リスクを回避！転貸借契約書の作成方法をご紹介

不動産業界に携わっている方であれば、転貸借契約書について耳にした方もいるのではないでしょうか？
転貸借は賃貸管理や賃貸仲介など、不動産会社で行われている管理方法です。
転貸借というと、あまり響きの良い言葉に聞こえないと感じるかもしれませんが、しっかりと契約を交わした上で管理すればメリットも多い方法と言えます。
今回は、そんな転貸借契約書とはどのようなものなのか、また作成方法なども詳しく解説していきましょう。

そもそも転貸借とは？

まずは、転貸借がどのようなものなのか見ていきましょう。
転貸借とは、その名の通り誰かから借りたものをさらに他の誰かに貸すことを意味します。
例えば、借りてきたDVDをそのまま友人に貸すというのも転貸借にあたります。
しかし、民法612条によれば貸借人が賃貸人の承諾を得ないまま貸借したものを転貸する行為を禁止しています。
基本的に、転貸借する場合は契約が必要です。
実際に転貸借をするには所有者の承諾が必要となり、承諾がないまま転貸借した場合には契約解除や対象物を引き渡してもらうことができます。
しかし、不動産業界における転貸借では、宅地や建物が対象物になるため、不動産所有者の承諾がなくても契約解除されません。
万が一所有者が承諾しなかった場合、賃借人に建物買取請求権や造作買取請求権が特例として認められるケースがあります。
それでも、転貸借をする際には契約が前提となるため、契約書を作成することが望ましいでしょう。

転貸借契約にはどんな種類がある？

転貸借契約には、空室保証型とパススルー型の2種類があります。
不動産業界で転貸借管理を行う際には、管理会社が不動産所有者から賃貸を借り上げて入居者に転貸することになりますが、借り上げには空室保証をイメージする方も多いでしょう。
空室保証が付いていれば、不動産所有者にとってはより安心して任せられるメリットがあります。
このように、転貸借で空室保証する場合は空室保証型、そして空室保証をせず転貸借を行うのがパススルー型です。

空室保証型転貸借

空室保証型転貸借は、不動産の所有者にとってリスクである空室保証を伴う転貸借契約です。
たとえ空室や入居テナント滞納などが起こっても、管理会社がすべての家賃分の賃料を所有者に支払う、「賃料保証」の約束を交わしています。
一見、空室リスクを背負いながら賃料保証するにはデメリットが大きく感じてしまいますが、その代わりとして所有者に支払う保証賃料を通常の約85～90％として支払うことが一般的です。
リスクを背負っていても、90％以上の稼働率になれば収益が高くなるため、この形を採用している管理会社も少なくありません。

パススルー型転貸借

一方、パススルー型転貸借は、不動産所有者に対して空室保証せずに転貸借を行う方法です。
空室保証がない分、賃料保証は90～95％と高めに決められていることが多く、基本的な管理業務のみを進めます。
空室保証型よりもリターンが小さいですが、空室保証のリスクを回避し転貸借方法を採用できる点は大きなメリットと言えます。

転貸借契約書の作成方法は？

では、転貸借に必要な契約書の作成方法を見ていきましょう。
転貸借契約書作成には、まず不動産所有者からの承諾を得ることから始まります。

まずは物件所有者から承諾を得よう

対象不動産の所有者から、転貸借を採用したい旨を伝え、承諾を得ます。
所有者の承諾を得ないまま転貸借を行ってしまうと、当然ながら契約違反となります。
無断の転貸借として問われないためにも、所有者からの承諾は転貸借を行う前提にあると心に止めておきましょう。

使用目的や対象期間・転貸料を明記する

転貸借契約書には、対象となる不動産の使用目的や対象期間、転賃料の記載が必要です。
居住用として使用するのか、また企業の事務所をはじめとする事業用にするのか、使用目的を記載したら、転貸借期間を確認します。
所有者によっては、具体的に「〇ヶ月まで」というように明示されていることもあります。
転賃料の項目では、トラブル回避のために支払い期限についてもしっかりと決めておくと安心です。

義務や禁止事項・契約解除事由を明記する

例えば、対象となる不動産でペットの飼育を禁止している場合、それは転貸借契約書にもきちんと記載しなければなりません。
他に、転借人としての義務や禁止事項は事前によく確認しておくようにしましょう。

明け渡し時の原状回復についても記載が必要

明け渡しや原状回復については特に記載しなくても問題はありませんが、そもそも転借人は法律によって明け渡し義務・原状回復義務を負うことになっています。
その他にさらに付け加えるものがある場合、契約書に記載します。

所轄裁判所の明記も忘れずに

転貸借でトラブルが発生し、裁判という事態になった場合に備え、管轄の裁判所についても確認し明記しておくようにしましょう。

転貸借契約書があれば期間中の契約解除はできない？

転貸借契約書でしっかりと契約を交わしていても、何らかの理由で契約解除したい時には、対象期間の間であっても契約解除できるのでしょうか？

契約解除事由に該当すれば督促なしに解除が可能

転貸借の契約解除は、期間中であっても解除することができますが、契約解除事由に該当しているかどうかがポイントとなります。
例えば、転貸借した不動産における賃料滞納があった場合です。
賃料は、転貸借を行った以上支払う義務がありますが、対象期間中にも関わらず滞納賃料が支払われなかった場合、所有者から契約解除を求められます。
期間満了時には転貸借も終了するのが一般的ですが、賃貸人から賃貸借契約解約され、正当な事由だった場合は契約解除・明け渡しとなります。
他にも、お互いが納得した上での合意解約がなされるケースも少なくありません。

弁護士などの専門家に相談するとスムーズ

転貸借契約書や承諾書を作成し、しっかりと契約を交わしていても、転貸借には何らかのトラブルが発生することもあります。
そんなときには、弁護士や専門家などに助言を求めると良いでしょう。
トラブルを回避するために、事前に相談するのも方法の1つです。

まとめ

今回は、転貸借や転貸借契約書の作成について取り上げてきました。
転貸借というとあまり良いイメージを持たない方もいるかもしれませんが、不動産業界では取り入れられている物件管理方法です。
それでも、実際に転貸借を採用する際には、しっかりと所有者の承諾を得た上で転貸借契約書を作成する必要があります。
トラブルを未然に回避するためにも、転貸借契約書には不備がないよう注意しましょう。