在宅ワークが多くの企業で導入されるようになってから、自宅で開業するケースが増えてきました。
賃貸マンションの場合、その所在地に法人登記することは可能なのでしょうか？
賃貸マンションは居住専用となっているため、賃貸借契約の内容をよく確認しておかなければなりません。
今回は、賃貸マンションを事務所として利用したい場合に法人登記はできるのか、また実際に法人登記を行うことで起こり得るリスク、事務所として利用するための方法などをご紹介します。
自宅の賃貸マンションを事務所として利用したいと思っている方は、ぜひ最後まで目を通してみてください。
目次
賃貸マンションの法人登記は可能？
賃貸マンションの法人登記は、事前に賃貸借契約書の内容を把握した上で行わなければなりません。
そもそも、法人登記自体は可能なのでしょうか？
法律で制限はされていない
賃貸マンションを事務所として利用するのは法律上では制限がなく、問題ないとされています。
法人の本店所在地は、自分が所有している物件でなくても問題ありません。
しかし、賃貸マンションを法人登記できるかの判断は、賃貸借契約の内容や管理規約などによって異なります。
賃貸マンションの多くは居住用として扱われており、契約書にも「借主は住居としてのみに使用し、その他の目的での使用ができない」と明記されている場合もあります。
仮に賃貸借契約書で居住以外の目的での使用が禁止されているなら、法人登記は困難です。
賃貸借契約や管理規約に違反する可能性がある
賃貸借契約や管理規約は、賃貸マンションに居住している住民が暮らしやすくなるよう定められているものです。
例えば居住用としてマンションの一室を貸しているにも関わらず、住民が勝手に飲食店を営業すれば他の住民に迷惑がかかります。
そのため、賃貸マンションは利用目的として居住用や店舗用、事務所用などと限定している場合があります。
利用目的を明確にすることで、入居者がそれ以外の目的で利用するのを防げるからです。
居住している賃貸マンションが居住用となっている場合は、事務所利用や店舗としての利用ができず、契約に違反することとなります。
賃貸借契約や管理規約に違反すれば、当然トラブルに発展する恐れもあるので、十分な注意が必要です。
大家さんから許可がもらえればOK
利用目的が居住用とされていても、大家さんに許可をもらえば事務所として法人登記できる場合があります。
居住用の賃貸マンションであれば、基本的には賃貸借契約書に則って利用目的を守る必要があります。
しかし、賃貸借契約書に居住目的以外の利用が禁止という記載があっても、交渉することで許可が下りるケースもあるのです。
もちろん、どの賃貸マンションでも許可が下りるとは限りませんが、相談してみる価値はあるでしょう。
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無断で事務所利用！法人登記してもバレない？
居住用の賃貸マンションを無断で法人登記し、事務所として利用するとどうなるのでしょうか？
実際に本店居住地として賃貸マンションの住所を登記しても、それが大家さんにバレるとは限りません。
事務所として利用していたとしても、来客もなく商品や資材などの搬入が多くなければ、法人登記したことがバレないでしょう。
しかし、来客が多く何らかの事業に利用されているのではないかと推測されたり、商品や資材の搬入と思われる行動を目にしたりすれば、無断での事務所利用が発覚してしまうかもしれません。
また、法人登記すると、設立した会社の所在地がどこなのか、代表者が誰なのか、資本金はいくらなのかなどが簡単に検索できる状態となります。
法人登記すれば、国税庁の法人番号検索サイトで住所を検索するだけで簡単に検索できます。
もちろん、大家さんが入居者の事務所利用を推測し、法務局に出向いて法人登記している人がいるかどうか確認する可能性もあるでしょう。
来客の出入りも少なく、商品や資材などの搬入や運搬もないから大丈夫と安心していても、後々大家さんにバレる可能性は高いです。
隠れて法人登記すること自体はできなくはありませんが、バレれば大家さんの信用を失ってしまいます。
