賃貸借契約をする時、実は入居者に発生する義務が多くあります。
どの義務もしっかりと果たすべきものではありますが、なかには契約解除につながったり、大きな出費が必要になったりする重要な義務も存在します。
特に注意しておきたいのが「善管注意義務」です。
善管注意義務は、賃貸借契約には欠かせない義務の1つであるため、聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。
今回は、善管注意義務の意味や違反について、違反を防ぐためのポイント、あわせて覚えておきたい義務などについてご紹介します。
違反を避けるためのメンテナンス方法も詳しくご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
善管注意義務とは？
善管注意義務は、賃貸借契約を結ぶ際にもよく出てくる言葉の1つです。
正確な名称は「善良なる管理者の注意義務」で、民法第400条に規定されている義務となります。
難しそうなイメージがありますが、実際は一般常識的なことになるため、簡単に理解できる内容がほとんどです。
まずは、善管注意義務の概念や要求されるシーンについて見ていきましょう。
善管注意義務の基本的な概念
善管注意義務を簡単に説明すると、「常識的に守るべき注意を怠らないようにする義務」という意味になります。
善管注意義務は、中古車や美術品などにも発生する義務ですが、賃貸借契約においては日頃から掃除などを行い、物件を大切にするということが求められます。
善管注意義務が要求されるシーン
民法第400条によると、善管注意義務は「特定物の引き渡し前に要求される」と規定されています。
賃貸物件の場合、契約した時点から契約が終了して物件を明け渡すまで、入居者は善管注意義務を果たさなければなりません。
また、善管注意義務の範囲は、壁から床、窓、水回りなど借りている部屋の専有部すべてとなります。
また、共有部でもバルコニーや駐車場、専用庭など専有使用権がある部分も対象範囲です。
そのため、汚れや破損・不具合が見られる場合はお手入れをしたり、大家さん・管理会社などに連絡して修理してもらったりする必要があります。
なお、善管注意義務を果たしていることが明確であり、経年劣化による自然な破損等は入居者の過失にはなりません。
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善管注意義務に違反するとどうなる？
善管注意義務に違反するとどうなるのでしょうか。
違反に該当する事例と違反した時に発生するリスクについて見ていきます。
善管注意義務の違反に該当する事例
善管注意義務違反となるのは、借主が社会一般的に求められるレベルの管理を怠り、物件の劣化が早まったり、破損してしまったりした時です。
対処することによって防げるケースでありながら、対処しないという行為自体も善管注意義務違反とみなされます。
以下は、善管注意義務違反に該当する事例です。
・こぼした飲み物を放置してフローリングにカビが生えた
・水回りの掃除を怠り、甚大なカビや汚れが発生した
・普通のお手入れでは解消できない汚損がある
・結露を放置し、シミや腐敗を招いた
・壁に穴を開けて下地ボードを損傷させた
・エアコンのフィルター清掃を怠り、エアコンが故障した
・排水口の清掃を怠り、詰まりが発生した
・階下への水漏れを大家さんへ通知せず放置し、物件に被害が生じた
これらは、日頃からの掃除や物件を大切にしようとする意識、賃貸契約書の確認などで回避できます。
違反するとどうなる？
善管注意義務に違反すると、貸主に預けていた敷金が返還されない可能性があります。
敷金は通常、家賃を滞納した時や原状回復のための清掃・補修に使われるものです。
家賃をしっかり払っており、補修の必要もないという場合、退去時に返金される仕組みになっています。
しかし、善管注意義務違反が原因で部屋に破損・損耗が見られる場合は、その敷金から修繕費が差し引かれてしまうのです。
破損や損耗が甚大であれば、返金されるどころか追加で修繕費を支払う必要が出てくるケースもあります。
敷金の返金はもちろん、予想外の出費が発生しないよう、注意義務はしっかりと果たしましょう。
