土地の値段はどうやって調べる？売却時に知っておきたい調べ方をご紹介！

持っている土地をいざ売却しようと思っても、何から始めればいいのか分からないという方も多いでしょう。
土地の売却を自分で行うとなると、何個かある手続きの流れに沿って進めていく必要があります。
今回の記事では、その中の1つである「土地の値段を調べる」という作業について詳しくご紹介していきます。
土地の値段を調べるのは売却する時に最初に行う作業です。
現在土地の売却を考えている方や、土地の価格を調べる方法が分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。

目的によって基準が違う！

土地の価格は、同じ土地でも目的によって金額が変わってきます。
通常であれば1つの物に対して、値段は1つです。
しかし、土地の場合は目的に合わせ、4つの基準に沿って価格が決められています。
4つの基準とは、「公示地価」、「実勢価格」、「路線価格」、「固定資産税評価額」です。
この中の実勢価格以外は、国や公的機関で定められている価格になります。
なぜ、様々な基準が定められているのかと言うと、土地を売却する目的が異なるからです。
それでは、それぞれの目的に沿った4つの基準について詳しく説明していきます。

売りたい時は公示地価と実勢価格

「土地を売却したい」と考えている時に基準となってくるのは、公示地価と実勢価格です。
この基準では土地の値段について把握したり、売り出す際の値段を決めたりします。
また、査定額が妥当であるかどうかを判断する際にも使われています。
公示地価とは、資産価値を表している価格です。
「標準地価」と呼ばれる場合は、建物が存在しない土地のみの資産価格を指します。
公示地価は、地価公示法に沿って国土交通省が全国で定めている調査地点を基準に、1地点で2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価額を算出します。
これらの数値は、毎年1月1日時点での1㎡当たりの地価を表したものです。
適切で円滑な価格審査を行うために、その土地に適した価格を求めるための指標として使用されます。
土地の値段を調べるための目安にはなりますが、全国すべての場所で公示されている訳ではないので、標準値を調べる際は注意してください。
また、国土交通省のサイトでは、公示地価のことを「地価公示」や「地価公示価格」と書かれているので、頭に入れておくと良いでしょう。
次に、実勢価格についても把握しておきましょう。
実勢価格とは、土地を売る人と買う人の間で決められた金額です。
その時の時価で決定し、実際に取引されている価格のことを言います。
土地を売却したい場合は、過去に使われた取引の事例や近隣の似ているケースで使われた実勢価格を参考にしてみると良いでしょう。

相続したい時は路線価格

路線価格は、相続税や贈与税を算出する際に基準となる価格です。
「相続税路線価」や「路線価」と呼ばれている場合もあるので頭に入れておきましょう。
相続税を計算したい時は、道路（路線）に面している土地1㎡当たりの値段に対して土地の値段をかけて出します。
路線価格は公示地価の80%が目安になっており、通常の土地を取引する際に使用される値段よりも低く定められています。

税金を調べたいなら固定資産税評価額

土地に対してどれくらい税金がかかっているのか知りたい場合は「固定資産税評価額」を基準にしましょう。
土地にかかる税金は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などがあります。
固定資産税評価額については、それぞれの市町村（東京23区の場合は都）において、3年ごとの1月1日に値段が更新され、公示価格の70%とされています。

土地の値段に差が出るのはなぜ？

同じような土地でも、値段に差が出ることについて疑問を持っている方も多いでしょう。
4つの基準で定められる土地の値段は、公的機関が実施する調査やアンケートで決められます。
ここからは、土地の値段に差が出てしまう理由について、詳しく説明していきます。

立地が異なる

周辺地域の発展具合、駅からの距離なども判断材料になります。
立地に関係する周辺施設としては、学校やスーパー、病院などの生活をしていく上で必要な施設が挙げられます。
他にも、地盤が弱いなどの土地に問題がある場合は評価が低くなってしまう可能性もあります。

広さが異なる

土地は広ければ広いほど良いという訳ではありません。
基本的に土地は、その地域で使いやすい大きさになっています。
地域内にある土地区画と比べてみて、同じような大きさであれば評価が低くなる可能性は少ないでしょう。
逆に、大きすぎたり小さすぎたりする土地は、評価が低くなる場合があります。

形が異なる

「整形地」という長方形や正方形の土地に需要があると言われています。
そのため、土地の形がいびつだったり、鋭角があったりする場合は需要が低く、価格も下がってしまうのです。
また、形が長方形だったとしても、極端に一辺が短かったり、奥まった場所にあったりすると価格が低くなることがあります。

方角が異なる

土地の方角は道路に面している方角を表しており、日当たりなどによって価格も異なってきます。
例えば、方角以外で同様の条件を持っている土地でも、日当たりが良いか悪いかで価格が変動してしまうのです。
また、土地の方角が南東の2面や3面に面している場合は、評価が上がりやすくなることもあります。

まとめ

今回は、土地を売却する際の値段を調べる方法について詳しくご紹介してきました。
土地の値段は、その目的によって4つの基準で算出されます。
土地を売りたい時は国で定められている公示地価、実際に売却した際の実勢価格、相続の場合は国税庁が発表している路線価格、固定資産税について知りたい時は市町村が発表している固定資産税評価額が基準になります。
土地の値段は、国土交通省や国税庁、それぞれの都道府県のサイトから調べることが可能です。
しかし、自分で調べた土地の値段で必ずしも売却できるとは限りません。
その時の需要と供給や、買い主と売り主との間の価格交渉によっても値段は変わってきてしまいます。
具体的な土地の値段を知りたいという場合は、不動産仲介業者などの専門家に依頼するのがおすすめです。