不動産登記をするなら知っておくべき「地目」とは？

土地の購入や相続した際に、「地目」という言葉を見聞きすることがあります。
地目というのは、土地の売買において重要な役割を担っています。
地目によっては家を建てられないなどの条件があったり、地目を変更せずに不動産登記すると過料が課せられてしまったりする場合もあります。
そこで今回は、不動産登記するなら知っておきたい「地目」について解説していきます。

地目の種類

地目は、登記所の登記官によって決定された土地の主な用途を指します。
土地登記簿の最初の部分に、土地の所在や地番、地目、地積（面積）が記載されているので、すぐに確認することも可能です。
地目は、利用状況などを加味して決定されるもので、23種類に分けられます。

宅地

宅地は、建物の敷地です。
建物の維持や役割を果たすために必要な土地を指します。
宅地というと住宅だけ建てられるように考えるかもしれませんが、店舗や工場を建てる場合にも利用可能です。
一般的に活用される土地は、宅地に地目変更されます。

田

田は、その名の通り田んぼを指します。
休耕田や田んぼに使用するための用水も含まれます。
都心部ではあまり見かけませんが、地方では見かけるケースが多いです。
農地転用手続きを行うと、宅地として利用できるようになります。
しかし、農地法などで問題がないか確認しなければいけないという点に注意が必要です。

畑

畑は、野菜などを栽培している土地です。
地方で土地を探している時に、住宅地の中に突然出てくる場合があります。
綺麗に整備されている畑は持ち主が趣味で行っているケースが多いので、手放してもらえない可能性が高いと考えられます。
整備が行き届いていない場合は、土地を持て余している可能性があるので、購入できるケースもあるでしょう。

山林

雑木林のようになっている山は基本的に山林です。
森林法や都市計画法、建築基準法などの制約があるため、購入する際は注意が必要です。

雑種地

雑種地は、他の地目に該当しない土地です。
表記的にネガティブな印象を与えますが、悪いわけではありません。
ニーズにあっていれば、宅地へと転用することも可能です。

その他

上記以外にも、家畜を放牧する牧場や境内に属する土地である境内地、森林法に基づいて農林水産大臣が指定した保安林などの地目があります。
登記記録に書かれている地目は、登記された時点の情報によるものです。
そのため、現状とは異なる場合も珍しくありません。
また、不動産登記の手続きを行う中で出てくる「用途地域」は、「建物の用途」で区分された地域を指すので、地目とは別物です。

不動産登記法で決まっている！住宅を建設できる土地は？

住宅を建設できる土地は、不動産登記法で決められています。
23種類ある地目のうち、宅地、山林、原野、農地、雑種地であれば住宅を建設できます。
森林と原野に関しては、地目を宅地へと変更しなければいけません。
しかし、手続き前でも宅地のように扱われるという仕組みになっています。
雑種地は建物があれば、現教諭戦となるので宅地とみなされますが、宅地への変更は必要です。
農地は、農地法で使用制限がされているため、農地転用の許可を得て宅地への地目変更をしなければいけません。

地目の調べ方

地目は、登記記録を見るとわかります。
登記記録は、最寄りの法務局で申請したり、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」から登記記録のPDFファイルを入手したりするなどの方法で確認できます。
ただ土地の地目を確認するだけなら、PDFファイルで確認するだけで十分です。
しかし、住宅ローンを組む際に必要となる登記事項証明書が必要になりますが、PDFファイルは認められていないので注意しましょう。
また、土地の固定資産税の納税通知書には、課税証明書や評価証明書などが同封されています。
それらの書類にも地目が記載されているので確認できます。

地目を変更することは可能？

地目は、地目変更登記をすることで変えられるようになっています。
変更するためには、土地を管轄する法務局に地目変更申請書を提出します。

・土地の所有者が行う場合
土地の所有者が行うのであれば、法務局で申請書をもらい、必要事項を記入して申請するという流れです。
そして法務局のスタッフが書類をチェックし、現地調査を行います。
申請内容に問題がなければ、登記完了証を法務局で受け取るまたは郵送してもらいます。

・申請が原則として所有者自身が行う
地目の変更手続きは、原則として所有者自身が行うこととされています。
地目変更をする際は、土地を測量する必要はありません。
また、基本的な部分は法務局で教えてもらえます。
時間に余裕がある人なら、そこまで難しい作業ではないのでチャレンジしてみても良いでしょう。
登録免許税なども不要なので、交通費などの実費だけ用意しておけば大丈夫です。

・相続に伴う所有権の移転などは例外
相続に伴う所有権を移転する、土地の中に私道があって分筆するといった場合は、地目変更以外の登記も必要となります。
そのようなケースだと、専門的な知識がない素人には難しくなってしまうので、司法書士や土地家屋鑑定士に委任するのが無難です。
土地を売買するために急いで地目を変更したいといった場合も、専門家にお任せした方が良いでしょう。
土地家屋調査士に依頼して地目変更を行うのであれば、法務局などの現地調査を免れるなどのメリットが生まれます。
手数料に関しては、ただ地目を変更するだけなら数万円程度で済みます。
田や畑を他の地目に変更するケースでは、農業委員会の証明書を発行してもらわなければいけません。
農業委員会とのやり取りが必要になるため、素人だと難しいと感じてしまう可能性が高いです。
そのため、行政書士などに依頼するのがおすすめです。

まとめ

地目は23種類あり、全てに住宅を建てられるわけではありません。
住宅を建てるには宅地へ変更しなければいけませんが、地目変更ができない土地もあります。
また、地目変更をするために様々な法律を理解しておかなければいけない場合もあります。
そのため、専門家に依頼して変更手続きをする必要があるのです。
宅地への変更を考えているなら、専門的な知識がない時は司法書士や土地家屋鑑定士にお任せすると確実だと覚えておきましょう。
住宅ローンを組む場合も、農地だと組めないという点もあらかじめ把握しておかなければいけないポイントです。