また、下階への水漏れなど、物件に大きな被害が発生すると、損害賠償が請求されてしまうケースがあるため注意が必要です。
借主が部屋で自殺・殺人事件を犯した場合も損害賠償の対象となる可能性があります。
自殺や殺人は物理的な損傷ではないものの、心理的な欠点になり得るため、善管注意義務違反に該当するのです。
物件の価値が急激に下がってしまうこともあり、損害賠償請求は免れないでしょう。
気になる火災に関しては、故意や重大な過失でない限り、損害賠償が求められることはありません。
善管注意義務とあわせて覚えておきたい「原状回復義務」について
善管注意義務と原状回復には深い関係があります。
その理由は、善管注意義務違反の1部が原状回復の対象となる場合があるためです。
ここでは、原状回復の意味や善管注意義務との違い、原状回復の対象となる善管注意義務違反について詳しくご紹介します。
原状回復とは？
原状回復は、借りていた部屋の状態を入居する前の状態まで戻すことを指します。
とはいえ、何年も住んでいた場合、経年劣化によって入居前の状態に戻すことが難しい場合があるでしょう。
実は、契約書に書かれている使用方法を守って使用していた場合の通常損耗や経年劣化に対しては、原状回復義務は発生しないと言われています。
ただし、善管注意義務違反でもある特別損耗は原状回復の対象となる場合があります。
経年劣化や通常損耗であればそのまま引き渡すことができるため、退去時にトラブル回避できるよう、経年劣化・通常損耗と特別損耗の違いを理解しておくのがおすすめです。
また、原状回復義務は、善管注意義務と同様、違反をすると損害賠償が請求されてしまうケースもあります。
原状回復義務違反をするとすぐに請求されてしまうというわけではありませんが、原状回復費用の支払いが滞ると、連帯保証人へ連絡されます。
連帯保証人からも支払われなかった場合、損害賠償が請求される可能性が高くなるでしょう。
原状回復費用を抑えるためにも、善管注意義務をしっかりと果たさなければならないのです。
原状回復義務と善管注意義務の違い
原状回復義務と善管注意義務は、どちらも賃貸借契約で賃借人が負うことになる義務です。
大きな違いは、その義務が発生する場面にあります。
原状回復義務は、借りていた部屋を引き渡す時に発生する義務です。
先ほどもご紹介したとおり、原状回復義務は、引き渡しの際に借りる前の部屋の状態に戻す約束を意味します。
一方で善管注意義務は、住み始めてから引き渡しが終了するまでの間に発生し続ける義務です。
善管注意義務は日頃の清掃や意識が要となります。
仮に善管注意義務を果たさなかった場合、退去時には原状回復義務が発生するため、結局清掃や補修を行わなければなりません。
善管注意義務を果たしていれば、原状回復に手間がかからないため、スムーズに退去できます。
原状回復の対象となる善管注意義務違反
先に述べましたが、善管注意義務違反は借主が社会一般的に求められるレベルの管理を怠り、物件の劣化が早まったり、破損してしまったりした時に発生します。
そのため、善管注意義務違反となると原状回復が必要となるケースがほとんどです。
上記でご紹介した事例に加えて、以下のような場合も原状回復の対象となります。
・飼っているペットが柱などに付けたキズ・ニオイ
・雨の吹き込みを放置して発生したフローリングの色落ち
・冷蔵庫下のサビを放置し、床が汚損した場合
・清掃を怠った結果落ちなくなった台所の油・スス
・引っ越し作業などで付いてしまった引っかきキズ
・ヤニなどによるクロスの変色
原状回復にかかる費用の相場
原状回復費用は入居者も負担することになるので、どれくらいの費用がかかるのか工事内容ごとに相場を見てみましょう。
壁や天井の下地ボード取り替えの費用
下地ボードの取り替え工事は、3万円～6万円が相場となっています。
かかる費用は破損の大きさによって異なるだけでなく、壁紙の張り替えも同時に行う必要があるため、費用がかさみやすいです。
破損箇所が小さくても、断熱材まで破損してしまっている・壁内部にある配線が切断されているといったケースの場合、費用はさらに高くなるでしょう。
床の張り替え費用
こぼした飲み物によってできたシミやカビがある場合、床の張り替えが必須になるでしょう。
