用するようにしましょう。

自治体の規制に考慮して考える

間取りを考える時に、自治体の規制を考慮することも忘れてはいけません。
土地によって、ワンフロアの面積を決める数値・建ぺい率や建物全体の広さを決める数値・容積率（延べ床面積）が異なります。
土地ごとに決められた数値を超えた建物は建てられないので注意が必要です。
自治体ごとの規制は、都市計画課などに相談すると教えて貰えるので、あらかじめ確認しておきましょう。

何階建てにするかで考える

何階建ての建物にするかによっても、マイホーム部分の間取りが変わってきます。
賃貸併用住宅は、アパート付きの木造住宅だと言えるため、2階建てまたは3階建てが多く見られます。
木造住宅だと4階まで建てられますが、エレベーターを設置しないと入居者が決まりにくくなってしまうので、3階までにするのが理想的です。
建ぺい率や容積率が想定よりも大きく、資金にも余裕がある場合は、マンションのような構造の物件にするのも良いでしょう。

まとめ

賃貸併用住宅は、家賃収入でローンの返済ができるため、経済的な負担を軽減できます。
ローン返済後も賃貸物件として貸し出し続ければ、不労所得も手に入るので、老後資金の心配も解消されるでしょう。
賃貸部分を土地があるエリアのニーズに対応できる間取りにすれば、入居者も確保しやすくなります。
どのようなニーズがあるのかリサーチし、オーナーにとっても借主にとってもメリットがある賃貸併用住宅を建てるようにしましょう。
賃貸併用住宅での間取りの考え方も把握しておけば、より魅力的かつ効率的に収益を得られる物件に仕上げやすくなります。