立体駐車場経営とは？メリットとデメリットをご紹介！

比較的ハードルが低く、初心者でも始めやすいのが駐車場経営です。
駐車場と聞くと、平置き式を思い浮かべる人も多いでしょう。
しかし、マンションのように何段にも積み重なった立体駐車場も存在します。
今回は立体駐車場について、経営するうえでのメリットとデメリットをご紹介します。

立体駐車場とは？

不動産投資の中でも比較的始めやすいといわれている駐車場経営ですが、平面駐車場と立体駐車場駐と2タイプがあります。
平面駐車場はいわゆる平置き式の駐車場で、初期投資もランニングコストも低めです。
それに対し、2段以上の駐車スペースがあるのが立体駐車場です。
一般的に土地の利用効率が低いといわれる駐車場経営において土地を縦方向に活用できるため利回りが高く、規模が大きければ1台当たりの賃料を下げても影響が出にくいので稼働率を上げやすいといった特徴があります。
立体駐車場にはさらに自走式と機械式の2タイプに分けることができます。
どういった違いがあるのかみていきましょう。

自走式駐車場

自走式駐車場とは、所定の車室まで利用者が自ら運転していくタイプの立体駐車場を指します。
イメージとしては平面駐車場を何段にも重ねた構造です。自走式駐車場の特徴は駐車スペースと車路があるという点です。
駐車場に対して駐車スペースが増えるほど利回りが上がっていくため、規模が大きければ収益を上げやすくなります。

機械式駐車場

機械式駐車場は車を運ぶ昇降機とパレットを用いて車を出し入れするタイプの駐車場です。
運営には機械設備を用意しなければならず、自走式駐車場に比べ初期費用やランニングコストが高めですが、車路が必要ないため狭い土地でも利回りを上げやすい特徴があります。

平面駐車場とどう違う？

いくつか種類のある立体駐車場ですが、平面駐車場と比較した場合にどのような違いがあるのでしょうか？

適した土地の条件が違う

平面駐車場の場合、立地さえよければ狭い土地でも始められます。
極端な話、アクセスのよい立地なら自宅の一角を1～2台分の駐車場にして運用を開始しても十分に収益を上げられます。

しかし、立体駐車場の場合はそうはいきません。
自走式であれば車路が必要なので、それに見合った広さの土地が必要になります。
機械式であればそこまで広い土地は必要ありませんが機械設備の設置が必要になり、コストに見合った需要が求められます。
立体駐車場は大型の商業施設など、集客力の高い施設が多くある地域でないと収益を上げられません。

初期費用・管理費用が割高

すでに土地を持っている場合、更地にしてアスファルト舗装を終えれば、あとはラインを引いて車止めを設置、照明を付ければ平面駐車場として運営開始可能です。
初期費用は1台当たり10～50万円を見積もっておけば十分でしょう。
しかし、立体駐車場の場合は建物を建設しなければならず、1台当たりの初期費用は自走式で100～350万円、機械設備の設置が必要な機械式だと100～500万円ほどかかります。

また、ランニングコストも大きな違いがあります。
平面駐車場であれば照明などの電気代くらいしかかからないため、1台当たり年間十数万円程度で済みます。
ところが立体駐車場の場合はそうはいきません。
まず1台当たりのメンテナンス費用が月額1,000～8,000円ほどかかります。
自走式はさらに塗膜防水メンテナンスも必要です。
他に消火器の点検交換費用、消火設備の点検費用などがかかります。

さらに、機械式の場合は1台の車を出し入れするだけでもすべてのパレットを動かすので電気代が高額になりがちです。
駐車場の規模によっては年間の電気代が数百万円になることもあります。

立体駐車場経営のメリット

同じ駐車場経営でも平面駐車場とはかなり違う立体駐車場ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか？

狭いスペースでも駐車台数が増やせる

平面駐車場と違い縦方向にスペース活用ができるのが立体駐車場の強みです。
自走式でも十分駐車台数を増やせますが機械式であれば車路の確保は必要なく、すべて車室として利用可能です。

防犯性能が高い

機械式の駐車場の場合、防犯性能が高いことも挙げられます。
大型の商業施設などは多くの人が集まるため、駐車場経営にも防犯性の高さが求められます。
駐車場は基本的に無人なため、どうしても安全面に不安が残りがちです。防犯カメラなどの設置をしていても完全には防ぎきれません。
しかし、機械式駐車場であれば車は機械の中へ納まるため防犯性が高く、安心して利用できます。

利回りが上がりやすい

どんなに立地のよい土地でも平面駐車場の場合は利回りの上限が低くなります。
立体駐車場であれば同じ土地でも複数段活用できるので駐車台数が多く、利回りが上がりやすいです。

立体駐車場経営のデメリット

立体駐車場経営にはメリットが多いですが、もちろんデメリットもあります。
h3:初期費用がかかる立体駐車場は何段もの層を積み重ねる必要があるため、建物の建設が必要です。
さらに機械式であれば機械設備も用意しなければならず、土地さえあればすぐに始められるというわけにはいきません。
きちんとした事業計画のうえで経営を始めないと思うような収益が上げられず、すぐに立ち行かなくなってしまう恐れがあります。

メンテナンスが不可欠

機械式駐車場の場合、機械設備の故障は経営に直結します。
ちょっとした不具合でも休業しなくてはならず、その間の収入は途絶えます。
駐車できないだけならまだしも、出庫できない事態になると利用者へも不自由を強いることになり評判にも影響するので定期的なメンテナンスは欠かせません。

また、機械設備はすべて電気で作動しているため、停電が起きた際は利用できなくなるといったリスクもあります。
自然災害など、万が一に備えてバックアップ体制を整えておく必要があります。

転用しづらい

平面駐車場のメリットとして挙げられるのが「転用のしやすさ」です。
平面駐車場には建物がなく、看板や車止めくらいしかないので1日もあれば更地にできます。
アパートやマンションを建ててもいいですし、土地の売却も容易な点が不動産投資家に人気が高い理由といえます。
しかし、立体駐車場は大きな建物を建ててしまうので一度始めると経営から撤退しづらくなり、収益が上がらなくてもズルズルと続けることになります。