床の張り替えは、フローリングの場合6畳10万円～15万円と言われています。
畳の場合は1畳7,500円～2万円が相場となっており、範囲が広いほど高額な費用がかかります。
クリーニングで解決できる汚れであれば、1万5,000円～2万5,000円で収まることがほとんどです。
水垢やカビのクリーニング
水周りの水垢やカビがひどい場合は、クリーニングをすることになります。
クリーニングにかかる費用相場は、5,000円～2万円です。
特別な清掃方法でないと解決できない汚れの場合や、範囲が広い時は相場以上の費用が必要になるかもしれません。
キッチン周りのクリーニング
ススや焦げ、油汚れは頑固であることが多く、落とすのも困難です。
程度によって費用が高くなるため、日頃からこまめに掃除をしておくことが大切です。
キッチン周りのクリーニングの相場は、1万5,000円～2万5,000円となっています。
原状回復を担当する会社は決まっていることがある
原状回復義務は借主にありますが、清掃で解決できない原状回復をする時は注意が必要です。
その理由は、原状回復を担当する会社や業者が決まっている可能性があるからです。
原状回復を担当する会社が決まっているかどうかは、賃貸借契約書に記載されているため、原状回復をする前にチェックしましょう。
原状回復にかかる費用は、担当する会社や業者によって異なるため、指定された会社よりも安くクリーニングしてくれる会社もあるかもしれません。
しかし、借主が勝手に手配することは、トラブルにつながり、スムーズな退去が叶わなくなってしまいます。
原状回復をする場合は、必ず大家さんと相談しながら進めていくようにしましょう。
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善管注意義務とあわせて覚えておきたい「用法遵守義務」について
善管注意義務とあわせて覚えておきたいもう1つの義務として、用法遵守義務が挙げられます。
用法遵守義務は、違反すると契約解除になるおそれもある重要な義務です。
善管注意義務と同じく、原状回復の対象になるケースもあるため、退去時手間をかけないようにするためにもしっかりと果たさなければなりません。
用法遵守義務とは？
使用用途を守る他、賃貸借契約書に書かれた禁止事項に違反しないようにする義務が用法遵守義務です。
賃貸を借りる時は、用法遵守義務を果たすため、賃貸借契約書に書かれた使用用途に従って使用しなければなりません。
つまり、住居として貸し出している部屋で飲食店を始めたり、学習塾を開いたりすると用法遵守義務違反となってしまうのです。
一見問題もなさそうな料理教室なども、調味料で床を汚したり部屋中に油が飛び散ったりするリスクがあります。
人の出入りが多くなることも近隣トラブルにつながります。
使用用途は、こういったリスクを回避するために定められているため、必ず守るようにしましょう。
違反するとどうなる？
用法遵守義務を違反すると、最悪の場合賃貸借契約が解除されてしまう可能性があります。
必ず解除されるわけではありませんが、貸主との信頼関係が破壊されたと認められた場合、立ち退きを要求されてしまうのです。
用法遵守義務違反が見られた場合、貸主側から使用方法を改善するように求められます。
改善するための期間が提示されるため、その期間内に使用方法を改める必要があります。
期間内に改善が認められなかった場合は契約解除されてしまう可能性が高いでしょう。
用法遵守義務違反は、使用用途を守らなかった時だけでなく、様々なシーンで見られます。
用法遵守義務違反となる行為は以下のとおりです。
・住居を店舗として使用している
・ペットの飼育が禁止されているのに飼っている
・建物に住む他の住民に対して迷惑行為を繰り返す
・無断で部屋の増改築をする
違反を回避するためには、賃貸借契約書をしっかりと読み込んでおく他、分からないことは管理会社に直接質問するなどの工夫が必要になります。
用法遵守義務違反は、善管注意義務違反や原状回復義務とは異なり、契約解除につながる可能性もあるため、細心の注意を払うことが大切です。
善管注意義務違反を防ぐためのポイント
