分散投資におすすめ!REITの銘柄を選ぶ時のポイント

REIT

1つの金融商品だけに投資してしまうと、その商品が大幅に値下がりした時に大きな損失を招きます。
そのため、投資では複数の商品に投資する分散投資をすることが重要となります。
分散投資におすすめの投資商品が不動産を対象にしたREITです。
REITに投資すると分配金を得られますが、どうして分散投資におすすめなのか知らない方も多いでしょう。
また、初めてREIT投資をされる方は銘柄選びに悩むはずです。
そこで今回は、REITが分散投資におすすめの理由や銘柄選びのポイントをご紹介します。

そもそもREITはなぜ分散投資に役立つのか?

REIT

REITは、1口買うだけでも分散投資が可能となっています。なぜ分散投資に役立つというと、それはREITの仕組みに秘密があります。
まずはREITの仕組みと投資するメリットをご紹介します。

REITの仕組み

REITは投資法人を通じて不動産に投資し、不動産経営で発生した利益が投資家に分配される仕組みとなっています。
自分がオーナーとなって経営する不動産投資とは違い、運用自体は投資法人に任せるので不動産投資信託とも呼ばれています。
利益の出し方は、大きく分けて2種類あります。

不動産の賃料(インカムゲイン)
投資法人は集めたお金でマンションやオフィスビルなどの不動産を購入します。
そして、その不動産を住人や事業者に貸し出し、賃料から収入を得ているのです。

不動産の売却(キャピタルゲイン)
投資法人は安いタイミングで不動産を買い、価値が上がった段階で売却をします。
購入時と売却時の差額(売却益)を利益として獲得する方法です。
REITに投資した人は、これらの利益から不労所得を得られます。
また、投資法人のほとんどは複数の不動産に投資を行っているので、1口購入しただけでも自動的に分散投資という形になるのです。
1つの不動産で空室が多く利益が出せなくても、他の物件で安定した利益が出ていればカバーが可能なので、分配金が大幅に減るリスクは低くなります。

少額でも不動産投資を始められるのが強み

普通の不動産投資では物件の購入のために数千万円以上の資金が必要です。
しかし、REITは数十万円からの投資可能となっているので、少額で始められる点が魅力と言えます。
不動産投資に興味があるけど、ローンの返済や経営に不安がある方におすすめの投資商品です。
さらに、REITは分配金の利回りが高めなので、少ない資金の投資で大きなリターンに期待できる点もメリットになります。

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REIT銘柄を選ぶ時のポイント

REIT

REITにはたくさんの銘柄があるので、その中から投資先を選ばなければなりません。
銘柄によって投資対象の不動産や運用実績などに違いがあるので、ここでREIT銘柄を選びポイントを確認しておきましょう。

投資対象における収益性の違いを知る

銘柄によって投資する不動産の種類は異なり、収益性も違いがあります。
REITには大きく分けて、特化型・複合型・総合型の3種類に分けられます。

特化型はオフィスや住宅、商業施設、ホテル、物流施設など特定の不動産に集中して投資するタイプです。
例えば、住宅特化型であれば、住宅用不動産だけに集中投資する形になります。
住宅特化型の場合は景気に左右されず、長期的に安定した収益を得られやすいです。
一方、オフィスや商業施設、ホテルに特化する場合は分配金も景気の影響を受けやすい性質があります。
物流はテナントが安定している反面、退去されると大きなダメージとなるでしょう。

一方、複合型は2種類の不動産に、総合型は3種類以上の不動産に投資するタイプです。
例えば、「住宅とオフィスビルに投資」、「住宅とオフィスビルとホテルに投資」といったように用途の違う不動産を複数組み合わせ、リスクを分散させています。
投資する物件により収益性に違いがあるので、安定重視か高利回り重視か考え、自分のスタンスに合ったREITを選びましょう。

利回りは安定感が期待できるものを選ぶ

高利回りに期待できるREITですが、リスクが全くないわけではありません。
むしろ高利回りの分、リスクも高いと考えておきましょう。
そのため、REIT銘柄を選ぶ時は利回りの高さ以上に、安定感に期待できるかどうかが重要です。
過去の分配金推移や第三者機関からの格付け信用度などから安定した利回りを出しているかチェックしましょう。

時価総額が高ければ換金性も高くなる

REITが保有する資産を時価にした時価総額は、大きいほど良い数字となります。
時価総額が大きいということは多くの投資家がいて、買い手も売り手も大勢いると判断できます。
活発に売買が行われるので、時価総額が大きいREITは換金性が高いと言えます。
時価総額は1,000億円以上を目安に商品を選ぶのが無難です。

NAV倍率で投資のタイミングを見極める

NAV倍率とは、REIT1口あたりの価格が純資産額の何倍であるか示す指標です。
REITの価格が安いのか、それとも高いのか判断でき、投資に適切なタイミングを見極められます。
「REIT価格÷1口あたりのNAV(REITの資産-負債)」から求めることが可能です。
REIT 価格はNAV倍率が1以下で割安、逆に1以上で割高、1であれば純資産と同等と判断されます。
投資をする際は、1か1以下のタイミングですると良いです。

LTVでリスクの高さを調べる

LTVは借入金比率を示し、有利子負債比率とも呼ばれています。
具体的には、総資産に対して、どれだけの借入金があるのか示す指標です。
LTV率が高いほど有利子負債が多い状態で投資しているので、倒産リスクも高くなってしまうので注意しましょう。
LTVは「有利子負債÷総資産」で算出できるので、リスクの高さを調べてみてください。

投資法人のスポンサーについても調査しておく

REITには、投資法人に物件を支給したり、委託する管理会社に経営ノウハウと人材の供給を行ったりするスポンサーが存在します。
REITの成功はスポンサーの影響も大きいため、どのような企業がついているのか調べておくと安心です。
スポンサーが優秀であれば、投資法人も実績を出せていると判断できます。

まとめ

REITは少額でスタートできるので、不動産投資にハードルを感じている人も始めやすくおすすめの投資商品です。
しかし、成功させるためにはREITの銘柄選びが重要となってきます。
ご紹介したポイントを参考に、自分の投資スタンスに合った銘柄を選んでみてください。
また、REITにも大きなリスクがあるので、複数のREITに投資したり、他の金融商品を組み合わせたりして、リスクの分散をしておくとより安心です。