私道負担面積って?気をつけたいポイントを徹底解説!

私道

地図を見た際に「私道負担面積」という言葉が書かれているのを見たことがありませんか?
私道負担面積は、私道が含まれた土地であることを意味するものです。
しかし、この私道負担面積について知らないまま土地を購入した結果、問題が生じてしまうケースもあるでしょう。
この記事では、私道負担面積がどのような土地であるか、私道負担によってどのような影響が生じるのか、またメリットやデメリットについてもまとめていきます。

そもそも私道とは?

私道

そもそも、地図で私道と書かれている場合は何を意味しているのでしょうか?
ここでは、私道について詳しく説明していきましょう。

私人が所有する土地にある道路のこと

一般的に公道と呼ばれるのは聞いたことがあるでしょう。
公道は、国や自治体が所有権を持つ道路のことです。
一方の私道とは、個人もしくは団体で所有している道路のことです。
公道は国や自治体が管理を行い、誰もが通行できるのですが、私道は所有者がいるので、許可がなければ通ることはできません。
私道ができてしまう理由は、不動産管理会社や土地の持ち主が分譲して販売したことがきっかけで、公道もしくは私道など建築基準法に基づいた接道義務を果たさなければ家を建てることができないからです。
建築基準法の第43条では、建築基準法の道路の幅員4m以上に2m以上接していると定めています。
ただし、建築基準法ができる前の道路などは、その後認められたものもあり、特定の行政から指定を受けた私道も、建築の基準が満たされていると判断されている場合もあります。

私道には番地が存在する

地図に私道と書かれていない場合、道路が公道か私道か判断できないこともあるでしょう。
一般的に公道には番地が存在しませんが、私道には番地が付いています。
もし、番地はないが公道か私道か迷ってしまう場合にはマンホールと呼ばれる上下水道の蓋でも確認できます。
上下水道の蓋は、公道なら自治体の名前やマークが記載されていますが、何も記載されていないものは私道ということになります。
他にも法務局や自治体でも確認できるので、迷った時はこれらの方法で判断してみましょう。

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私道負担とは?

私道

不動産会社の広告などで「私道負担」と記載されていた場合、どのようなことを意味しているのでしょうか?

接道義務によって敷地の一部を道路にすること

私道負担と記載があった場合、敷地の一部を私道としなければなりません。
これは上記でも説明したように、建築基準法によって定められたルールを満たすためのものです。
これは接道義務といい、火災や地震などの災害時に素早く非難できること、緊急車両が入れず被害を拡大させないことを目的に規定しています。
接道義務は、都市計画区域や準都市計画区域での適用となり、これらの区域外では適用の対象となりません。

私道負担面積はあらかじめ表示する必要がある

私道負担面積が含まれる土地の場合、不動産取引の際に事前に表示する必要があります。
理由としては私道の上に建物が建てられないこと、私道の面積が敷地にならないため、容積率や建ぺい率の計算に含まれないことなどの制約があるからです。
そのため、不動産取引の重要事項説明書では必ず説明しなければならないものとなっています。
これは、不動産購入前に説明するものではなく、広告などで表記する際にも私道負担があること、また私道負担面積については表示の必要があります。

私道負担はどんな影響がある?

私道

私道負担を記載された不動産を検討している場合、今後どのような影響が考えられるでしょうか?

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土地として活用できる面積が減る

私道負担がある場合、土地の一部を道路として使用するだけでなく、面積が容積率や建ぺい率に入らないため、土地として活用できる面積が減少してしまいます。
私道負担がない土地なら隣との境界線に塀を作ったり、自宅前に門を設置できたりするでしょう。
しかし私道負担がある場合は、障害物の設置ができないので自分の土地であっても自由にできないケースが生じます。

私道に対しても税金がかかる場合もある

私道負担は、個人によって所有される道路なので、固定資産税の対象になってしまう場合もあります。
私道であっても、公共性の高さが認められた場合は非課税の対象となりますが、認められるのは各都道府県や自治体の基準によって異なるだけでなく、通知がされることもありません。
私道の所有者自身が申請し、認められた場合のみ非課税となるので、条件を確認後に該当項目が多ければ申請してみましょう。

私道負担のある土地のメリットとデメリットは?

私道

私道負担のある土地には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

メリット

私道負担のある土地では、所有者が私道部分の権利を持っているため、この部分だけを売却することもできます。
敷地全体でも私道部分のみの売却も可能なので、売却による収益も期待できるでしょう。
また私道は公道ではないので、権利の範囲内であれば道路整備を自由に行えます。
コンクリートにする、色を変える、他者の通行を認めないなどの一定の権利も保有できます。
自然な環境を守りたい、静かな環境にしたいなどがあれば、車の通行を認めないということも可能です。

デメリット

私道負担は、その名の通り私道部分も負担しなければなりません。
この負担というのは、固定資産税を意味しています。
私道部分も個人所有になってしまうため、固定資産税の支払いが生じるだけでなく、道路としてコンクリートなどになっている場合は補修工事も必要になるでしょう。
また、私道の負担について近隣の住民とのトラブルが発生する可能性もあるため、不安を抱えるというデメリットがあります。
他にも、通行を制限したことによるトラブルなども珍しいことではないでしょう。

まとめ

私道負担面積は個人所有の土地であるものの、環境によっては生活に欠かせない場合もあります。
私道か公道かの判断は番地の有無で確認できますが、分からない場合は市区町村や法務局などに問い合わせてみましょう。
不動産会社は広告などに掲示する際に、私道負担面積はあらかじめ表示する必要があるので、私道負担もしくは面積を知ることができます。
私道負担でのメリットもありますが、やはりデメリットもある土地です。
私道負担については、購入前にしっかりと検討してみましょう。