善管注意義務の内容を理解せずに賃貸物件の契約をしてしまうと、知らないうちに契約違反となる行為を犯してしまうかもしれません。
違反によって損害賠償を請求されないためにも、事前に違反を防ぐためのポイントを理解しておきましょう。
重要事項説明書を確認する
重要事項説明書とは、宅地建物取引士が借主に対して、物件や条件といった一定の重要事項について説明が書かれた書面のことです。
不動産の取引条件は難しい内容も多いため、契約を結ぶ前に宅地建物取引士によって説明が実施されます。
その際に使用される書面が重要事項説明書です。
事前の説明は契約後のトラブルを避けることが目的であり、説明を受けて納得した上で契約を交わす必要があります。
重要事項説明書に書かれている主な内容は以下のとおりです。
・備え付け設備について
・更新や解約に関する内容
・敷金や家賃といった費用に関する内容
・物件における禁止事項
・インフラ整備の状況について
・管理の委託先について
・特約事項
・ハザードマップ
それぞれの内容をしっかりと理解してからの契約が重要です。
善管注意義務違反を防ぐためには、原状回復費用といった敷金に関する内容は特に注意してください。
責任の範囲は記載されているので、目を通し違反しないよう気を付けましょう。
入居者側の不利になるような内容が書かれているケースもあります。
国交省が定めている原状回復を巡るトラブルとガイドラインも確認し、不利な内容が記載されている場合は担当者にしっかりと確認してください。
入居する前に部屋の状態を確認する
入居前に部屋の状態を確認する作業も忘れてはいけません。
目視で確認するだけでは不利になるケースもあるので、以下のポイントを参考にチェックしていきましょう。
不動産会社と一緒に確認するのがおすすめ
チェックをする際には、不動産会社の担当者と一緒に確認をしましょう。
万が一、部屋の設備に異常があった際には、すぐに担当者に知らせることができます。
傷や汚れなどがあっても担当者と一緒にチェックしているため、退去の際に指摘されたとしても担当者には伝えてあるので、違反を防ぐことにつながります。
傷や汚れなどを撮影しておく
傷や汚れがあれば、写真を撮影して画像として保管しておきましょう。
データで残しておくと撮影日が記録されるので、万が一違反を指摘された場合も、違反をしていない証拠となるのでおすすめです。
自分で汚したものなのか覚えておくためにも忘れずに撮影しておきましょう。
日頃の掃除・メンテナンスも重要！
部屋を借りると自分の所有物だと感じてしまい、使い方が荒くなってしまったり、汚れても放置をしてしまったりと使い方が雑になってしまう方も多いはずです。
しかし、賃貸物件は借り物です。
他人のものを借りている状態なので、大切に扱うことが何よりも大切です。
普段の生活では定期的に掃除を行い、汚れや傷を見つけた際にはすぐに大家さんや管理会社に相談しましょう。
放置をしてしまえば、汚れが広がり善管注意義務に違反したとみなされてしまいます。
・エアコンの水漏れが発生して壁や床が汚れている
・タバコのヤニが壁に染みついている
・料理中、誤って壁を焦がしてしまった
・トイレを詰まらせてしまった
・タバコの灰を落として床を焦がしてしまった
など、日常生活を過ごしている間に様々な汚れや不具合が発生します。
自分では対処できない場合は、すぐに相談して対処法を聞いておきましょう。
善管注意義務違反にならないために！場所別掃除・メンテナンス方法
善管注意義務違反にならないためにも、丁寧な暮らしが大切です。
しかし、いくら丁寧に過ごしていたとしても汚れは発生してしまいます。
汚れを広げない、傷を増やさないためにも、場所別のメンテナンス方法を解説していきます。
綺麗な状態で過ごすためにも参考にしてください。
キッチン
キッチンは調理をする場所なので汚れやすい箇所です。
普段の掃除が重要な箇所なので、以下の方法を参考にメンテナンスをしていきましょう。
シンク
調理をする時にシンクは毎回使用する場所なので、使用した時には毎回掃除するようにしてください。
掃除方法としては以下のとおりです。
① スポンジに中性洗剤をつけてシンクを洗う
② 水で流す
③ 布巾で水滴を拭き取る
