賃貸物件の耐用年数はどのくらい?収益は下がり続ける?

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賃貸物件のオーナーになる際、どのくらいなら利益を出し続けられるのか気になる人も多いでしょう。
建物は築年数が経過するとどうしても劣化してしまいます。
修繕や建て替えが必要になった場合、大きなコストがかかってしまいます。
将来のプランを考えるために、賃貸の耐用年数はどのくらいか、収益は下がり続けてしまうのか、といった点を把握しておくことも大切です。
今回は、賃貸物件の耐用年数や耐用年数を超えても収益を上げ続ける方法について解説していきます。

賃貸物件の耐用年数について

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はじめに、賃貸物件の耐用年数からみていきましょう。

構造によって異なる

賃貸物件の耐用年数は、構造によって異なります。
アパートには、木造やプレハブ造、軽量鉄骨造の建物が含まれます。
不動産業界においては、鉄骨造でも厚みが6mm以上のものは鉄骨鉄筋コンクリート造と呼ばれているのです。
鉄骨鉄筋コンクリート造の建物はマンションに分類されます。
国税庁によって定められた法定耐用年数は以下の通りです。

木造:22年
鉄骨造(骨格材の厚み3mm以下):19年
鉄骨造(骨格材の厚み3mmを超え4mm以下):27年
鉄骨造(骨格材の厚み4mm以上):34年
鉄筋コンクリート造:47年

国税庁によって定められた法定耐用年数を見てみると、アパートの耐用年数は19年~34年になるのです。
アパ-トのような賃貸物件は、建物やそれに付随する設備が減価償却の対象となります。
そのため、それらを分けた上で法定耐用年数が定められています。
賃貸物件のオーナーになるということは、それを踏まえた上で経営をしなければいけないのです。
法定耐用年数を超えてしまうと、様々なデメリットも生まれやすくなるので注意しなければいけません。

耐用年数を過ぎるとどうなる?

耐用年数は、賃貸物件の資金繰りと密接な関係があります。
耐用年数を過ぎてしまった賃貸物件はいったいどうなってしまうのでしょうか?

・税金が高くなる
耐用年数を過ぎた物件は、減価償却費の計上がされなくなります、
そのため、それ以前と比べると税金が高くなってしまうのです。
なぜかというと、減価償却費がなくなると不動産取得が大きくなってしまうためです。
木造のアパ-トであれば、22年目と23年目で税金に差が大きくなります。
しかし収入は変わらないので、税金だけ増えてしまうといった事態に陥ります。

・ローンの返済でキャッシュフローが悪化してしまう
ローンの返済でキャッシュフローが悪化してしまうことも念頭に置いておく必要があります。
耐用年数が過ぎた賃貸物件は、税金が増えるのでオーナーの手元に残るお金が必然的に少なくなります。
その結果、最終的に思ったような利益が得られないままになってしまう恐れもあるでしょう。

耐用年数を過ぎてしまうと、このようなデメリットが生じます。
賃貸経営を継続したいと考えているのであれば、対処法を考えておかなければいけません。

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耐用年数を超えても収益を上げ続ける方法はある?

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法定耐用年数を超えるとどうしても収益を上げにくくなってしまいます。
どうしたらいいのかわからないからといって諦めてしまうと、最終的な利益も期待しにくくなってしまいます。
そこで、知っておきたいのが耐用年数を超えても収益を上げ続ける方法です。
ここでは、いったいどのような方法で収益を上げ続けることができるのか、ヒントとなる要素を2つお伝えします。

大規模修繕を行う

建物が古くなってしまうと、老朽化が進んでいくので設備の故障などの不具合が生じやすくなります。
屋根や外壁は、雨や風、紫外線などの影響をダイレクトに受けるため、劣化が進みやすいです。
劣化が進み過ぎてしまうと、雨漏りなど生活に支障が出てしまう可能性も高まります。

そうなることを防ぐために、定期的な大規模修繕が必要となります。
修繕をさぼってしまうと、どこかのタイミングで一気に修繕をしなければいけない可能性もあるでしょう。
また、劣化した賃貸物件は入居を希望したいと思う人も現れにくくなります。
空室となる期間が長くなれば、家賃収入も右肩下がりになってしまいます。
それではせっかくの賃貸物件を活かせない状態だと言えるので、定期的なリフォームや大規模修繕は必要不可欠です。
経年劣化で傷んだ部分を適切に修繕することにより、それ以降にかかると想定される修繕費用の軽減にもつながります。
さらに、入居者の確保もしやすくなります。

法定耐用年数内にローン完済を目指す

法定耐用年数内にローン完済を目指すことも耐用年数を超えても収益を上げ続ける方法のひとつとして挙げられます。
前述したように法定耐用年数を超えると減価償却ができなくなってしまいます。
それに伴い、納税しなければいけない金額も必然的に高くなるのです。

税金が高くなることを加味し、法定耐用年数内でローンを完済しておくことも考えてみてください。
賃貸物件の経営における支出の中で、ローンも割合が大きくなっています。
ローンの支払いに関しては、金利分しか経費に計上できません。
そのため、減価償却ができなくなってからもローンの支払いが残っているとキャッシュフローの大きな悪化につながる可能性が高いと言えるでしょう。
ローンを繰り上げ返済すれば、利息の圧縮にもつながります。
金利変動に対するリスクも回避できるため、可能であれば繰り上げ返済をして早めの完済を目指すようにしましょう。

変動金利は毎年2回見直しがおこなわれており、返済額は5年に1回というスパンで見直すのが一般的となっています。
そのため、金利の水準が上がってもすぐに影響を受けるわけではありません。
また5年ごとの見直しの際にも、最大で1.25倍までしか増加させることはできないので、そこまで大きな差にはならないでしょう。
しかし、5年の間に適用金利が引き上げられた場合は、返済額を超えた利息分が生じる可能性もあります。
そのような利息は、未払利息と呼ばれるものです。

まとめ

賃貸物件の耐用年数は、構造によって大幅に変わります。
アパートには木造・プレハブ造・軽量鉄骨造の建物が含まれるので、耐用年数は19年~34年となります。
しかし使い方などによって劣化のスピードが異なるので、定期的に状態をチェックしなければいけません。
また、耐用年数を超えても収益を上げ続ける方法についても把握しておいた方が良いと言えるでしょう。
賃貸経営で収益を永続的に得たいのであれば、ぜひ今回紹介したポイントを念頭に置いておいてください。