バレてしまった時のリスクは大きいので、無断で法人登記することがないよう注意してください。
賃貸マンションを法人登記することで起こり得るリスク
法律上では賃貸マンションの法人登記は問題がないにしても、居住用の賃貸マンションを無断で法人登記すると、様々なリスクやトラブルに発展する恐れがあります。
ここでは、実際に法人登記することで起こり得るリスクについてご紹介します。
賃貸借契約を一方的に解除される
賃貸借契約書に事務所や店舗としての利用を禁止する旨の記載がある場合、大家さんから賃貸借契約を一方的に解除される可能性があります。
事務所利用を認めている場合、大家さんは入居者から支払われた家賃の金額に応じて、消費税を納める必要があります。
また、事務所利用は来客が多くなることの騒音や治安などで近隣住民から苦情がくるケースもあるため、トラブルを避けたい大家さんにとってもリスクが大きいのです。
事務所利用を認めていないにも関わらず、入居者が無断で法人登記してしまえば、それは賃貸借契約違反になり、契約解除や退去を求められてもおかしくありません。
用法順守義務違反によれば、賃貸借契約の解除については大家さんと入居者間の信頼関係が失われたと判断される場合に限り認められることになっています。
そのため、事務所として利用した入居者が近隣住民に迷惑をかけていると判断された場合には、大家さんと入居者の信頼関係が破壊されたとして賃貸借契約を一方的に解除される可能性が高いです。
損害賠償請求をされる
入居者が賃貸マンションを事務所利用したことで損害が発生した場合、大家さんが損害賠償請求を求めてくる可能性があります。
事務所として利用していることがバレていなかったとしても、取引先とのトラブルや賃貸マンション周辺で何らかのトラブルが発生した場合は、近隣住民にも迷惑がかかってしまいます。
このようなケースが続けば、近隣住民が退去してしまう可能性もあるでしょう。
大家さんにとっても、事務所利用としての許可を出していないのに入居者が無断で事務所利用していれば、損害を被るリスクもあります。
何らかの損害が発生した場合は、損害賠償請求されてしまう可能性もあるため覚悟をしておきましょう。
自宅兼事務所だとネット上に住所が公開される
自宅を事務所として利用する場合、法人登記すれば全国各地からネットを通じて自宅の住所が公開されることになります。
住所だけでなく、代表者名など個人情報が閲覧される状態となり、プライバシー上においてリスクが大きくなってしまうのです。
仮に大家さんから事務所利用としての許可を得ていたとしても、賃貸マンションの一室を本店所在地と登記した場合には、第三者が自宅を認知することにつながり、悪用されてしまう可能性もあります。
万が一何らかのトラブルが発生すれば、顧客や取引先が住所を調べて押しかけてクレームを訴えてくることもないとは言い切れません。
そうなれば家族はもちろん、近隣住民や大家さんにも迷惑がかかり、住み続けるのが難しくなるでしょう。
許認可申請に通らない可能性がある
特定の業種では、許認可申請において事務所に面積が一定以上といったように条件を設けている場合があります。
例えば、中古品買取・販売業では、古物商としての営業許可が必須となります。
営業許可を得るためには、管轄の警察署への届け出が必要です。
しかし、営業所が賃貸マンションの場合、賃貸借契約書の内容がチェックされるため、営業活動禁止や事務所利用禁止などの記載があれば認可が下りなくなる可能性があるのです。
宅地建物取引業であれば、国土交通大臣もしくは都道府県知事の認可を受けなければなりません。
事務所の専用出入口があることや、居住スペースと区画・区分が明確であること、事務所として形態が十分に整備されていることなどが条件となっているため、賃貸マンションでは認可が下りない可能性があります。
許認可を要する業種の場合、賃貸マンションでも自己所有の物件でも、条件がクリアできなければ申請に通過できません。
賃貸マンションを事務所として利用する場合は、まず該当する業種が特定の許認可を通過する必要があるか、よく確認しておかなければなりません。