水滴を拭き取らないと水垢になってしまいます。
付着を放置していると簡単なお手入れでは取り除けなくなり、研磨剤入りの洗剤を使用しないと落とせなくなります。
日頃のお手入れを欠かさなければ防げる汚れなので、綺麗な状態を維持するためにも掃除を欠かさないでください。
排水口
排水口は汚れがひどくなると詰まりを発生させてしまいます。
ゴミが流れないよう使用する際には水切りネットといったアイテムを使用し、こまめに掃除をすることが大切です。
排水プレートや網かごは中性洗剤を使用して洗うと、汚れを落とせます。
また、週に1回程度は排水口の内側の汚れや封水筒といった部品の掃除も行いましょう。
排水口のぬめりは、クリームクレンザーと歯ブラシを使って掃除をすると落としやすいです。
ニオイ予防にもなるので定期的にメンテナンスを実施すると快適な状態を維持できます。
水栓金具
水栓金具には水垢汚れが付きやすい箇所です。
1日の終わりにぬるま湯に浸した布をよく絞り、汚れを取り除いてから乾いた布巾で乾拭きをすると水垢発生を防げます。
細かい部分やジョイント部は、週に1回程度歯ブラシを使って磨きましょう。
掃除がしにくい裏側部分は、適度な大きさに切ったナイロンストッキングを引っかけて左右に引っ張ると簡単に汚れを取り除けます。
シャワー水栓の水の出が悪い場合、吐水口キャップの中にゴミが詰まっている可能性があります。
① 吐水口キャップを回して外す
② キャップに詰まったゴミや汚れを取り除く
③ 吐水口キャップを取り付ける
上記の作業だけで詰まりが解消するケースもあります。
パッキンといった細かい部品があるので、無くさないよう注意してメンテナンスをしてください。
換気扇
換気扇には油汚れが付着しているので掃除に手間がかかります。
しかし、面倒だからと放置をしていると多額の費用を負担させられる可能性があるので注意してください。
汚れを増やさないためにも、掃除は月に1回程度実施するようにしましょう。
掃除の方法は以下のとおりです。
① フィルターやシロッコファンなど、取り外せるものはすべて外す
② ぬるま湯をかけて汚れを浮かす
③ 中性洗剤を含ませたスポンジで擦り洗いをする
汚れがひどい場合は、重曹を使うと便利です。
ぬるま湯100mlに対して小さじ1程度の重曹を加え、1～2時間程度漬け置きします。
漬け置きが終了した際には、スポンジを使用して水洗いをして、細かい部分は歯ブラシを使用して擦っていきましょう。
水で流した後には乾拭きをして、しばらく放置をして完全に乾燥させてから取り付けてください。
また、フード本体の掃除も欠かせません。
① ぬるま湯につけて軽く絞った状態の布で汚れを浮かせる
② 薄めた中性洗剤をスポンジに含ませて汚れを取り除く
③ 水拭き、乾拭きをして終了
キッチン掃除のポイントとは
油汚れは頑固なので、汚れが溜まっている場合は掃除に手間がかかります。
頑固な汚れを掃除する場合は、時間をかけてゆっくりとお手入れをしていきましょう。
ぬるま湯や漬け置きで汚れを浮かし、丁寧に掃除をしてください。
無理に汚れを落とそうと力を加えると傷が付く可能性があるので注意しましょう。
また、掃除用品は柔らかいアイテムの使用がおすすめです。
柔らかい布やスポンジを使用し、細かい部分は歯ブラシを使用すると汚れが落としやすいです。
たわしやブラシといったアイテムは傷が付きやすいので使用しないでください。
トイレ
毎日使用するトイレは汚れやすい箇所です。
掃除をしないと、ニオイの発生にもつながるので定期的な掃除が大切です。
毎日の掃除としては、汚れやすい便器の掃除をしましょう。
① 便座部分をシートや洗剤をつけたペーパーを使用して拭き掃除する
② 便器内部をトイレ用ブラシで掃除をしていく
③ その他、気になる汚れがあれば掃除をする
トイレは週に1回は、入念な掃除を心がけましょう。
① タンク部分の汚れを拭き取る
② 便座、便器の内部を掃除する
③ 便器の下や側面をシートで拭く
④ 壁の拭き掃除をする
⑤ 床の拭き掃除をする
タンクや壁、床の掃除には、トイレ用の除菌シートを使用すると便利です。
洗面所
歯磨きや洗顔で使用する洗面所も汚れやすいです。
お手入れ方法を知り、実施していきましょう。
洗面ボウル
歯磨き粉や水で汚れが蓄積しやすいので、メンテナンスは欠かせません。
用意するものは、メラミンフォームのスポンジと雑巾のみです。
① 水で湿らせたメラミンフォームのスポンジで洗面ボウルを擦っていく
② ボウルに水をかけて汚れを洗い流す
③ 雑巾で乾拭きをして水気を拭き取る
日々のお手入れは以上の方法で実施してください。
汚れがひどい場合や念入りに掃除をしたい際には以下の方法でお手入れをしていきましょう。
① 濡らしたメラミンフォームスポンジで洗面ボウルを擦っていく
② 汚れが落ちない時には、浴室用の洗剤をスポンジにつけて擦り洗いをする
③ 水を流して洗剤を洗い流し、雑巾で乾拭きをして水気を拭き取る
水栓
蛇口は濡れやすい箇所であり、水垢が付着しやすいのでこまめな掃除が肝心です。
① 濡らした布巾で蛇口の汚れを取り除いていく
② 雑巾で乾拭きをする
日々のお手入れは上記の方法だけで綺麗な状態を維持できます。
汚れがひどい場合には、メラミンフォームスポンジやクリームクレンザーを使用して擦り洗いをしていきましょう。
ただし、素材によっては傷が付く可能性があるので、必ずテストを実施してから掃除をしてください。
浴室
水垢やカビなどで悩みやすい場所が浴室です。
日々のお手入れ方法や汚れが落ちない時の対処法を解説します。
日々のお手入れ方法
お風呂を使った後には毎日掃除を行い、カビの発生や汚れの付着を防ぎましょう。
① 換気をする
② 浴室全体を水で流す
③ 浴槽の掃除をする
④ 壁や床の掃除をする
⑤ 排水口の掃除をする
汚れが落ちない時
タイル目地のカビで悩んでいる方も多いはずです。
強力な洗剤を使用すれば汚れは落とせますが、タイルを傷める原因にもなるので注意してください。
汚れが落ちない時には塩素系のカビ取り剤をカビの生えている部分に歯ブラシを使用して塗り伸ばし、5～10分程度放置します。
その後、シャワーで洗い流し、汚れが取れにくい場合はブラシで擦り洗いしましょう。
汚れが気になった際にすぐに掃除をすれば、お手入れもしやすいのでおすすめです。
また、桶や椅子も汚れが付着しやすいです。
石鹸カスや皮脂が付着し、時間が経過すればするほど汚れも落ちなくなってしまいます。
お風呂用の洗剤を使用しても汚れが取り除けない場合は、洗剤を吹きかけた後にラップでパックをしてみましょう。
時間をおくと汚れが落ちやすくなります。
エアコン
暑い時期や寒い時期には毎日のように使用するエアコンも汚れが溜まりやすいです。
汚れを放置してしまうと、水漏れやカビの拡散につながるので、定期的な掃除が欠かせません。
フィルターは月に一度掃除を行いましょう。
ホコリは掃除機で吸い取り、水洗いをすると綺麗になります。
ただし、エアコンの種類によっては掃除方法に決まりがあるので、必ず取扱説明書を確認してからお手入れを実施してください。
ベランダ・バルコニー
ベランダやバルコニーがある場合は、定期的に掃除をしないと排水口に汚れが詰まり、雨水が流れなくなってしまいます。
放置をしてしまえば雨漏りの原因にもなり得るので注意してください。
掃除機を使用すれば、ある程度の汚れを吸い取れます。
しかし、鳥の糞を吸ってしまうとサルモネラ菌やクラミジアといった菌が部屋に広がるので危険です。
鳥の糞があれば、最初に取り除いてから掃除機を使いましょう。
また、新聞紙を使用する方法もおすすめです。
① スプレーを使用して新聞紙を濡らす
② 濡らした新聞紙をちぎって丸め、ベランダにばら撒く
③ 新聞紙を箒で転がしながら掃き、ちりとりで取る
濡れた新聞紙がホコリやゴミを吸着するので綺麗になります。
排水口は、月に1回程度掃除をしましょう。
内部を掃除するのは難しいので、蓋の部分のみゴミを取り除いて雑巾で拭き掃除をしてください。
ブラシを使って汚れを取り除いたら水を流して終了です。
善管注意義務について解説してきました。
契約解除や大きな出費につながるので、内容を理解していないと後悔を生む可能性があります。
違反を避けるためにも、入居前には重要事項説明書をよく確認し、物件についても傷や汚れがあった際には写真撮影を忘れないようにしましょう。
そして、入居した後も掃除を定期的に行い、善管注意義務違反にならないよう注意してください。