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事務所利用OK！法人登記できる賃貸物件の種類
近年は、事務所としての利用方法が多様化しており、法人登記が可能な物件も様々な種類があります。
ここでは、事務所利用ができる賃貸物件の種類についてご紹介しましょう。
賃貸事務所
賃貸事務所は、一般的なオフィス物件のことで、事務所用として貸し出している物件となっています。
事務所利用を利用の目的にしているので、賃貸マンションの一室を法人登記するリスクがありません。
オフィスビルや商業施設などの一角や一部屋を借りることで、事業を営む会社としての体裁が整います。
事業を進める上では、自宅とは別の専用の一室があるだけで、会社のロゴの設置や取引先や来客があっても対応しやすくなります。
また、許認可が必要な業種の場合は、要件を満たす物件を探すことで解決するため、新たに購入したりリフォームしたりする必要もありません。
一方、自宅を事務所として利用する場合よりも初期費用・月々の家賃・経費などの負担が大きくなるというデメリットもあります。
もちろんどのような物件を借りるかによっても金額は異なりますが、立地や築年数、設備、スペースの広さ、敷金・礼金などで初期費用が大きくなる可能性が高いです。
都心の場合は、毎月の家賃や諸経費などで20万円は見ておく必要があります。
来客が多くなるようなら、常に汚れや騒音などに注意しながら他の入居者に迷惑をかけないよう注意しなければなりません。
コワーキングスペース
コワーキングスペースは「共に働く」という意味を持っており、個人事業者やリモートワークをしている会社員など、異なる職業や仕事に携わっている人が同じ場所で机・椅子・ネットワークを活用するスペースです。
個人が起業する際に、事務所を構えずにコワーキングスペースを利用するケースも多くみられます。
コワーキングスペースには利用する人専用の個室があるわけではなく、広々としたオープンスペースになっています。
現在、国内には2,000施設以上のコワーキングスペースがあるとされており、南関東においては全国のシェアが4割を超えています。
複数の利用者と設備を共有することになるので、事務所を構えるよりも経費が削減でき、利便性の良い環境で事業を営めるといった点がメリットです。
コワーキングスペースは月々1万～3万円ほどの負担のみで、設備投資や初期費用の心配もありません。
利用者は同じスペースを使って働いているので、周囲の目を気にすることなく集中できますし、様々な業種・業界の人が集まるため、新たなビジネスチャンスを作るチャンスもあるでしょう。
法人登記用の住所はもちろん、電話の取次ぎや郵便物の受け取りなども可能で、会議や打ち合わせにも利用できます。
ただし、コワーキングスペースの営業は9時頃から19時～22時となっている場合もあるので、利用時間には注意しましょう。
シェアオフィス
シェアオフィスも、コワーキングスペースのように複数の業種・業界の人が同じオフィスを活用するオフィスとなっています。
コワーキングスペースとの違いは、エリアや区画が区切られているということです。
同じフロアでも複数の企業や個人の個室や半個室などの専用スペースが設けられています。
施設の特徴や設備・サービスなどはどのシェアオフィスを利用するかによって異なりますが、共有の会議・打ち合わせスペースが利用できたり、郵便物の受け取りや転送したりも可能です。
中には、法人登記が可能なシェアオフィスや、法人登記のサポートをしてくれる所もあります。
シェアオフィスは専用のスペースを利用することになりますが、賃貸事務所よりも家賃や諸経費が低い傾向にあります。
都心部や一等地に構えているケースも多いため、会社としてのイメージも良くなり、ビジネスチャンスも広がりやすく取引で有利になる場合もあるでしょう。
ただし、シェアオフィスはすべての施設で法人登記できるわけではないため、事前によく確認が必要です。
バーチャルオフィス
バーチャルオフィスは、仕事をするためのスペースではなく、住所のみを貸し出してくれるサービスとなっています。
自宅と登記する住所を別にしたいといった方や、事務所を持つほどの余裕がないという方に適しています。
法人登記用の住所の貸し出しだけでなく、郵便物を預かってくれるサービスや専用の電話番号・FAXの利用も可能です。
会議室や商談スペースを貸し出してくれるサービスがある場合もあります。
月々数千円から利用できるので、賃貸事務所やシェアオフィスを借りるよりも経費が削減でき、負担が少なくなります。
物理的な事務所があるわけではないので、許認可の必要な業種では利用できない可能性もあることを考慮しておきましょう。
賃貸マンションを法人登記しなくても事務所利用はできる？
本来、賃貸物件を法人所在地とする場合は、事務所として利用していることを表さないといけません。
もしも賃貸マンションを法人登記しなかった場合、事務所として利用できるのでしょうか？
個人事業主として事業を営めば登記は不要
法人設立の際に、賃貸物件の住所を本店の所在地とすることは制限がありません。
しかし、勝手に法人所在地として登記することは認められず、管理規約違反になる恐れがあります。
ただし、これは法人の場合です。
賃貸物件の住所に住みながら、自宅で起業する個人事業主となる場合は、このような登記の必要がありません。
本店の所在地として賃貸物件の住所を外部に公表することもないでしょう。
住所を公表しないため、顧客や取引先が賃貸物件を訪れてトラブルになってしまう可能性もあります。
しかし、個人事業主であっても自分自身が事業を行っている以上、利用目的が居住用ではなくなります。
事務所用として利用している以上、用途法遵守義務違反になってしまう可能性も考えられます。
個人事業主であっても頻繁に人の出入りがある場合は、法人と同様だと認識される可能性もあるので注意してください。
法人登記したい場合は実家などを活用する
個人事業主の場合、賃貸物件で法人登記するとデメリットが生じてしまいます。
場合によっては契約を解除されてしまうので、住む場所をなくすこともあるでしょう。
このような事態にならないためには、実家などが自己所有物件であれば、その住所を本店の所在地として登記させてもらう方法もあります。
ただし、登記を行えば郵便物などが届いてしまい、その度に取りに行かなくてはいけません。
また、郵便物の多さに実家にいる家族も困惑したり、不安に思ったりする可能性があります。
他にも顧客や取引先が訪れる可能性も考えられるので、事前に両親と相談してから決めましょう。
用途で異なる消費税に注意
賃貸マンションを借りる際には、利用目的によって賃借人が国に納める税金額が変わります。
利用目的だけで変わるのかと疑問を感じる方に向けて、消費税の注意点を紹介していきます。
居住用の賃貸マンション
居住用のマンションで会社を設立した場合と、事務所用マンションで会社を設立した場合、どちらの税金が高くなるのでしょうか？
結論を言えば、居住用マンションで会社を設立した方が消費税の納税額は高いです。
居住用の賃貸マンションで会社を設立すると課税仕入取引の対象外になり、その結果事務所用マンションで設立した場合よりも消費税が高くなるためです。
また、居住用の賃貸マンションだと家賃収入には消費税が課税されません。
しかし、居住用マンションでありながら入居者が会社を設立したら、税務署から事務所用の物件を提供していると判断されてしまい、家賃収入が課税対象になる可能性があるのです。
事務所利用OKの賃貸マンション
事務所用マンションの場合は、マンションのオーナーが家賃収入から消費税を納税します。
事業用の物件は街中にある飲食店、事務所ビル、商業施設など、収益を得る目的で使われる不動産物件が対象です。
事務所用マンションの借主が会社を設立した場合は、借主がオーナーに支払った消費税分を差し引いた分の税額を納めれば問題ありません。
これを課税仕入取引と言います。
自宅を事務所として利用するか見極めるポイント
開業を検討している際に、自宅を事務所にするべきか、自宅を法人登記すべきかの判断に迷うこともあるでしょう。
その際にどのような判断や基準で決めるべきか、見極めるポイントについて解説します。
創業コストを抑えたい
開業時には、多くのお金が必要です。
他にも様々なコストがかかってしまうため、創業コストと手続きによって諦めたくなることもあるでしょう。
しかし、自宅を事務所として登記してから利用すると、賃貸事務所に比べて初期費用や継続的な家賃の削減が期待できます。
賃貸事務所を設ける場合、物件を借りる時と同様に敷金や礼金が必要です。
他にもテーブルや椅子、ラックなどの備品に加えて、コピー機やパソコンなどの事務機器も揃えなければなりません。
業種によっては設備や機器なども特殊なものが必要になり、初期費用が高額になってしまいます。
これらの準備費用の他にも、創業して事業を軌道に乗せるための運転資金についても視野に入れておかなければならず、これだけでも大きな金額を準備する必要があります。
特に運転資金に関しては、月次経費の数倍以上必要とされているので、不足する可能性があるなら創業コストを軽減する目的で自宅を事務所として利用すると良いでしょう。
継続的なコスト削減をしたい
創業から6ヶ月～1年程度の間は、資金確保できるかどうかが今後の仕事を左右します。
受注や販売が予定数以下になることも視野に入れておいたとしても、資金繰りに苦労する可能性があるからです。
先が見えない状況でも、せっかく起業したのなら少しでも事業を継続させたいと思うことでしょう。
早期倒産を防ぎながら、リスクに対して万全に備えるためにも、できるだけ経費の削減を継続させなければなりません。
そのためには、賃貸事務所の代わりに自宅を事務所にすることで、初期費用削減、継続的経費の削減、新たな費用と毎月の家賃負担削減が期待できます。
自己資金に大幅な余裕があり、事業の成長が見えている場合は、継続的なコストの削減を大きく意識する必要はありませんが、その前に事業計画、収支計画などを分析して資金の動きを把握しておきましょう。
時間と手間を少しでも減らしたい
事業を始めるには自分自身のタイミングと、事業のジャンルによるタイミングがあります。
そのため、すぐ法人登記して事業を始めないとビジネスチャンスを逃してしまうケースもあるでしょう。
開業をすぐにでも始めたい場合は、自宅を事務所にしてスタートさせるのが最も良い選択肢です。
その理由は、事業開始には許認可が必要な場合もあり、許可が出るまでには一定の時間がかかるからです。
少しでも時間や手間を減らしてチャンスを逃したくないという場合は、自宅を事務所として利用するのがおすすめです。
外部に事務所を設置する場合、物件選びから確保までに一定の時間が必要になります。
登記手続きが遅れてしまえば、時間がかかるだけでなく、許認可申請も遅れるので時間のロスが生じます。
開業のタイミングがずれたことで、予定していた案件の募集に間に合わない、商談に参加できないなどの事態が起こりかねません。
それが結果として、開業後の事業運営や経営の不安定を招く可能性もあるでしょう。
また、開業した当初は、ヒト・モノ・資金など経営資源の確保、取引先・販売先の拡大、情報の入手など、多くの業務をこなす必要があります。
加えて事務所設置の手続きを並行していけば、大きな負担となるでしょう。
開業時の時間や負担を少しでも減らしたいなら、当面の間は自宅を事務所にしておきましょう。
今後ゆとりのある時に、新たな事務所へ変更することも可能です。
法人化してからも自宅で仕事を続けたい
最初は個人事業主として小さい規模で仕事をしてきたため、貸主からの許可を得て賃貸マンションで行ってきたケースも多いでしょう。
その後の事業拡大などにより、そのまま自宅で法人化に変更するケースも増えています。
法人化する理由やタイミングは様々ですが、所得増加による節税対策で法人化するだけであり、仕事内容はほとんど変わらない場合もあるでしょう。
また、仕事も増えて収入も増えたが、業務そのものがほとんど変わらないという理由で、今まで通り事務所として利用を続ける方もいます。
しかし、今までどおりの業務で法人化に変更する場合は、貸主から仕事について許可を得ていること、隣人や同じマンションに住む住人に悪影響を及ぼしていないことが前提です。
許可を得ていない場合は、契約解除の可能性もあります。
また、許可を得ていても法人化後に従業員が増えた・訪問者が増加した・ゴミなど環境問題が生じた場合は、信頼関係が損なわれたとして契約の見直しもあるので気を付けてください。
法人化によって事業拡大を行いたい
個人事業主から法人化するメリットとして、社会的な信用が得られること、取引が有利になることなどが挙げられます。
一般のビジネスで法人化が有利になるというより、不利になりにくいといった事情があります。
特に大企業になればなるほど、個人事業主よりも法人との取引が中心となり、個人事業主との取引を控える傾向にあります。
優れたサービスがあったとしても直接取引させてもらえないケースが多いため、法人化することが大きなビジネスチャンスにつながるでしょう。
法人化は社会的にも信用が得やすいため、ビジネス拡大にも大幅に役立ちます。
節税対策をしたい
個人事業主の場合、節税対策として法人化するケースもあります。
事業拡大と共に所得が増えると、累進課税による納税額も増えます。
自宅を事務所にして法人化すれば、自宅の家賃などの支出を一定割合として経費にできるだけでなく税金の削減も可能です。
経営者の収入は給与所得控除の適用となり、累進課税などの税負担がなくなります。
経費負担の割合も、仕事として使用している面積に応じて設定されますが、一般的には会社負担として30％ほどが中心です。
自宅で法人化した場合は、このような節税対策によって納税額を減らせるでしょう。
SOHO可能物件なら法人登記はできる？
自宅をオフィスにできる、新しい働き方として注目されているのがSOHOです。
SOHO可能物件では、法人登記も可能になるのでしょうか？
SOHO可能物件とは
SOHO可能物件とは、契約形態は居住用または住居兼事務所用でありながら法人登記できる物件を言います。
看板を出すことはできませんが、居住用物件なので賃貸契約が可能です。
オフィスと比較すると保証料や賃料が安く、家賃に対しての税金も非課税になります。
個人事業主として、居住専用物件に住みながら仕事できるのが特徴です。
賃貸マンション・賃貸事務所と何が違う？
賃貸マンションや賃貸事務所とは、どのような点が違うのでしょうか？
賃貸マンションは主な契約形態が居住用なので、もちろん看板を出すことも法人登記することもできません。
一方、賃貸事務所の場合は契約形態が事業用に変わります。
看板を出すことも法人登記することも可能です。
SOHO可能物件でも法人登記はできない場合がある
SOHO可能物件では、すべての物件で法人登記できないわけではありません。
登記可能な物件もありますが、将来的に法人登記を視野に入れている場合は登記可能かどうかを確認してください。
SOHO可能物件で法人登記する際の注意点
SOHO可能物件で法人登記する場合、以下の点に注意してから行いましょう。
必ず大家さんに確認する
法人登記前には、必ず大家さんに確認してください。
登記不可の場合はできませんが、大家さんの判断で可能になるケースもあります。
登記が許可されている場合でも、事前に確認すれば信頼を失うこともないでしょう。
法人の看板や表札は出さない
法人登記したとしても、賃貸物件である以上看板を出すことはできません。
インターネット上でも公開できないので注意してください。
どうしても社名表示を求められる場合は、入居している個人名と併用する必要があります。
出入りがほとんどない事業にする
SOHO可能物件は、居住メインの物件です。
事業者の出入りがあるとトラブルを招きかねません。
他の部屋の入居者の迷惑にならないように注意してください。
また、宅配便の多さにも気を付けて迷惑にならないような配慮が必要です。
今回は、賃貸マンションを事務所として利用したい場合の方法や、法人登記についてご紹介しました。
賃貸マンションでの法人登記は法律で制限されていないものの、賃貸借契約や管理規約に違反する可能性があるので注意しましょう。
また、SOHO可能物件なら法人登記できる可能性があります。
今後の事業範囲や規模を視野に入れて大家さんに相談してみましょう。
